Wat kost een maand vertraging in je vastgoedproject?

Wat een maand vertraging kost: rente over je uitstaande schuld plus de vaste lasten die doorlopen. Met de formule, en wat het met je rendement doet.

1. Kort antwoord

Eén maand vertraging kost je de rente over je uitstaande schuld plus de vaste lasten die doorlopen. De formule:

kosten per maand = marginale maandrente + doorlopende maandlasten

In het voorbeeld hieronder is dat € 3.750 rente plus € 650 vaste lasten, samen € 4.400 per maand. Drie maanden uitloop kost € 13.200 en drukt de ROI van 12,2% naar 10,6%. Het woord marginaal doet het meeste werk. Zet je eigen looptijd in BRIX Calc.

2. Wat zijn vertragingskosten precies?

Vertragingskosten bestaan uit twee onderdelen die alleen de kalender gemeen hebben.

De doorlopende maandlasten zijn de vaste lasten van een pand in bezit: opstalverzekering, VvE-bijdrage, nutsvoorzieningen, de maandelijkse OZB en overige maandelijkse posten. Die betaal je of het pand nu klaar is of niet.

De marginale maandrente is de rente van één extra maand ná je geplande looptijd. Dus niet je gemiddelde rentelast, en ook niet je jaarrente gedeeld door twaalf. Het gaat om wat de dertiende maand kost als je twaalf maanden had gepland.

De gemiste opbrengst hoort er niet in. Later verkopen kost rendement, maar dat is een effect op je IRR en geen kostenpost. Ook boetes uit een aannemingsovereenkomst of een gemiste seizoensmarkt vallen erbuiten. De post is bewust smal: dit is de harde ondergrens.

3. Hoe berekent BRIX Calc de marginale rente?

BRIX Calc rekent de marginale maandrente over de schuld zoals die aan het einde van de looptijd staat. Die eindschuld hangt af van je aflossingsvorm, en daar zit het hele verschil.

• Aflossingsvrij, rente periodiek betaald: de hoofdsom staat er nog volledig. Marginale rente is hoofdsom maal rente gedeeld door twaalf.
• Aflossingsvrij, rente bij verkoop en samengesteld: de opgerolde rente hoort bij de schuld, dus je eindschuld ligt boven je hoofdsom.
• Volledig aflossend, rente periodiek betaald: aan het einde staat er niets uit. De marginale rente is nul.
• Aflossend met uitgestelde, samengestelde rente: er staat opgerolde rente open, dus niet nul. Datzelfde geldt bij een aflossingstermijn langer dan je looptijd.

Die nul in de derde vorm is geen weggevallen post. Een afgeloste lening kost nu eenmaal geen rente meer.

De maandlasten doen daarnaast nog een tweede keer werk. Je totale projectkosten bevatten de post maandlasten maal projectduur. Vertraging verhoogt je kosten dus langs twee routes tegelijk. Beide routes zitten in het bedrag hierboven, dus je telt niets dubbel. Hoe die schuld tot stand komt, staat in loan-to-GDV versus loan-to-cost.

4. Rekenvoorbeeld: winkelpand van 240 m²

Voormalig winkelpand met kantoorruimte op de verdiepingen, bouwjaar 1965, 240 m², middelgrote stad. Je splitst het in drie appartementen. Geplande looptijd 12 maanden, totale projectkosten € 871.500, verkoopopbrengst € 995.000. De opbouw van die kosten staat in woning splitsen doorrekenen.

Rentetarief, leningdeel en maandlasten zijn gekozen rekenwaarden, geen marktnoteringen. Peildatum 3 augustus 2026.

Daaruit volgt de rekenregel.

kosten per maand = € 600.000 × 7,5% ÷ 12 + € 650 = € 3.750 + € 650 = € 4.400 per maand

Dat levert deze kengetallen op.

Die € 884.700 is de oorspronkelijke € 871.500 plus € 13.200 aan uitloop. En die € 13.200 is geen schatting. Verleng je de fasen met drie maanden, dan lopen de maandlasten van € 7.800 naar € 9.750 en de rente van € 45.000 naar € 56.250. Verschuif je eigen fasen in BRIX Calc en kijk wat je winst doet.

Gevoeligheid: één procentpunt extra rente tilt de marginale maandrente van € 3.750 naar € 4.250. De kosten van vertraging gaan dan van € 4.400 naar € 4.900 per maand, oftewel 11,4% duurder uitlopen.

5. Hoeveel vertraging kun je hebben?

Vertragingskosten zijn geen kengetal dat goed of slecht kan zijn, maar een risicomaat. Drie manieren om er betekenis aan te geven.

Meet het eerst als percentage van je winst. Hier is € 4.400 per maand ruim 4% van de projectwinst van € 108.575. Bij een dunner project is dat aandeel groter.

Reken daarna uit hoeveel maanden je tot nul hebt. € 108.575 gedeeld door € 4.400 is ongeveer 24,7 maanden. Dat klinkt ruim, maar bij een winst van € 30.000 is het nog geen zeven maanden.

Toets ten slotte je financieringsvorm. Dezelfde uitloop kost tussen € 650 en € 4.691 per maand, puur afhankelijk van de vorm van je schuld.

Alle drie de rijen rekenen op € 600.000 tegen 7,5% per jaar over 12 maanden. De opgerolde rente in rij twee is € 46.579,56, samengesteld per maand. Peildatum 3 augustus 2026.

Die nul in rij drie is het juiste antwoord en geen ontbrekende post. Wat je daar wél voelt, is dat je elke maand aflossing hebt betaald. Dat is een kasstroomvraag, geen kostenvraag.

6. Twee fouten die dit bedrag vertekenen

Fout één is rekenen met je jaarrente gedeeld door twaalf. Bij aflossingsvrij met periodiek betaalde rente komt dat toevallig goed uit, bij elke andere vorm niet. Rekent je lening de rente pas bij verkoop af, dan ligt je gemiddelde maandrente onder je marginale: € 3.882 tegenover € 4.041. Bij een aflossende lening is het omgekeerd. Je gemiddelde is fors, je marginale is nul.

Fout twee is de vaste lasten op één post zetten. Verzekering, nutsvoorzieningen, OZB, beveiliging en de VvE staan zelden als één regel in een begroting, dus telt bijna elke schatting er maar een deel van mee. Hier is de opstalverzekering € 95 en zijn de vijf posten samen € 650. Loop de lijst compleet af, ook de posten die je per jaar betaalt.

7. Zelf doorrekenen

Vertragingskosten kun je exact uitrekenen vóórdat het misgaat. BRIX Calc toont het bedrag als badge bij je tijdlijn, met de juiste marginale rente voor jouw aflossingsvorm. Verschuif een fase en je ziet winst, ROI en IRR meebewegen. Twee planningen naast elkaar zetten kan als scenario.

Reken je tijdlijn door op brixcalc.com. Verder lezen: ROI van een transformatieproject berekenen.

8. Veelgestelde vragen

Waarom telt de schuld aan het einde en niet de hoofdsom?

Omdat vertraging aan het einde plaatsvindt. De vraag is niet wat je lening gemiddeld kostte, maar wat de dertiende maand kost na twaalf geplande maanden. Rekent je lening de rente pas bij verkoop af, dan is de schuld op dat moment hoofdsom plus opgerolde rente. De kale hoofdsom onderschat je vertraging dan structureel.

Zit de gemiste verkoopopbrengst hierin?

Nee. Dit bedrag is puur wat je uitgeeft aan rente en vaste lasten. Later verkopen kost je ook rendement, maar dat zie je terug in de IRR en niet in deze post. Zakt de markt in die maanden, dan is dat een derde effect dat je apart als scenario doorrekent.

Waarom is vertraging bij een lineaire lening goedkoper?

Omdat er aan het einde van de looptijd geen schuld meer uitstaat waarover rente loopt. Dat is geen boekhoudtruc: je hebt die rente al betaald, verspreid over de looptijd. De keerzijde is dat je gedurende het project veel meer cash nodig had. Goedkoop uitlopen kost je duur financieren.

Hoe voer ik de OZB in?

Als jaarbedrag, want de tool deelt hem zelf door twaalf. Zet je hem per ongeluk als maandbedrag neer, dan zijn je vertragingskosten en je totale projectkosten allebei twaalf keer te hoog op die post. In het rekenvoorbeeld staat € 1.740 per jaar, wat € 145 per maand oplevert.