Break-even bezetting berekenen met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De break-even bezetting is het percentage van je contracthuur dat je nodig hebt om precies quitte te spelen. Alles daarboven is winst, alles daaronder legt geld toe.
Break-even bezetting = (vaste exploitatiekosten + rente en aflossing) ÷ inbare jaarhuur × 100%
Op het appartement dat op deze pagina's terugkomt, gefinancierd met een annuïteit, is dat 110,35%. Boven de honderd, en dat is geen rekenfout: bij twaalf maanden onafgebroken verhuur dekt dit pand zijn lasten nog steeds niet.
2. Wat de break-even bezetting precies is, en wat niet
De DSCR vraagt hoeveel marge je hebt boven je schulddienst. De break-even bezetting stelt dezelfde vraag van de andere kant: hoeveel leegstand kun je hebben voordat die marge op is? Op de DSCR-pagina staat dat verband in het kort; hier gaat het over de formule zelf, de twee takken die de tool kent en wat een uitkomst boven de 100% je precies vertelt.
Het is een lastenkengetal en geen rendementskengetal. Een break-even bezetting van 70% zegt dat je pand robuust is tegen leegstand, niet dat het goed rendeert. Een pand met een lage huur en een lage lening kan een prachtige break-even hebben en een bedroevende NAR.
Het is ook geen voorspelling. De uitkomst zegt waar de grens ligt, niet waar je bezetting op uitkomt. Wat je ermee doet, is de grens naast je werkelijke leegstandsverwachting leggen: reken je met 4% leegstand, dan draai je op 96% en heb je een break-even onder de 96% nodig.
Wat BRIX Calc doet. De verhuurcalculator rekent op de theoretische jaarhuur: twaalf maanden vol, elke maand betaald. Dat is dezelfde noemer als de kapitalisatiefactor en de BAR gebruiken. Leegstand zit dus niet in de formule zelf; die is nu juist de uitkomst.
De uitkomst wordt niet afgekapt op 100%. Dat is met opzet: een pand dat zijn lasten bij volle verhuur niet dekt hoort dat te laten zien, en niet als "100% en dus precies genoeg" te verschijnen.
3. De formule per component
Noemer: de inbare jaarhuur. De theoretische jaarhuur, verminderd met het percentage dat je als oninbaar inrekent. Oninbaarheid staat in de noemer en niet in de teller, omdat het meebeweegt met de huur die je int: bij halve bezetting is de derving ook gehalveerd.
Teller: de vaste lasten plus de schulddienst. De exploitatiekosten die doorlopen ongeacht de bezetting (verzekering, onderhoud, VvE, belastingen) plus rente en aflossing samen.
Het beheer heeft twee takken, en dat verschuift de uitkomst. Vul je het beheer in als percentage van de huur, dan is het geen vaste last: het schaalt mee met wat je int. De rekenkern haalt het beheer dan uit de teller en verkleint de noemer:
Break-even = (vaste lasten + schulddienst) ÷ (jaarhuur × (1 − oninbaar%) × (1 − beheer%)) × 100%
Vul je het beheer in als vast bedrag, dan is het wél een doorlopende last. Het staat dan in de teller en de noemer blijft met rust:
Break-even = (vaste lasten + beheerbedrag + schulddienst) ÷ (jaarhuur × (1 − oninbaar%)) × 100%
Dezelfde woning, dezelfde bedragen, twee antwoorden. Het verschil is klein maar echt, en het is precies het soort ding waar twee rekenmodellen op uiteenlopen zonder dat iemand ziet waarom.
Drie randgevallen. Zonder huur is er geen break-even te berekenen. Bij een oninbaarheid van 100% of een beheerpercentage van 100% valt de noemer weg en is er evenmin een antwoord. En een uitkomst boven de 100% blijft staan zoals hij is.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m², gefinancierd met een annuïteit van € 199.500 tegen 5,0% over dertig jaar. Het beheer staat op 3% van de huur.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Kale huur per maand | € 1.475 |
| Theoretische jaarhuur | € 17.700 |
| Exploitatiekosten zonder beheer | € 6.095 |
| Beheer (3% van € 17.700) | € 531 |
| Rente in jaar 1 | € 9.908 |
| Aflossing in jaar 1 | € 2.943 |
| Rente en aflossing samen | € 12.851 |
Break-even = (6.095 + 12.851) ÷ (17.700 × 0,97) = 18.946 ÷ 17.169 = 110,35%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Break-even bezetting | 110,35% | Volle verhuur dekt de lasten niet |
| Met beheer als vast bedrag | 110,04% | Zelfde woning, andere invoermodus |
| Zonder financiering | 35,50% | Wat de exploitatie op zichzelf nodig heeft |
| Leegstandsmarge | − 10,35% | Er is geen marge; er is een tekort |
De derde regel legt uit waar de andere drie vandaan komen. De exploitatie zelf vraagt maar 35,50% bezetting. De volle 74,85 procentpunt daarboven is de lening. Wie de break-even wil verlagen, moet dus aan de financiering sleutelen en niet aan de VvE-bijdrage.
Gevoeligheid. Met een aflossingsvrije lening in plaats van een annuïteit vervalt de aflossing en bestaat de schulddienst alleen nog uit rente: € 9.975 over de volle hoofdsom, iets meer dan de € 9.908 die de annuïteit in jaar 1 aan rente kost. De break-even zakt daarmee naar 93,60%. Dat is nog altijd krap, maar het is aan de goede kant van de honderd. Reken je daarbovenop 2% oninbaarheid in, dan komt hij op 95,51%.
5. Wat is een goede break-even bezetting?
Als indicatie voor Nederlandse verhuurpanden in 2026, gebaseerd op gangbare leegstandspercentages en niet op gepubliceerde normen:
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 70% | Ruime buffer; een leeg kwartaal doet geen pijn |
| 70% tot 85% | Gangbaar bij een marktconform gefinancierd verhuurpand |
| 85% tot 100% | Krap; één maand leegstand of één huurachterstand kost je geld |
| boven 100% | Volle verhuur dekt de lasten niet; er moet iets veranderen |
Leg de uitkomst altijd naast je eigen leegstandsverwachting en niet naast een vuistregel. Bij een courante woning in een gespannen markt is 90% bezetting een pessimistische aanname; bij een winkelruimte of een kamergewijs verhuurd pand met veel mutaties is het optimistisch.
En let op wat een uitkomst boven de 100% wél en niet betekent. Het pand is niet waardeloos: dit is hetzelfde appartement dat op de ROE-pagina 5,27% rendement laat zien. Het betekent dat het rendement volledig uit aflossing en waardegroei komt en niet uit kasstroom, en dat je elke maand geld moet kunnen bijleggen.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Leegstand ook in de noemer verwerken. Reken je de break-even op de huur ná leegstandsderving, dan trek je hetzelfde effect twee keer af en komt de uitkomst te hoog uit. De noemer is de theoretische huur; leegstand is de uitkomst en niet de invoer.
De aflossing uit de schulddienst laten. Aflossing is geen kostenpost maar het is wel geld dat elke maand van je rekening gaat. Laat je hem weg, dan reken je de break-even van de ICR uit en niet die van je bankrekening. Op dit pand is dat het verschil tussen 93,60% en 110,35%.
Twee panden vergelijken zonder de beheermodus te controleren. Percentage of vast bedrag scheelt op dit pand 0,31 procentpunt, en op een pand met een hogere beheervergoeding meer. Twee modellen die dat anders invullen geven verschillende antwoorden op dezelfde woning.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen huur, vaste lasten, schulddienst, beheerpercentage en oninbaarheid in. Je ziet beide beheermodi naast elkaar, plus wat er overblijft zonder financiering, zodat meteen zichtbaar is welk deel van de break-even de lening voor zijn rekening neemt. Wil je de lasten per jaar laten uitrekenen, inclusief indexatie en een aflopende rentevastperiode? Dan doet de verhuurcalculator van BRIX Calc dat over de hele looptijd.
8. Veelgestelde vragen
Kan de break-even bezetting boven de 100% uitkomen?
Ja, en op het rekenvoorbeeld gebeurt dat ook. Het betekent dat de huur bij twaalf maanden onafgebroken verhuur de exploitatiekosten en de schulddienst niet dekt. De tool klemt dat niet af, want een uitkomst van precies 100% zou lezen als "net genoeg" terwijl er in werkelijkheid maandelijks geld bij moet.
Wat is het verschil met de DSCR?
Hetzelfde verband, andersom uitgedrukt. De DSCR deelt je NOI door je schulddienst en geeft een verhoudingsgetal; de break-even bezetting deelt je lasten door je huur en geeft een percentage. Een DSCR onder de 1,00 en een break-even boven de 100% wijzen dus naar hetzelfde probleem. Op dit pand is dat een DSCR van 0,86 naast een break-even van 110,35%.
Hoort de aflossing erin?
Ja. De vraag is of je de maand rondkomt, en aflossing gaat net zo hard van je rekening als rente. Wil je weten of alleen de rente gedekt is, gebruik dan de ICR: dat is een ander getal met een andere bedoeling.
Waarom verandert de uitkomst als ik het beheer anders invul?
Omdat de rekenkern letterlijk twee takken heeft. Als percentage schaalt het beheer mee met de huur en verkleint het de noemer; als vast bedrag is het een doorlopende last en staat het in de teller. Beide zijn correct voor hun eigen situatie: een beheerder die per verhuurde maand factureert is een percentage, een vaste jaarafspraak is een vast bedrag.
Helpt een hogere huur of lagere kosten meer?
Op dit pand ontlopen ze elkaar nauwelijks: € 1.000 minder vaste lasten verlaagt de break-even met 5,83 procentpunt, € 1.000 meer jaarhuur met 5,90 procentpunt. Dat ze zo dicht bij elkaar liggen is toeval van deze cijfers. De kosten werken onverdund in de teller, terwijl de huur in de noemer eerst nog door de oninbaarheid en het beheerpercentage gaat, maar daar staat tegenover dat een grotere noemer de hele breuk verkleint. Boven de honderd procent wint de huur daardoor net; eronder wint de kostenkant. Het grote verschil zit hoe dan ook niet in deze twee posten maar in de financiering, zoals de tabel in sectie 4 laat zien.