Break-even verkoopprijs per m² berekenen
Je break-even verkoopprijs per vierkante meter is de prijs waarbij je project quitte speelt. Hier staat de formule, de courtagestap en de valkuil erbij.
Bijgewerkt op 3 augustus 2026
1. Bij welke prijs per m² speel je quitte?
Je break-even verkoopprijs per m² is de prijs waarbij je projectresultaat precies nul is. Je berekent hem in twee stappen.
Break-even verkoopopbrengst = (totale kosten + vast deel courtage) ÷ (1 − percentagedeel courtage)
Break-even prijs per m² = break-even verkoopopbrengst ÷ verkoopbaar oppervlak
Die deling door (1 − courtagepercentage) is de kern. Je makelaar rekent een percentage van de prijs die je uiteindelijk vraagt, dus je moet ervoor terugrekenen. Bereken je break-even prijs in BRIX Calc of lees hieronder hoe het werkt.
2. Wat is een break-even verkoopprijs precies?
De break-even verkoopprijs is de opbrengst waarbij je netto verkoopopbrengst en je totale kosten elkaar exact opheffen. Geen winst, geen verlies, ROI nul.
Vier dingen die de break-even prijs níét is:
- Niet je kostprijs per m². BRIX Calc toont die apart als totale kosten per m², en dat getal rekent de courtage niet terug.
- Niet je bouwkosten per m². Die dekken alleen je bouwsom, niet de aankoop, de leges, de rente en het onvoorzien.
- Niet je ondergrens. Break-even is nul rendement; hoeveel ruimte je daarboven wilt, bepaal je zelf.
- Niet stabiel. Elke maand vertraging schuift je break-even omhoog, want rente en aanhoudkosten tikken door.
Twee randgevallen laat BRIX Calc bewust leeg. Vul je een courtage van 100% of meer in, dan bestaat er geen break-even prijs: elke extra euro opbrengst gaat volledig naar je makelaar. En zonder ingevulde oppervlakte is er geen prijs pér meter. In beide gevallen meldt de tool "niet te bepalen" in plaats van € 0.
3. Hoe reken je de courtage terug?
Stel je kosten zijn € 1.000.000 en je makelaar rekent 2% van de verkoopprijs. Vraag je € 1.000.000, dan houd je € 980.000 over en sta je € 20.000 in de min. Vraag je € 1.020.000, dan houd je € 999.600 over, nog steeds te weinig. De prijs die wél klopt is € 1.000.000 ÷ 0,98 = € 1.020.408.
Dat is de hele truc: je deelt door (1 − courtagepercentage) in plaats van het percentage erbij op te tellen. Het verschil loopt op naarmate de courtage stijgt.
| Courtagemodus | Break-even verkoopopbrengst |
|---|---|
| Alleen een percentage | totale kosten ÷ (1 − percentage) |
| Alleen een vast bedrag | totale kosten + vast bedrag |
| Vast bedrag én percentage | (totale kosten + vast bedrag) ÷ (1 − percentage) |
De noemer van de tweede stap is je verkoopbare oppervlakte, dus de som van je units. Een koper betaalt per verkoopbare meter, niet per bruto projectmeter. De kosten-kengetallen van BRIX Calc delen juist door je projectoppervlakte, en dat verschil werkt verkoopprijs versus bouwkosten per m² verder uit.
4. Rekenvoorbeeld: zes appartementen van samen 520 m²
Een leegstaand kantoorpand van 620 m² bruto vloeroppervlak in een middelgrote stad, in 2026 omgebouwd naar zes appartementen. Samen 520 m² verkoopbaar oppervlak, looptijd 20 maanden.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Totale kosten: aankoop, bouw, leges, onvoorzien, rente | € 1.958.395 |
| Waarvan aanhoudkosten over 20 maanden | € 23.000 |
| Projectoppervlakte, bruto | 620 m² |
| Verkoopbaar oppervlak, zes units | 520 m² |
| Oppervlakteverlies: trappenhuis, gangen, bergingen, installaties | 100 m² |
| Verkoopcourtage, percentagedeel | 1,5% |
| Verkoopcourtage, vast deel | € 0 |
| Geplande verkoopprijs | € 4.500 per m² |
Break-even verkoopopbrengst = (€ 1.958.395 + € 0) ÷ (1 − 0,015) = € 1.988.218
Break-even prijs per m² = € 1.988.218 ÷ 520 m² = € 3.823,50
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Break-even verkoopopbrengst | € 1.988.218 | Bruto opbrengst waarbij je resultaat nul is |
| Courtage bij die opbrengst | € 29.823 | Het bedrag dat de terugrekening oplevert |
| Break-even verkoopprijs per m² | € 3.823,50 | Per verkoopbare meter; dit is een vraagprijs |
| Totale kosten per projectmeter | € 3.158,70 | € 1.958.395 ÷ 620 m², een kostenkengetal |
| Totale kosten per verkoopbare meter | € 3.766,14 | € 1.958.395 ÷ 520 m², nog zonder courtage |
| Verschil door de terugrekening | € 57,35 per m² | 1,5% van € 3.823,50 |
| Ruimte boven break-even | € 676,50 per m² | 15,0% van je vraagprijs van € 4.500 |
| Break-even per unit, gelijk verdeeld | € 331.370 | Alleen bruikbaar bij even grote units |
Wil je weten waar jouw break-even ligt, inclusief rente, leges en onvoorzien? Reken je project door in BRIX Calc.
Van elke euro die je bóven € 3.823,50 vraagt, houd je € 0,985 over. De rest gaat naar je makelaar.
Je ruimte van € 676,50 per meter levert daarom € 676,50 × 520 × 0,985 ≈ € 346.505 projectresultaat op, het bedrag uit een transformatieproject doorrekenen. Reken je met de onafgeronde € 676,5033, dan komt het bedrag exact uit.
Gevoeligheid: valt je verkoopbaar oppervlak 20 m² tegen, dus 500 in plaats van 520 m², dan schuift je break-even naar € 3.976,44 per m². Dat is € 152,94 per meter erbij, terwijl je bouwkosten geen cent veranderen.
Bron: alle bedragen volgen uit de kostenopbouw van hetzelfde voorbeeldproject in het overzichtsartikel. Het tarief van 1,5% is de standaardwaarde van BRIX Calc in percentagemodus. De verkoopprijs van € 4.500 per m² is een rekenaanname, geen marktcijfer.
5. Hoeveel ruimte wil je boven je break-even?
Je break-even prijs is geen doelwaarde maar een ondergrens. Wat je wilt weten is de afstand tussen die ondergrens en de prijs die je in de markt realistisch acht. In dit voorbeeld is die afstand 15,0% van de vraagprijs.
Of dat comfortabel is, hangt af van hoe hard je twee getallen zijn. Haal referentietransacties op van vergelijkbare, recent opgeleverde appartementen in dezelfde wijk. Geen vraagprijzen, maar transactieprijzen. Ken je die niet, dan is je marge geen marge maar een hoop.
Aan de kostenkant geldt hetzelfde. Bouwkosten 10% hoger tillen je break-even in dit voorbeeld van € 3.823,50 naar € 3.990,72 per m², een stijging van 4,4%. Vertraging doet hetzelfde via rente en aanhoudkosten. Zie de kosten van vertraging.
Een buffer van een paar procent is dus dun. Een praktische toets: reken je break-even opnieuw met 10% hogere bouwkosten en drie maanden extra looptijd, en kijk of je vraagprijs daar nog steeds boven ligt.
6. Twee fouten die je break-even prijs vertekenen
Fout 1: kosten gedeeld door meters als vraagprijs gebruiken. Deze zit in veel rekenbladen ingebakken. In dit voorbeeld: € 3.766,14 aan kosten per verkoopbare meter tegenover een echte break-even van € 3.823,50. Wie zijn ondergrens op dat eerste getal legt, haalt 520 × € 3.766,14 = € 1.958.395 bruto binnen, en betaalt daar 1,5% courtage over. Dat kost je € 29.376, precies het bedrag dat je tekortkomt.
Fout 2: break-even per unit gebruiken bij ongelijke units. € 1.988.218 gedeeld door zes units is € 331.370 per appartement. Bij zes identieke units klopt dat. Bij units van 72 tot 100 m² niet: van de kleinste vraag je dan € 4.602 per m² en van de grootste maar € 3.314 per m². De kleine wordt onverkoopbaar, de grote geef je weg. Verdeel over meters, niet over stuks.
7. Zelf doorrekenen
BRIX Calc rekent je break-even verkoopopbrengst, je break-even prijs per verkoopbare m² en je kosten per projectmeter uit dezelfde invoer, inclusief de terugrekening van de courtage. Zet er een scenario naast met hogere bouwkosten of een langere looptijd, en je ziet meteen hoeveel ruimte er overblijft. Exporteren doe je als PDF-rapport.
Bereken je break-even prijs op brixcalc.com
8. Veelgestelde vragen
Waarom deel ik door (1 − courtage) en tel ik hem niet gewoon op?
Omdat de courtage een percentage is van een prijs die je nog niet kent. Tel je hem bij je kosten op, dan reken je het percentage over je kósten in plaats van over je verkoopprijs, en dat is een lager bedrag. Delen door (1 − percentage) lost die circulariteit in één keer op.
Wat als mijn makelaar een vast bedrag rekent?
Dan valt de terugrekening weg. Een vast honorarium telt gewoon bij je kosten op, dus je break-even omzet is je kosten plus dat bedrag. Werkt je makelaar met een vast bedrag én een percentage, dan doe je allebei: eerst het vaste deel erbij, daarna delen door (1 − percentagedeel).
Welke oppervlakte vul je in als verkoopbaar?
De oppervlakte waar je koper voor betaalt en die je in de verkoopadvertentie zet. In Nederland is dat doorgaans het gebruiksoppervlak wonen volgens de meetinstructie NEN 2580. Vul die per unit in. BRIX Calc telt de units op en gebruikt die som als noemer voor je prijs-kengetallen.
Is break-even hetzelfde als mijn kostprijs?
Nee. Je kostprijs is wat het project je kost. Je break-even prijs is wat je moet vrágen om die kostprijs terug te verdienen, inclusief de verkoopkosten die je uit de opbrengst betaalt. Die twee getallen lopen precies de verkoopcourtage uit elkaar, in dit voorbeeld € 57,35 per m².