Transformatiecalculator
Reken een aankoop-, verbouw- en verkoopproject van begin tot eind door
De transformatiecalculator is gemaakt voor projecten waarbij je koopt, verbouwt en daarna verkoopt of herfinanciert: renovaties, splitsingstrajecten, BRRR en herbestemming. Je vult de aankoop, de bouwbegroting en de financiering in, en de calculator rekent het hele project door tot en met de winst en het rendement op je eigen inleg.
Zonder account opent de rekentool met een ingevuld voorbeeldproject: je kunt alles bekijken en aan de schuifjes draaien. Pas als je je eigen cijfers invult vraagt BRIX Calc om een gratis account.
Reken mee
Sleep aan de cijfers en kijk wat er gebeurt
Een vereenvoudigde versie van de rekentool, hier op de pagina. Je zet de vier getallen die de uitkomst het hardst sturen, en het antwoord verschijnt in dezelfde tegels als in je dashboard. Elke tegel gaat door naar de uitleg van dat kengetal.
Voorbeeld: kantoorpand naar vier appartementen
Kopen, verbouwen, verkopen: één project van begin tot eind
Deze demo rekent met 8,0% overdrachtsbelasting, 3,0% verwervingskosten, 10,0% onvoorzien op de bouwbegroting, 7,0% rente over 70,0% van aankoop en bouw, en 2,0% verkoopkosten. In de rekentool zet je al die posten zelf, per leningdeel en per land.
Alle rendementscijfers op deze pagina zijn berekend vóór belasting; inkomsten-, vermogens- of winstbelasting is niet meegenomen.
Zo staat het in je dashboard
Winst
€ -25.785
Na alle kosten, in 24 maanden
Marge, rendement en risico
Winstmarge
-5,0%
Rendement op eigen inleg
-11,7%
Op € 219.785 eigen geld
Break-evenverkoopprijs
€ 521.311
Je verkoopaanname ligt hieronder
Wat het project kost
- Koopsom€ 285.000
- Overdrachtsbelasting en verwerving€ 31.350
- Bouw en onvoorzien€ 159.500
- Bouwrente€ 35.035
- Verkoopkosten€ 9.900
- Tekort€ 25.785
Wat je invult
Aankoop en verwervingskosten
Koopsom, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, juridische kosten en taxatie. De overdrachtsbelasting en de juridische posten volgen het land dat je kiest: van een vlak tarief tot progressieve schijven, en van notaris tot conveyancer of title company.
Bouw- en projectkosten
Bouwbegroting per post, met projectchecklijsten die de posten aanreiken die in de praktijk vergeten worden, plus onvoorzien, advieskosten en leges.
Financiering
Meerdere financieringsvormen naast elkaar, elk met een eigen rente, LTV, looptijd en aflossingsvorm. Ook bouwdepots en achtergestelde leningen.
Exit
Verwachte verkoopprijs of taxatiewaarde na oplevering, verkoopkosten en de doorlooptijd van het project.
Wat je eruit krijgt
Winst en winstmarge
Wat er onder de streep overblijft, als bedrag in de valuta van je project en als percentage van de totale investering.
ROI en ROE
Rendement op de totale investering en op je eigen inleg, zodat je ziet wat de financiering aan hefboom toevoegt.
Break-evenverkoopprijs
De verkoopprijs waarbij het project precies quitte draait. Het getal dat bepaalt hoeveel lucht er in je aanname zit.
Benodigd eigen vermogen en LTV
Hoeveel je zelf moet inbrengen, en de loan-to-value bij aanvang en waar van toepassing bij exit.
Kosten en opbrengst per m² of sq ft
Totale kosten, totale opbrengst en beide per oppervlakte-eenheid, in de eenheid die het gekozen land gebruikt, om snel met andere projecten te vergelijken.
IRR, terugverdientijd en kosten bij vertraging
Het rendement uitgesmeerd over de tijd, wanneer je inleg terug is, en wat elke maand vertraging kost.
Voor wie
Voor ontwikkelaars, aannemers en beleggers die panden kopen om ze te verbouwen en daarna te verkopen of te herfinancieren. Ook bruikbaar als je nog aan het rekenen bent of een pand überhaupt de moeite waard is: je hebt genoeg aan een koopsom, een ruwe bouwbegroting en een verwachte verkoopprijs.