Het verhaal achter BRIX Calc
Ik ben David van Dijk. Ik beleg ruim acht jaar in vastgoed, als verhuurder en als ontwikkelaar. BRIX Calc is de rekentool die ik zelf steeds miste.
David van Dijk
Founder BRIX Calc
Elk project begon bij mij hetzelfde: een nieuw tabblad, de formules uit het vorige project ernaast, en maar hopen dat er onderweg geen cel was doorgebroken. Zo'n sheet groeit mee met je portefeuille, maar hij wordt er niet beter op. Op een gegeven moment was ik er klaar mee. Niet omdat Excel niet kan rekenen, maar omdat ik telkens zat te controleren of mijn model nog klopte in plaats van naar het pand te kijken.
Een sheet geeft je getallen. Wat hij je niet geeft, is overzicht. Waar loopt je geld heen, welke post drukt je rendement, wat gebeurt er als de rente een half procent oploopt. Ik wilde een tool die dat laat zien. Geen tabel om te ontcijferen, maar een beeld waaruit je in een oogopslag haalt waar het project op staat.
Veel beleggers doen het op gevoel, en dat gaat vaak nog goed ook. Wie honderd panden heeft bezichtigd, voelt aan een straat wat er te halen valt. Daar is niets mis mee. Maar zodra je een stap verder wilt, met financiering, met meerdere panden, met geld van iemand anders, dan is gevoel niet meer genoeg. Dan moet je het kunnen onderbouwen. En als je cijfermatig verder wilt komen in vastgoed, is dit soort gereedschap onmisbaar.
Jij kijkt naar je rendement. De bank kijkt naar DSCR, LTV en ICR. Een investeerder kijkt naar de IRR en naar wat er over de looptijd uit zijn inleg komt. Dat zijn drie verschillende gesprekken over hetzelfde pand, en je hebt ze alle drie nodig. BRIX Calc rekent die kengetallen naast elkaar door, zodat je in elk gesprek de cijfers hebt die daar tellen.
Overdrachtsbelasting, verwervingskosten, taxatie, advies, leegstand tussen twee huurders, rente tijdens de verbouwing. Stuk voor stuk niet spannend, bij elkaar vaak het verschil tussen een project dat rendeert en een project dat je geld kost. Een rekentool die er structureel om vraagt, laat ze niet vallen.
Op een gegeven moment ging ik kijken naar vastgoed in het buitenland. Wat me tegenhield was niet het rekenwerk, maar de fiscale regels. Elk land heeft zijn eigen overdrachtsbelasting, zijn eigen toeslagen voor buitenlandse kopers en zijn eigen verwervingskosten. Wat in Nederland een vast percentage is, is in het Verenigd Koninkrijk een schijventabel en in Spanje een regionale kwestie. Ik heb daar veel tijd in gestoken, en het leek me zonde om die kennis in mijn eigen sheet te laten zitten. Daarom rekent BRIX Calc de belangrijkste markten door in de juiste valuta en met de regels van dat land.
BRIX Calc is niet in mijn eentje ontstaan. Ik heb veel hulp gekregen vanuit de vastgoedcommunity. Tijdens de testfase hebben ruim 25 enthousiaste beleggers en ontwikkelaars meegekeken, hun eigen projecten doorgerekend en gezegd wat er niet klopte. Een groot deel van wat er nu in zit, staat er omdat iemand erom vroeg.
Daar komt het uiteindelijk op neer. Met een doorgerekend project ga je een heel ander gesprek in. Je zit met een particuliere investeerder aan tafel en je laat zien waar zijn geld heen gaat, wat hij eruit haalt en wat er gebeurt als het tegenzit. Dat schept vertrouwen, en het scheelt een hoop heen en weer achteraf.
Ik sta nog steeds open voor feedback. Loop je tegen iets aan, of mis je een functie die jouw werk makkelijker zou maken? Stuur het door. Zo is het meeste erin gekomen.
Feature request of bug meldenJe begint gratis met een project. Geen betaalgegevens nodig.