LTC berekenen: loan-to-cost met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De loan-to-cost is de lening gedeeld door de totale projectkosten. Het is de ratio waarop een ontwikkelaar en zijn financier het eerst uitkomen: hoeveel procent van de rekening betaalt de bank?
LTC = leenbedrag ÷ totale projectkosten × 100%
Op een transformatieproject van € 823.200 met een lening van € 525.000 is de LTC 63,78%. Dezelfde lening tegenover de verkoopopbrengst van € 950.000 geeft een loan-to-GDV van 55,26%. Twee ratio's, één teller, twee volstrekt verschillende noemers.
2. Wat de LTC precies is, en wat niet
De LTV zet de lening tegen een waarde, de LTC tegen kosten. Bij een verhuurpand liggen die twee dicht bij elkaar, want je koopt tegen ongeveer marktwaarde. Bij een transformatieproject lopen ze ver uiteen, en dat is precies het punt van het project: je stopt er € 823.200 in en haalt er € 950.000 uit.
Daarom kijkt een projectfinancier standaard naar beide. De LTC begrenst hoeveel hij in het project stopt, de loan-to-GDV begrenst hoeveel hij tegenover de eindwaarde durft te zetten. Welke van de twee je lening bepaalt, hangt af van welke het eerst knelt. De verhouding tussen die twee grenzen staat uitgewerkt in loan-to-GDV versus loan-to-cost; deze pagina herhaalt dat niet maar rekent de kostenkant uit.
Wat BRIX Calc doet. De transformatiecalculator rekent de LTC op de totale projectkosten inclusief de rente over de looptijd. Dat is niet vanzelfsprekend en het is de post die het vaakst wordt vergeten. Bouwrente is geen bijkomstigheid: op dit project gaat het om € 39.375, ruim vier procent van de kostenbasis. Wat er níét in zit is de verkoopcourtage: die staat wel in de ROI-noemer maar niet in de projectkosten, omdat een kostenbegroting van een bouwproject geen makelaarskosten hoort te bevatten.
De noemer van de loan-to-GDV is de getaxeerde waarde na oplevering als je die hebt ingevuld, en anders de optelsom van de verkoopprijzen per unit. Dat is dus een verwachting en geen feit, terwijl de LTC-noemer een begroting is.
3. De formule per component
Teller: het leenbedrag. De hoofdsom die je opneemt, over alle leningdelen samen. Bij een gefaseerde financiering is dat de som over de fases, niet de grootste tranche.
Noemer: de totale projectkosten. Aankoop, overdrachtsbelasting, bouwkosten, sloop en asbest, leges en vergunningen, advieskosten, onvoorzien, de maandlasten maal de projectduur, en de rente over de looptijd. Eigen uren en belasting zitten er niet in.
LTC bij exit: dezelfde noemer, een andere teller. Aan het eind van het project is de schuld niet meer wat je opnam. Er is misschien afgelost, en er is misschien rente bijgeschreven.
Schuld bij verkoop = (hoofdsom − afgeloste hoofdsom) + uitgestelde rente
LTC bij exit = schuld bij verkoop ÷ totale projectkosten × 100%
Eindschuld, niet de piek. Dit getal meet de eindschuld, de stand op het verkoopmoment, en niet de hoogste stand tijdens het project. Bij bijgeschreven rente is de eindstand toevallig ook de piek, maar bij een aflossende lening juist niet: daar staat de piek op dag één en daalt de schuld daarna. Wil je weten wat je onderweg zelf moet ophoesten, kijk dan naar de piek-liquiditeitsbehoefte hieronder.
Piek-liquiditeitsbehoefte: wat je zelf op tafel legt. Het benodigd eigen vermogen is de totale kosten min de lening min de uitgestelde rente. Die laatste aftrek is er omdat bijgeschreven rente pas bij de verkoop uit de opbrengst wordt voldaan: hij drukt je winst, maar hij vraagt onderweg geen cash. Bij een aflossende lening komt er daarna wél iets bij, want elke aflossingstermijn is geld dat je vóór de verkoop moet ophoesten.
Benodigd eigen vermogen = totale kosten − lening − uitgestelde rente
Piek-liquiditeitsbehoefte = benodigd eigen vermogen + aflossing vóór verkoop
Die twee formules sluiten precies op elkaar aan: piek plus schuld bij verkoop is per definitie gelijk aan de totale projectkosten. Klopt die optelsom niet, dan zit er een post op de verkeerde plek.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde transformatieproject als op de ROI- en IRR-pagina: een leegstaand kantoorpand naar vier appartementen, achttien maanden, aflossingsvrije lening waarvan de rente wordt bijgeschreven tot de verkoop.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Projectkosten exclusief rente | € 783.825 |
| Bouwrente, 18 maanden tegen 5,0% over € 525.000 | € 39.375 |
| Totale projectkosten | € 823.200 |
| Lening | € 525.000 |
| Verkoopopbrengst (GDV) | € 950.000 |
LTC = 525.000 ÷ 823.200 = 63,78%
Loan-to-GDV = 525.000 ÷ 950.000 = 55,26%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| LTC | 63,78% | Bijna twee derde van de rekening betaalt de bank |
| Loan-to-GDV | 55,26% | Dezelfde lening, afgezet tegen wat het project opbrengt |
| Schuld bij verkoop | € 564.375 | De hoofdsom plus achttien maanden bijgeschreven rente |
| LTC bij exit | 68,56% | Je schuld is gegroeid terwijl de kosten vaststonden |
| Exit-loan-to-GDV | 59,41% | Wat de koper of herfinancier tegenover de eindwaarde ziet |
| Benodigd eigen vermogen | € 258.825 | Wat je zelf inlegt om het rond te krijgen |
| Piek-liquiditeitsbehoefte | € 258.825 | Gelijk aan de inleg, want er wordt niet afgelost |
De rij die je niet verwacht is de vierde. Je begint op 63,78% en eindigt op 68,56%, terwijl je geen euro extra hebt geleend. Die 4,78 procentpunt is uitsluitend bijgeschreven rente. Loopt het project uit, dan loopt dat getal door: drie maanden vertraging voegt € 6.563 aan rente toe, aan beide kanten van de breuk, en tilt de LTC bij exit naar 68,81%.
En de laatste twee rijen zijn hier gelijk, wat de uitzondering is en niet de regel. Bij een aflossingsvrije lening is je piek gelijk aan je startinleg. Bij een aflossende lening loopt hij op.
5. Wat aflossen met deze getallen doet
Hetzelfde project, maar met een annuïtaire lening van € 525.000 over twintig jaar tegen 5,0%, waarbij de rente maandelijks wordt betaald in plaats van bijgeschreven. In achttien maanden los je dan € 23.823 hoofdsom af en betaal je € 38.542 rente.
| Kengetal | Aflossingsvrij, rente bijgeschreven | Annuïteit, rente betaald |
|---|---|---|
| Totale projectkosten | € 823.200 | € 822.367 |
| LTC | 63,78% | 63,84% |
| Schuld bij verkoop | € 564.375 | € 501.177 |
| LTC bij exit | 68,56% | 60,94% |
| Benodigd eigen vermogen | € 258.825 | € 297.367 |
| Piek-liquiditeitsbehoefte | € 258.825 | € 321.191 |
De LTC bij aanvang verandert nauwelijks, want de rentelast is in beide gevallen ongeveer even hoog. Alles daarna verschilt. Bij de annuïteit daalt je schuld richting de verkoop in plaats van te stijgen, en dat is waarom de LTC bij exit met bijna acht procentpunt uiteenloopt.
Daar staat een prijs tegenover die geen enkel percentage laat zien: je piek-liquiditeitsbehoefte springt van € 258.825 naar € 321.191. Dat is € 62.366 extra eigen geld dat je tijdens het project moet vinden, op een moment dat er nog geen opbrengst is. Het is geen risico dat zich wel of niet voordoet maar een zekerheid, ingebakken in de aflossingsvorm die je bij de bank hebt gekozen.
6. Wat is een goede LTC?
Als indicatie voor Nederlandse transformatieprojecten in 2026, gebaseerd op gangbare verhoudingen en niet op gepubliceerde normen:
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 60% | Ruime buffer; vaak een eerste project of een financier die het risico beperkt houdt |
| 60% tot 70% | Gangbaar voor een project met een normale looptijd en een ervaren partij |
| 70% tot 80% | Alleen met een sterke ontwikkelaar of aanvullende zekerheden |
| boven 80% | Zelden, en vrijwel nooit zonder mezzanine of achtergestelde inbreng |
Deze bandbreedtes gelden bij aanvang. Vraag er altijd de LTC bij exit bij, want die kan bij bijgeschreven rente flink hoger uitkomen dan het percentage waarop de financiering is afgesproken.
7. Drie fouten die dit getal vertekenen
De bouwrente uit de noemer laten. Reken je de LTC op € 783.825 in plaats van op € 823.200, dan kom je uit op 66,98% in plaats van 63,78%. Dat lijkt gunstiger maar het is een LTC op een project dat niet bestaat, want zonder rente is er geen lening.
De piek-LTC lezen als een piek. De naam suggereert de hoogste stand tijdens het project; het getal is de eindstand. Bij een aflossende lening zijn dat tegengestelde momenten, en dan lees je precies de verkeerde kant van de curve af.
De startinleg reserveren en de aflossing vergeten. In de tabel hierboven is dat € 62.366 die je tijdens het project alsnog moet vinden, op het moment dat er nog geen opbrengst is.
8. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen kosten, lening, uitgestelde rente en aflossing in. Je ziet de LTC, de loan-to-GDV, de schuld bij verkoop en je piek-liquiditeitsbehoefte tegelijk meebewegen, en je kunt de sluitcontrole zelf doen: piek plus schuld bij verkoop hoort gelijk te zijn aan je totale kosten. Wil je het hele project doorrekenen, inclusief fases en meerdere leningdelen? Dan doet de transformatiecalculator van BRIX Calc dat.
9. Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen LTC en LTV?
De noemer. De LTC deelt door wat het project kost, de LTV door wat het waard is. Bij een verhuurpand scheelt dat weinig; bij een transformatie is het het verschil tussen € 823.200 en € 950.000, en dus tussen 63,78% en 55,26% op precies dezelfde lening.
Hoort de verkoopcourtage in de projectkosten?
In BRIX Calc niet. De courtage betaal je alleen omdat je verkoopt, en een bouwbegroting hoort er niet mee vervuild te raken. Hij verlaagt wél je netto opbrengst en hij staat wél in de ROI-noemer. Teller en noemer van de LTC komen daardoor uit dezelfde optelsom, die van de ROI niet.
Waarom is mijn LTC bij exit hoger dan bij aanvang?
Omdat de rente is bijgeschreven bij de lening in plaats van maandelijks betaald. Je schuld groeit dan door terwijl de kostenbegroting vaststaat. Op dit project is dat het verschil tussen 63,78% en 68,56%. Bij een aflossende lening beweegt het de andere kant op.
Telt uitgestelde rente mee in mijn eigen inleg?
Nee, en dat is de reden dat hij in de formule wordt afgetrokken. Bijgeschreven rente reken je bij de verkoop af uit de opbrengst, dus vraagt hij onderweg geen geld van jou. Tel je hem toch bij je inleg op, dan reserveer je € 39.375 voor kapitaal dat je nooit inlegt, en komt je rendement op eigen vermogen te laag uit.
Kan de piek-liquiditeitsbehoefte lager zijn dan de startinleg?
Nooit. Hij is de startinleg plus een bedrag dat niet negatief kan zijn. Bij aflossingsvrij is dat bedrag nul en zijn de twee gelijk; bij elke aflossende vorm ligt de piek hoger. De transformatiecalculator toont de piek daarom pas als aparte kaart zodra hij van de inleg afwijkt, om niet twee keer hetzelfde getal te laten zien.