NOI berekenen: netto operationeel resultaat met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De NOI (net operating income, netto operationeel resultaat) is de jaarhuur min de exploitatiekosten. Het is wat het pand jaarlijks opbrengt uit verhuur, vóór financiering en belasting.

NOI = bruto jaarhuur − exploitatiekosten

Een appartement met € 17.700 huur per jaar en € 6.626 aan exploitatiekosten heeft een NOI van € 11.074. Anders dan BAR, NAR en DSCR is de NOI geen percentage maar een bedrag, en dat bedrag is de teller onder bijna elk ander kengetal.

2. Waarom de NOI het belangrijkste getal is

De NOI is het scharnierpunt van je hele berekening. Hij komt terug als teller in:

• de NAR (NOI ÷ totale investering)
• de cap rate (NOI ÷ marktwaarde)
• de DSCR (NOI ÷ rente + aflossing)
• de ICR (NOI ÷ rente)

Eén te optimistische aanname in de NOI werkt dus door in vier kengetallen tegelijk. Wie zijn onderhoudspost met € 2.000 te laag inschat, ziet zijn NAR, cap rate, DSCR én ICR allemaal te rooskleurig, en merkt dat pas als de rekeningen binnenkomen.

Wat er niet in zit:

• geen rente en aflossing: de NOI beschrijft het pand, niet je lening
• geen inkomsten- of vennootschapsbelasting
• geen afschrijving
• geen investeringen die de waarde verhogen (die horen bij je investering, niet bij de exploitatie)

3. Welke kosten er wél en niet in horen

Dit is waar de meeste berekeningen misgaan. De vuistregel: kosten die terugkomen zolang je het pand bezit, horen erin. Eenmalige uitgaven horen erbuiten.

Maar eerst de huurkant, want daar zitten drie begrippen die je uit elkaar moet houden. De contracthuur is de kale maandhuur maal twaalf, zonder enige correctie; dat is de teller van je BAR. De geïnde huur is wat daarvan overblijft na leegstand en oninbaar. Leegstand en wanbetaling zijn dus geen kostenpost maar een aftrek op de opbrengst: ze gaan van de huur af vóórdat de lasten aan de beurt zijn. Dat onderscheid lijkt boekhoudkundig, maar het bepaalt de noemer van je NOI-marge en de grondslag van een beheervergoeding in procenten.

De post die het vaakst ontbreekt is beheer. Doe je het zelf, dan is de verleiding om er nul in te zetten groot. Maar een koper rekent er wél mee, en jouw tijd is niet gratis. Reken met 4% tot 7% van de huur. Spreek je een percentage af, let dan op de grondslag: een beheerder factureert doorgaans over wat er binnenkomt, dus over de geïnde huur en niet over de contracthuur. Verhoog je je leegstandsaanname, dan daalt die post automatisch mee. In het voorbeeld hieronder scheelt die keuze € 27 per jaar, maar bij hogere leegstand loopt het snel op.

Let ook op de eenheid. Sommige posten ken je als maandbedrag (VvE-bijdrage, nutskosten van de algemene ruimten, onderhoudsreserve, verzekering) en andere als jaarbedrag (gemeentelijke heffingen, erfpachtcanon). In één optelsom door elkaar heen zit er zo een factor twaalf naast, en dat valt zelden op omdat de uitkomst plausibel blijft. Reken elke post om naar een jaarbedrag voordat je ze optelt.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde appartement als op de andere pagina's: 75 m², middelgrote stad, verhuurd voor € 1.475 per maand.

Eerst de huurkant, dan de lasten.

NOI = 17.169 − 6.095 = € 11.074

Let op de noemer van de marge. De NOI-marge deelt de NOI door de geïnde huur van € 17.169, niet door de contracthuur van € 17.700. Dat is geen willekeur: leegstand zit dan al aan beide kanten van de breuk verwerkt, zodat de marge zuiver de kostenkant meet en niet stiekem ook je leegstandsaanname. Het levert bovendien twee getallen op die precies tot 100% optellen. Deel je per ongeluk door de contracthuur, dan kom je op 62,6% uit en meet je twee dingen tegelijk.

Die NOI-marge is een nuttige controle op je eigen aannames. Kom je boven de 75% uit, dan heb je vrijwel zeker een post vergeten.

5. Wat is een goede NOI-marge?

De marge zegt meer over het type pand dan over de kwaliteit ervan. Een appartement met een goed gevulde VvE-reserve heeft een lagere marge dan een eengezinswoning, maar daar staat tegenover dat groot onderhoud al gedekt is.

De twee uitersten van die tabel vragen elk om een andere controle. Bovenin gaat het bijna altijd om een vergeten post, meestal de onderhoudsreserve of de verzekering. Onderin gaat het zelden om het pand zelf: kijk daar eerst of er rente tussen je exploitatielasten is geslopen, of dat er een jaarbedrag in een maandveld staat. Bij gewone woningverhuur is zo'n lage marge zeldzaam, en een rekenfout is dat niet.

6. Drie fouten die dit getal vertekenen

Rente meegerekend. De meest voorkomende fout, en hij maakt de NOI onbruikbaar voor de DSCR: dan staat de rente in teller én noemer.

Beheer op nul. Zie hierboven. Bij € 17.700 huur scheelt dat al gauw € 885, bijna 8% van je NOI.

Rekenen met de gevraagde huur in plaats van de ontvangen huur. Leegstand, huurderving en betalingsachterstand horen ervan af. De NOI hoort te beschrijven wat er werkelijk binnenkomt. Neem je hier € 17.700 in plaats van € 17.169, dan komt de NOI op € 11.605 uit: 4,8% te hoog, en dat werkt door in je DSCR en dus in wat een bank bereid is te financieren.

7. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je de NOI doorrekenen naar cashflow, DSCR en meerjarige exploitatie met huurindexatie? Dan doet de verhuurcalculator van BRIX Calc dat volledig.

8. Veelgestelde vragen

Is de NOI hetzelfde als de netto huuropbrengst?

Ja, dat zijn twee namen voor hetzelfde bedrag: jaarhuur min exploitatiekosten, vóór financiering. "NOI" is de internationale term, "netto huuropbrengst" de Nederlandse.

Hoort groot onderhoud in de NOI?

Alleen als je het als jaarlijkse voorziening opneemt. Een dakvervanging van € 20.000 in één jaar volledig aftrekken maakt de NOI van dat jaar onbruikbaar voor vergelijking. Reserveer in plaats daarvan jaarlijks een bedrag, of laat het via de VvE-bijdrage lopen.

Waarom staat de aflossing er niet in?

Omdat aflossing geen kostenpost is maar vermogensopbouw: het geld verdwijnt niet, het verschuift van je bankrekening naar je eigen vermogen in het pand. Voor je maandelijkse kasstroom telt het wél mee: daarvoor is de cash-on-cash het juiste getal.

Hoort de overdrachtsbelasting in de NOI?

Nee, dat is een eenmalige aankoopkost. Hij hoort in de totale investering, en die is de noemer van je NAR en van je cash-on-cash rendement. Zet je hem tussen de exploitatielasten, dan is je NOI in jaar 1 kunstmatig laag en in elk volgend jaar te hoog, en zijn de twee jaren onderling niet meer te vergelijken.

Wat is het verschil tussen NOI en cashflow?

De NOI stopt vóór de financiering, de cashflow loopt door tot je bankrekening. Cashflow is de NOI min rente en min aflossing. Van de € 11.074 NOI in het voorbeeld blijft met een aflossingsvrije lening van € 199.500 tegen 5,0% nog € 1.099 cashflow over. Twee panden met dezelfde NOI kunnen dus totaal verschillend uitpakken, puur door de financiering eronder.

Hoe verhoudt de NOI zich tot de cap rate?

De cap rate is de NOI gedeeld door de marktwaarde. Ken je de cap rate waarop vergelijkbare panden verhandeld worden, dan volgt daaruit een waarde-indicatie voor jouw pand: waarde ≈ NOI ÷ cap rate. Bij een NOI van € 11.074 en een marktconforme cap rate van 4% komt dat uit op circa € 277.000.

Verandert de NOI als ik herfinancier?

Nee, en dat is precies het punt. De NOI beschrijft het pand, niet je lening. Herfinancieren verandert je cashflow, je DSCR en je cash-on-cash, maar de NOI blijft gelijk.