Loan-to-GDV vs loan-to-cost: waarop stuurt je financier?

Loan-to-GDV deelt je lening door de eindwaarde, loan-to-cost door de kosten. Welke waarde en welke kosten erin horen, en waarop je financier stuurt.

Bijgewerkt op 7 augustus 2026.

1. Kort antwoord

Loan-to-GDV deelt je lening door de waarde van het project na oplevering. GDV staat voor gross development value: de opbrengst van alle eenheden samen. Loan-to-cost deelt diezelfde lening door wat het project kost.

Loan-to-GDV = € 1.225.500 ÷ € 2.100.000 × 100 = 58,4%

Een projectfinancier stelt beide als voorwaarde. Je krijgt dan niet het gunstigste bedrag maar het laagste: het strengste criterium bindt. Wil je weten welk criterium bij jou knijpt? Open BRIX Calc.

2. Wat meten deze twee ratio's?

Loan-to-GDV is de projectvariant van de gewone loan-to-value. Het verschil zit in de noemer. Bij een bestaand verhuurd pand is dat de waarde van vandaag, bij een transformatie de waarde ná realisatie. Die waarde bestaat op het moment van financieren nog niet, en daarom is een financier hier het voorzichtigst mee.

Loan-to-cost meet hoeveel van je kostenplaatje je leent. Die noemer bestaat wél al, althans op papier: aankoop, overdrachtsbelasting, bouwkosten, leges en onvoorzien.

Twee dingen meten ze allebei niet:

• Winst. Of het project geld oplevert, meet de ROI van je transformatieproject.
• Liquiditeit. Ze zeggen wat je mag lenen, niet wanneer je het geld nodig hebt.

3. Welke waarde en welke kosten horen erin?

Beide ratio's delen hetzelfde leenbedrag. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar deel je één bedrag door de taxatie en een ander door de kosten, dan vergelijk je twee dingen. In BRIX Calc komt het leenbedrag uit je financieringsdelen en gaat dat ene bedrag in beide noemers.

De noemer van de loan-to-GDV kiest de tool zo: de taxatiewaarde na oplevering als je die hebt ingevuld, anders de totale verkoopwaarde van alle eenheden. Zodra je de taxatie uit het financieringsvoorstel invult, wint die taxatie. Precies zoals bij je financier.

Dat is geen detail. Zet je zes appartementen op € 370.000 in de markt en komt de taxateur op € 350.000 per stuk, dan scheelt dat € 120.000 in de noemer. Op een grens van 70% is dat € 84.000 minder lening. Je vraagprijs is een hoop, de taxatie is de grondslag van je financiering.

De totale investering waarop een financier de loan-to-cost toetst is exclusief financieringskosten. Dat is geen willekeur: de rente hangt zelf van het leenbedrag af, dus rente in die noemer maakt de berekening circulair.

Let op één nuance in de tool. Het gerapporteerde LTC-kengetal deelt je lening door de totale projectkosten inclusief de rente die daarin zit. Dat percentage komt dus lager uit dan het percentage waarop je bank toetst: 75,0% op de investering zonder financiering, 68,8% met de opgerolde rente erin. Toets je covenant op de eerste.

Het benodigd eigen vermogen volgt uit de kosten min de lening min de uitgestelde rente. Uitgestelde rente telt niet mee, want die leg je niet in: je voldoet hem bij verkoop uit de opbrengst.

4. Rekenvoorbeeld: kantoorpand naar zes appartementen

Een leegstaand kantoorpand in een middelgrote stad, gekocht in 2026, transformatie naar zes appartementen, bouwperiode 18 maanden.

Bronnoot: in Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting voor een niet-woning 10,4%, en dat tarief staat sinds 1 januari 2023 onveranderd (Belastingdienst, geraadpleegd 3 augustus 2026).

De zes appartementen gaan in de markt voor € 370.000 per stuk, samen € 2.220.000. De taxateur van de bank komt na oplevering op € 2.100.000 uit. Het financieringsvoorstel noemt twee grenzen: maximaal 70% van de taxatiewaarde en maximaal 75% van de totale investering.

Lening = min(70% × € 2.100.000 ; 75% × € 1.634.000) = min(€ 1.470.000 ; € 1.225.500) = € 1.225.500

Wil je dit voor je eigen project zien? Vul je aankoopprijs, bouwkosten en taxatie in.

Nu de kern. We veranderen één ding: je koopt hetzelfde pand voor € 1.000.000 in plaats van € 625.000. De taxatie na oplevering blijft € 2.100.000 en de bouwkosten blijven gelijk. De overdrachtsbelasting loopt mee naar € 104.000 en de due diligence wordt € 14.000.

Bronnoot: de overdrachtsbelasting van € 104.000 in variant B is 10,4% van € 1.000.000, hetzelfde Nederlandse niet-woningtarief als hierboven. De due diligence van € 14.000 is een casusaanname die meeschaalt met de hogere koopsom.

In variant A zit je op de LTC-grens met 11,6 procentpunt LTV-ruimte over. In variant B zit je vast op 70% van de taxatie terwijl je LTC de 75% niet eens raakt. De oorzaak: de taxatie na oplevering is in beide varianten hetzelfde. Een appartement wordt niet meer waard doordat jij het pand duurder kocht. In euro's: je kosten stijgen met € 416.000, je bank verhoogt de lening met € 244.500, en de resterende € 171.500 komt uit je eigen zak.

Daaruit volgt een vuistregel. Bij veel waardecreatie, dus scherp gekocht met een groot verschil tussen kosten en eindwaarde, bindt vrijwel altijd de loan-to-cost. Stap je te duur in, dan kruipen je kosten naar de eindwaarde toe en neemt de loan-to-GDV het over.

Gevoeligheid: worden de bouwkosten 10% duurder, dus € 78.000 extra bij ongewijzigd onvoorzien, dan stijgt je eigen inleg in variant A met € 19.500 en in variant B met de volle € 78.000. Onder een bindende LTC financiert je bank 75 cent van elke extra euro mee, onder een bindende LTV geen enkele.

5. Wat is een goede loan-to-GDV en loan-to-cost?

Aanbieders publiceren maxima die ruwweg tussen de 70% en 80% liggen. JustFund noemt op zijn eigen voorwaardenpagina een loan-to-value van circa 80% (geraadpleegd 7 augustus 2026; dat is een aanbiederspagina en geen neutraal onderzoek). Voor de loan-to-cost kom je ruwweg 70% tot 80% tegen, vaak met een aparte grens voor het aankoopdeel. Behandel die getallen als indicatie: percentages, grondslagen en voorwaarden verschillen per aanbieder en per project, dus toets ze bij je eigen financier in plaats van te rekenen op een gepubliceerd maximum.

De min-regel zelf is de logica van je financier, niet van een rekentool. In het transformatiescherm van BRIX Calc bepaal je het leenbedrag per financieringsfase, en zie je de loan-to-GDV en de loan-to-cost naast elkaar. Het min-oordeel maak je daar dus zelf.

Stuur nooit op één van de twee. Optimaliseer je alleen op de LTV, dan koop je te duur en loop je tegen de LTC aan. Optimaliseer je alleen op de LTC, dan snijd je in kosten die je eindwaarde dragen.

6. Twee fouten die deze ratio's vertekenen

Fout 1 is je verkoopverwachting invullen in plaats van de taxatie. In het voorbeeld hierboven scheelt dat € 120.000 in de noemer, en op een grens van 70% dus € 84.000 lening. Die lening heb je in je eigen berekening wel en in het voorstel niet. Vul de taxatiewaarde in zodra je die hebt.

Fout 2 is denken dat je startpercentage je eindpercentage is. Reken je de rente pas bij verkoop af, dan rolt hij op bij je schuld:

Exit-schuld = (hoofdsom − afgeloste hoofdsom) + uitgestelde rente

In variant A kost € 1.225.500 tegen 8,0% over 18 maanden € 147.060 aan enkelvoudige rente. De exit-schuld wordt € 1.372.560 en de exit-LTV komt op 65,4%, terwijl je op 58,4% begon. In variant B loopt hij van 70,0% naar 78,4%, dus dwars door de covenant heen. BRIX Calc rekent standaard met rente-op-rente in plaats van enkelvoudig, en dat kost hier ruim € 8.000 extra.

Uitstel kan bij twee aflossingsvormen. Bij aflossingsvrij spreekt dat vanzelf. Bij lineair kan het ook: je hoofdsom lost dan volgens de staffel af terwijl de rente oprolt tot de verkoop, een bestaand product bij bouwfinancieringen. Alleen bij annuïtair kan het niet, want het rentedeel niet betalen betekent de annuïteit niet betalen. Zie ook wat vertraging in een vastgoedproject met deze getallen doet.

7. Zelf doorrekenen

BRIX Calc rekent beide ratio's op hetzelfde leenbedrag uit en toont je exit-LTV inclusief opgerolde rente naast je startpercentage. Zet variant A en variant B als twee scenario's naast elkaar. Je ziet dan wat een hogere aankoopprijs doet met het bedrag dat je vóór de eerste steen moet storten.

Klaar om te rekenen? Open de transformatiecalculator of lees eerst hoe je een transformatieproject doorrekent.

8. Veelgestelde vragen

Wat betekent GDV precies?

GDV staat voor gross development value: de bruto waarde van je project ná oplevering, dus de opbrengst van alle eenheden samen. In BRIX Calc is dat de totale verkoopwaarde uit de sectie Resultaat. Vul je een taxatiewaarde na oplevering in, dan krijgt die voorrang.

Waarom krijg ik niet het hoogste van de twee bedragen?

Omdat beide grenzen voorwaarden zijn en geen opties. Je financier accepteert het risico alleen als je onder allebei blijft, dus je leenbedrag is het laagste van de twee takken. Zit er minder dan een halve cent tussen, dan noemt BRIX Calc de takken gelijk.

Geldt deze min-regel ook voor een verhuurpand?

Ja, met een andere noemer. Bij verhuur is de waarde de marktwaarde in verhuurde staat, die je zelf invult; BRIX Calc leidt hem niet af uit de leegwaarde. In de verhuurcalculator van BRIX Calc zie je de LTV op die marktwaarde; welke van de twee takken je leenbedrag beperkt, beoordeel je zelf tegen de totale investering.

Zit uitgestelde rente in mijn eigen inleg?

Nee. Uitgestelde rente hoort wel bij je projectkosten, maar niet bij je inleg, want je voldoet hem bij verkoop uit de opbrengst. In variant A blijft het benodigd eigen vermogen daarom € 408.500, ook al lopen de totale kosten met de rente op tot € 1.781.060.