Terugverdientijd berekenen bij een beleggingspand

1. Kort antwoord

De terugverdientijd is het aantal jaren dat de cashflow nodig heeft om je eigen inleg terug te brengen. Niet als kale deling, maar jaar voor jaar opgeteld tot de teller vol is.

Terugverdientijd = het jaar waarin de cumulatieve cashflow je eigen inleg inhaalt

Op het appartement dat op deze pagina's terugkomt, gekocht zonder financiering, duurt dat 23,59 jaar bij 2% huurindexatie. Zonder indexatie is het 29,78 jaar. Het verschil van ruim zes jaar is het hele nut van cumulatief tellen.

2. Wat de terugverdientijd precies is, en wat niet

De terugverdientijd beantwoordt één vraag: wanneer heb ik mijn geld terug? Hij zegt niets over wat het pand daarna nog oplevert, en niets over wat het bij verkoop waard is. Dat is geen tekortkoming maar de definitie. Wie het totale plaatje wil, kijkt naar de IRR of de equity multiple; die tellen de exitwaarde wél mee.

Het is ook geen rendementscijfer. Een korte terugverdientijd betekent dat je geld snel terugkomt, niet dat het rendement hoog is. Op de ROE-pagina staat hetzelfde appartement met een rendement van 5,27%, waarvan 4,38 procentpunt uit een veronderstelde waardestijging komt. Die 4,38 procentpunt raakt de terugverdientijd voor geen cent, want er komt geen euro binnen.

Wat BRIX Calc doet. De verhuurcalculator telt de terugverdientijd cumulatief, over de meerjarige cashflowprognose, en interpoleert binnen het jaar waarin de grens valt. Dat is bewust geen inleg gedeeld door de cashflow van jaar 1. Die kale deling klopt alleen als elk jaar exact hetzelfde oplevert, en dat doet geen enkel verhuurpand: de huur indexeert, de rentevastperiode loopt af, en bij een annuïteit verschuift de verhouding tussen rente en aflossing elk jaar.

De terugverdientijd bestaat alleen bij verhuur. Een transformatieproject heeft geen doorlopende kasstroom om tegen af te zetten: daar komt de opbrengst in één keer bij de verkoop. Voor dat soort project is de IRR of de doorlooptijd zelf het antwoord.

3. De formule per component

Wat er terug moet komen: je eigen inleg. De totale investering min de lening. Op dit appartement is dat € 329.740 min wat je leent. Let op dat hier de kosten koper in zitten: rekenen met de koopsom alleen maakt de inleg ruim € 44.000 te laag en de terugverdientijd dus optisch veel korter.

Wat er binnenkomt: de jaarcashflow. De NOI min rente min aflossing, per jaar, uit de meerjarenprognose. Dat is dezelfde grootheid die op de cashflowpagina staat. Aflossing telt hier als uitgave, want het geld verlaat je rekening, ook al bouw je er vermogen mee op.

De optelling. Jaar voor jaar erbij tellen tot de som de inleg bereikt. Valt de grens middenin een jaar, dan wordt het ontbrekende bedrag gedeeld door de cashflow van dat jaar, zodat er een decimaal uit komt in plaats van een afronding op hele jaren.

Twee randgevallen. Is de eigen inleg nul, dan valt er niets terug te verdienen. Blijft de cashflow negatief, dan loopt de teller nooit vol; de tool zet dan een streepje neer en geen getal, want nul jaar en nooit zijn niet hetzelfde.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m², nu zonder financiering gekocht. Dat is het zuiverste startpunt: alles wat het pand opbrengt komt dan bij jou terecht.

Bij 2% huurindexatie loopt de teller zo op:

De grens valt in jaar 24: na 23 jaar staat de teller op € 319.429 en er ontbreekt nog € 10.311.

Terugverdientijd = 23 + (329.740 − 319.429) ÷ 17.463 = 23,59 jaar

Die tweede regel is het punt van deze pagina. Zes jaar verschil zit volledig in een aanname over de huurontwikkeling, niet in het pand. Wie de terugverdientijd van twee panden vergelijkt zonder te weten met welk indexatiepercentage ze gerekend zijn, vergelijkt twee aannames.

Gevoeligheid. Zakt de indexatie naar 1%, dan loopt de terugverdientijd op naar 26,19 jaar. Stijgen de exploitatiekosten met € 1.000 per jaar, dan komt hij op 25,43 jaar. Een euro minder kosten weegt in dit getal precies even zwaar als een euro meer huur.

5. Wat financiering ermee doet

Een lening verkleint je inleg, en dat zou de terugverdientijd moeten verkorten. Op dit pand gebeurt het omgekeerde:

De inleg zakt met 60%, en de terugverdientijd wordt bijna drie keer zo lang. De reden is simpel: het pand levert 3,36% op de investering op (NAR) en de lening kost 5,0%. Elke geleende euro haalt dan meer kasstroom weg dan hij aan inleg bespaart. Hefboom werkt alleen de goede kant op zolang het rendement boven de rente ligt, en dat is hier niet zo.

De onderste regel is geen rekenfout. Bij een annuïteit is de jaarcashflow negatief, dus de cumulatieve teller loopt nooit vol. De verhuurcalculator toont daar een streepje. Dat het pand ondertussen wél vermogen opbouwt via de aflossing, staat op de cash-on-cash-pagina en de ROE-pagina; het is alleen geen geld dat je terugkrijgt.

6. Wat is een goede terugverdientijd?

Er bestaat geen norm. Als indicatie voor Nederlandse verhuurpanden in 2026, gebaseerd op gangbare aanvangsrendementen en niet op gepubliceerde cijfers:

De onderste categorie is niet automatisch een slecht project, maar wel een project waarvan het rendement volledig aan de exitwaarde hangt. Zet daar altijd een scenario naast waarin de waarde tien jaar lang stilstaat. Als er dan niets overblijft, is de waardegroei geen aanvulling op je rendement maar het hele rendement.

Vergelijk de terugverdientijd bovendien met je rentevastperiode. Loopt die na tien jaar af terwijl de terugverdientijd op 25 jaar staat, dan rust meer dan de helft van de berekening op een rente die je nu nog niet kent.

7. Drie fouten die dit getal vertekenen

Rekenen met de koopsom in plaats van met de eigen inleg. Op dit pand scheelt dat € 44.740, en dat is vier jaar terugverdientijd. De kosten koper zijn geld dat je hebt uitgegeven en dus geld dat terug moet komen.

De aflossing bijtellen als opbrengst. Aflossing bouwt vermogen op, maar het is geen kasstroom die je kunt uitgeven. Tel je hem toch mee, dan wordt de terugverdientijd op dit pand ineens eindig terwijl er in werkelijkheid elke maand geld bij moet.

De terugverdientijd naast een DSCR-eis leggen. De bank toetst met de DSCR of de huur de lening draagt, op één moment. De terugverdientijd gaat over jouw geld over vele jaren. Een project kan een keurige DSCR hebben en toch nooit terugverdienen, precies zoals in de tabel hierboven.

8. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen inleg, cashflow en indexatiepercentage in. Je ziet meteen wat de indexatie met de uitkomst doet, en hoe ver de kale deling ernaast zit. Wil je de cashflow zelf laten uitrekenen, inclusief financiering, leegstand en exploitatielasten? Dan doet de verhuurcalculator van BRIX Calc dat over de hele looptijd.

9. Veelgestelde vragen

Telt de verkoopopbrengst mee in de terugverdientijd?

Nee. De terugverdientijd kijkt uitsluitend naar de lopende kasstroom. Een pand dat je nooit verkoopt heeft evengoed een terugverdientijd, en een pand dat je na vijf jaar met winst verkoopt heeft er nog steeds een van 23,59 jaar. Wil je de verkoop wél meewegen, gebruik dan de equity multiple of de IRR.

Waarom is de terugverdientijd met een lening langer in plaats van korter?

Omdat de rente meer kasstroom weghaalt dan de kleinere inleg goedmaakt. Dat gebeurt zodra de rente boven het rendement op de investering ligt. Op dit pand is dat 5,0% tegenover 3,36%, en dan werkt elke extra euro lening tegen je terugverdientijd. Bij een pand met een aanvangsrendement boven de rente draait dat om.

Waarom toont BRIX Calc soms een streepje in plaats van een getal?

Dat gebeurt bij een structureel negatieve cashflow: de cumulatieve teller haalt de inleg dan nooit in. Een nul neerzetten zou lezen als "meteen terugverdiend", en dat is het tegenovergestelde van wat er aan de hand is. Pas eerst de huur, de kosten of de financiering aan.

Geldt dit kengetal ook voor een transformatieproject?

Nee. Daar is geen doorlopende kasstroom om tegen af te zetten: alles komt bij de verkoop binnen. Wil je weten hoe lang je geld in zo'n project vastzit, kijk dan naar de doorlooptijd en de equity-IRR, die de tijd wél in de formule heeft.