ROI van een transformatie: waarom de courtage in de noemer zit

Hoe je de ROI van een transformatie berekent, waarom de verkoopcourtage in de noemer hoort en welke fouten dat percentage te rooskleurig laten lijken.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026

1. Hoe bereken je de ROI van een transformatieproject?

De ROI van een transformatie is je projectresultaat gedeeld door wat het project kostte, inclusief de verkoopcourtage.

ROI = projectresultaat ÷ (totale kosten + verkoopcourtage) × 100%

Je projectresultaat is de netto verkoopopbrengst min de totale kosten. Netto, dus de courtage is er al af. Die courtage staat daarmee twee keer in de som: hij verlaagt de teller en hij verhoogt de noemer. Wil je alleen je eigen getal? Reken je project door in BRIX Calc.

2. Wat meet ROI wel en niet?

ROI zet twee grootheden tegen elkaar af die je allebei zelf afbakent. Daarom noemen twee ontwikkelaars met hetzelfde project verschillende percentages.

In BRIX Calc is de teller het projectresultaat: netto verkoopopbrengst min totale kosten. De noemer is de totale kosten plus de verkoopcourtage.

Vier dingen die ROI niet is:

1. Geen jaarrendement. De ROI van een transformatie geldt over de hele looptijd. 17% over 20 maanden en 17% over 40 maanden zijn niet hetzelfde.
2. Geen rendement op je eigen geld. Dat is ROE, en die deelt door je eigen inleg.
3. Geen marge. De winstmarge deelt door de verkoopopbrengst, ROI door de kosten.
4. Geen cap rate. ROI hoort bij een project met een eindpunt, cap rate bij een exploitatie die doorloopt.

3. Waarom telt de verkoopcourtage twee keer mee?

De courtage staat in de teller én in de noemer

De verkoopmakelaar zit in BRIX Calc niet in de totale kosten. Je betaalt hem bij de levering uit de verkoopopbrengst. Je hoeft er dus geen eigen vermogen voor mee te brengen en je bank financiert hem niet. Voor je investeringsvraag hoort hij daar niet thuis, en dat staat verder uitgewerkt in een transformatieproject doorrekenen.

Toch is het geld dat het project kost. Je resultaat is er al mee verlaagd. Deel je die verlaagde winst door een kostenbasis zónder courtage, dan is de ratio asymmetrisch: winst ná makelaar tegenover kosten zónder makelaar. Je ROI valt dan structureel te hoog uit. BRIX Calc telt de courtage daarom bij de kostenbasis van de ROI op, en alleen daar.

Eén detail als je de tool leest: de voorwaarde en de noemer verschillen. De tool berekent een ROI alleen als je totale kosten boven nul liggen, maar deelt door de totale kosten plus courtage. Dat is geen slordigheid. Zonder die voorwaarde zou een project met verkoopprijzen maar zonder kostenposten een percentage van duizenden procenten tonen. Je deelt dan een winst door alleen de courtage. De tool meldt in dat geval "niet te bepalen", en dat is iets anders dan 0%.

ROI exclusief rente

Naast de gewone ROI berekent BRIX Calc een variant zonder rentekosten. Die trekt de rente uit zowel de teller als de noemer.

ROI excl. rente = (netto opbrengst − kosten zonder rente) ÷ (kosten zonder rente + courtage) × 100%

Het verschil tussen beide percentages is precies wat je financiering aan rendement kost. Zo maak je de vraag "leen ik meer of leg ik meer in?" zichtbaar.

Marge en ROE

Twee kengetallen die vaak met ROI door elkaar lopen. De winstmarge is je projectresultaat gedeeld door de brúto verkoopopbrengst. Let op de asymmetrie: de teller is de winst ná de makelaar, de noemer de verkoopprijs vóór de makelaar.

ROE is je projectresultaat gedeeld door je benodigde eigen vermogen. Dat eigen vermogen is de totale kosten min de lening min de rente die je pas bij verkoop afrekent. Leg je niets in, dan is je ROE niet oneindig maar onbepaald.

4. Rekenvoorbeeld: ROI van een kantoortransformatie

Een leegstaand kantoorpand van 620 m² in een middelgrote stad, in 2026 omgebouwd naar zes appartementen met samen 520 m² verkoopbaar oppervlak. Looptijd 20 maanden.

Totale kosten = € 1.834.770 + € 100.625 + € 23.000 = € 1.958.395

Courtage = 1,5% × € 2.340.000 = € 35.100

Resultaat = (€ 2.340.000 − € 35.100) − € 1.958.395 = € 346.505

ROI = € 346.505 ÷ (€ 1.958.395 + € 35.100) = 17,4%

Je eigen project heeft andere posten. Vul ze in en zie ROI, ROE en marge in één overzicht.

Gevoeligheid: 1 procentpunt hogere rente maakt je rentekosten € 115.000 in plaats van € 100.625. Je totale kosten stijgen naar € 1.972.770 en je resultaat zakt naar € 332.130. De ROI komt op 16,5% uit. Je eigen inleg blijft € 707.770, want die extra rente betaal je uit de opbrengst, dus je ROE zakt naar 46,9%.

Bron: alle percentages hierboven volgen uit de bedragen in de tabel. De rente van 7,0% en het courtagetarief van 1,5% zijn rekenaannames, geen marktcijfers.

5. Wat is een goede ROI?

BRIX Calc merkt een project aan als rendabel vanaf 15% ROI. Dat is de drempel van de tool en geen marktnorm. Daarnaast hangt de tool een label aan je uitkomst.

Corrigeer altijd voor looptijd. 17,4% over 20 maanden is iets anders dan 17,4% over 8 maanden. Deel ruwweg door het aantal jaren voor je twee projecten naast elkaar legt, en pak de IRR als je het precies wilt hebben.

Corrigeer ook voor risico en voor leverage. Een pand met vergunning, een vaste aanneemsom en verkochte units verdient een lagere eis dan een pand zonder vergunning. Haal je een hoge ROE bij een lage ROI, dan komt je rendement uit je financiering en niet uit je project. Zie loan-to-GDV versus loan-to-cost. Een ondergrens die los van je rendementseis staat is je break-even prijs, uitgewerkt in break-even verkoopprijs per m² berekenen.

6. Twee fouten die je ROI vertekenen

Fout 1: de ratio asymmetrisch maken. Je deelt de winst ná makelaar door de kosten zónder makelaar. In dit voorbeeld levert dat 17,7% op in plaats van 17,4%. Bij 2,5% courtage over dezelfde opbrengst is het 16,5% tegenover 16,0%. Het gaat niet om de omvang maar om de richting: deze fout maakt je project altijd mooier, nooit lelijker.

Fout 2: de rentekosten wegdenken. Zonder financieringskosten haalt dit project 23,6% in plaats van 17,4%. Het is verleidelijk om het hogere getal te noemen. Rente is alleen wel een echte uitgave. Gebruik de variant exclusief rente om je financieringsstructuur te beoordelen, niet om je project mooier te presenteren.

7. Zelf doorrekenen

BRIX Calc berekent de ROI, de variant exclusief rente, de marge en het rendement op eigen vermogen uit dezelfde invoer. Je hoeft dus niet vier keer met de hand te rekenen, en de vier getallen kunnen elkaar niet tegenspreken. Zet scenario's naast elkaar en exporteer het resultaat als PDF-rapport.

Bereken de ROI van je project op brixcalc.com

8. Veelgestelde vragen

Waarom zit de courtage in de noemer maar niet in de totale kosten?

Omdat die twee verschillende vragen beantwoorden. Hoeveel geld moet je ophalen? Daar hoort de courtage niet bij, want je betaalt hem uit de opbrengst. Wat heeft dit project gekost? Daar hoort hij wel bij, want je winst is er al mee verlaagd. BRIX Calc houdt beide antwoorden apart.

Is 17% ROI veel?

Dat hangt af van je looptijd en je risico. In dit voorbeeld is het 17,4% over 20 maanden, ofwel ruwweg 10% per jaar op lineaire basis. BRIX Calc noemt een project rendabel vanaf 15% ROI, maar dat is de drempel van de tool. Je eigen eis stel je zelf.

Waarom toont de tool soms geen ROI?

Omdat er dan niets te delen valt. Zonder ingevulde kosten is je ROI onbepaald, en dat is iets anders dan 0%. Nul betekent dat je project niets oplevert; onbepaald betekent dat er invoer ontbreekt. BRIX Calc houdt dat verschil vast, ook voor ROE bij een project zonder eigen inleg.

Wat is het verschil tussen ROI en ROE?

De noemer. ROI deelt door de projectkosten, ROE door je eigen inleg. Financier je meer, dan daalt je inleg en stijgt je ROE, terwijl je ROI licht zakt door de extra rente. Het exploitatie-equivalent van ROE heet cash-on-cash rendement, en dat werkt op dezelfde manier.