Verkoopprijs per m² versus bouwkosten per m²: twee meetlatten

Twee kengetallen per vierkante meter die je niet van elkaar mag aftrekken, omdat ze door verschillende oppervlaktes delen. Welke vergelijking wel mag.

1. Kort antwoord

Op je dashboard staan twee getallen per vierkante meter die eruitzien alsof je ze mag aftrekken. Dat mag niet, want ze delen door verschillende noemers:

verkoopprijs per m² = verkoopopbrengst ÷ verkoopbare oppervlakte · kosten per m² = projectkosten ÷ projectoppervlakte

In het voorbeeld hieronder is dat € 4.522,73 per verkoopbare meter tegenover € 3.631,25 per projectmeter. Het verschil lijkt marge, maar levert € 213.955 op waar de echte winst € 108.575 is. Reken je eigen project door in BRIX Calc.

2. Welke twee oppervlaktes gebruikt BRIX Calc?

Een prijs per vierkante meter is bruikbaar om je project met een ander project te vergelijken. Voor je marge deugt hij niet. BRIX Calc gebruikt daarom twee oppervlaktes en houdt ze uit elkaar.

De projectoppervlakte is het totale oppervlak dat je in het invoerveld zet. Laat je dat leeg, dan valt de tool terug op de som van je unitoppervlaktes. Dit is de noemer voor alles wat kosten heet. Logisch, want je verbouwt en verwarmt ook het trappenhuis.

De verkoopbare oppervlakte is de som van de oppervlaktes van je units. Dit is de noemer voor alles wat prijs heet. Ook logisch, want een koper betaalt per verkoopbare meter en niet voor jouw meterkast.

Zijn beide gelijk, dan merk je van het onderscheid niets. Heeft je pand verkeersruimte, bergingen of een plint die niet meeverkoopt, dan lopen ze uiteen.

Hoe groot dat verschil is, hangt af van je plattegrond. Een grondgebonden woning splitsen in twee eenheden kost weinig verkeersruimte. Een gestapeld pand met een gemeenschappelijk trappenhuis, bergingen en drie meterkasten kost al snel enkele procenten. In de casus hieronder gaat 20 van de 240 m² eraan op, oftewel 8,3%. Precies bij dat type pand lopen je twee meetlatten het verst uiteen.

3. Welk kengetal deelt door welke noemer?

Vier kengetallen per vierkante meter staan op je dashboard, en ze delen niet allemaal hetzelfde.

• Verkoopprijs per m²: verkoopopbrengst gedeeld door de verkoopbare oppervlakte.
• Bouwkosten per m²: bouwkosten gedeeld door de projectoppervlakte.
• Totale kosten per m²: alle projectkosten gedeeld door de projectoppervlakte.
• Winst per m²: projectwinst gedeeld door de projectoppervlakte.

Let op drie details in die tellers. De verkoopprijs is de bruto som van je unitprijzen, dus vóór courtage. De bouwkosten staan er zónder architect- en constructeurskosten; die vormen een aparte post. Bij winst per m² is de teller juist de winst ná courtage. Onder totale kosten vallen koopsom, overdrachtsbelasting, bouw, vergunningen, rente en onvoorzien.

De architectkosten buiten de bouwkosten per m² houden is een bewuste keuze. Zaten ze erin, dan komt dit kengetal maal de oppervlakte niet meer uit op het bedrag dat er als bouwkosten staat. Twee plekken op één scherm zouden elkaar dan tegenspreken.

Kijk goed naar de laatste twee. De winst deelt door de projectoppervlakte, de verkoopprijs door de verkoopbare. Winst per m² is dus een eigen berekening, geen verschil tussen twee regels op je scherm.

Deze tabel zet noemer en gebruik naast elkaar.

Twee kengetallen delen dus door de verkoopbare oppervlakte en drie door de projectoppervlakte. Zolang je binnen één blok blijft, mag je vergelijken en aftrekken. Zodra je de scheidslijn oversteekt, moet je eerst omrekenen.

4. Rekenvoorbeeld: winkelpand van 240 m²

Voormalig winkelpand met kantoorruimte op de verdiepingen, bouwjaar 1965, middelgrote stad. Je splitst het in drie appartementen van 75, 75 en 70 m². Dezelfde casus staat in woning splitsen doorrekenen.

De koopsom, de bouwkosten en het rentetarief zijn gekozen rekenwaarden, geen marktnoteringen. Peildatum 3 augustus 2026.

Aan de oppervlakte- en opbrengstkant staat dit tegenover die kosten.

Daaruit volgt de rekenregel.

verkoopprijs per m² = € 995.000 ÷ 220 m² = € 4.522,73 · kosten per m² = € 871.500 ÷ 240 m² = € 3.631,25

Dat levert deze kengetallen op.

Zes kengetallen en twee noemers op één scherm. Laat BRIX Calc dit voor je bijhouden, want de tool berekent elk kengetal op de juiste oppervlakte.

Gevoeligheid: verplaats 10 m² van appartement naar berging zonder de vraagprijzen aan te passen. De verkoopprijs per m² springt van € 4.522,73 naar € 4.738,10, oftewel € 215,37 hoger. De kosten per m² blijven op € 3.631,25. Het gat groeit dus zonder dat je project een cent beter wordt.

5. Welke vergelijking mag je maken?

Er is één vergelijking die je met deze kengetallen mag maken, en er zijn er twee die je moet laten.

Wel: je verkoopprijs per m² naast de break-even verkoopprijs per m². Beide delen door de verkoopbare oppervlakte en beide houden rekening met de courtage. Hier is dat € 4.522,73 tegenover € 4.021,69, oftewel een marge van € 501,04 per verkoopbare meter. Dat is 11,1% van je vraagprijs. Zakt de markt harder, dan draai je verlies.

Niet: verkoopprijs per m² min totale kosten per m². Zie sectie 6.

Niet: je bouwkosten per m² naast een gepubliceerd kengetal, tenzij je weet wat erin zit. Ontwerpkosten, installaties, buitenruimte en btw zitten er in het ene overzicht wel in en in het andere niet. Vraag twee aannemersbegrotingen in plaats van een index te lenen.

Niet: je bouwkosten per m² als maatstaf voor je hele project. Hier oogt € 1.100 per m² beheersbaar naast een verkoopprijs van € 4.522,73 per m², maar die € 264.000 is slechts 30,3% van je totale kosten. De koopsom, de overdrachtsbelasting, de rente en de vergunningen vormen de rest. Het getal dat je naast je verkoopprijs legt, is de break-even verkoopprijs per m² en niet je bouwkosten.

6. Twee fouten die deze kengetallen vertekenen

Fout één is de schijnmarge. De verleiding is groot: € 4.522,73 min € 3.631,25 is € 891,48 per meter, en keer 240 m² geeft dat € 213.955. De werkelijke winst is € 108.575. Er is dus voor € 105.380 aan winst verzonnen, en die valt exact in tweeën uiteen.

Je mag de verkoopprijs per m² alleen met de verkoopbare oppervlakte vermenigvuldigen. Wil je marge per meter weten, gebruik dan winst per m². Dat kengetal bestaat er precies voor.

Fout twee is twee vierkantemeterprijzen uit verschillende bronnen naast elkaar leggen. Een makelaar rekent vaak met gebruiksoppervlakte volgens een meetinstructie, een aannemer met bruto vloeroppervlak, en jij misschien met weer iets anders. Bij een gestapeld pand scheelt dat merkbaar. Vraag daarom altijd eerst welke oppervlaktemaat onder het getal ligt, en pas daarna of de prijs vóór of ná courtage geldt. Zonder dat antwoord vergelijk je opnieuw twee meetlatten.

7. Zelf doorrekenen

Kengetallen per vierkante meter zijn nuttig zodra je weet welke noemer eronder zit. BRIX Calc rekent elk kengetal op de oppervlakte waar het thuishoort: kosten en winst op de projectoppervlakte, prijzen op de verkoopbare. Beide oppervlaktes staan op het dashboard, en het PDF-rapport zet ze naast je aannames.

Reken je project door op brixcalc.com. Verder lezen: een transformatieproject doorrekenen en wat een maand vertraging kost.

8. Veelgestelde vragen

Welke oppervlakte zet ik in het veld projectoppervlakte?

Zet daar de oppervlakte waarover je je kosten wilt uitsmeren, dus inclusief verkeersruimte en bergingen. Laat je het veld leeg, dan valt de tool terug op de som van je unitoppervlaktes. Beide noemers zijn dan gelijk, en het onderscheid verdwijnt uit je dashboard zonder uit je pand te verdwijnen.

Waarom zitten de architectkosten niet in de bouwkosten per m²?

Omdat ze een eigen invoerveld en een eigen kaart hebben. Telde dit kengetal ze mee, dan komt bouwkosten per m² maal de oppervlakte niet meer uit op het bedrag dat er als bouwkosten staat. In je totale kosten per m² tellen ze gewoon mee. Inclusief architect kom je hier op € 1.191,67 per m².

Waarom ligt de break-even verkoopprijs per m² boven mijn kosten per m²?

Omdat de courtage een percentage van je verkoopprijs is en de break-even bovendien door de kleinere verkoopbare oppervlakte deelt. Samen scheelt dat hier € 390,44 per meter. Zet je je vraagprijs op het lage getal, dan ga je te laag de markt in. De volledige afleiding staat in break-even verkoopprijs per m² berekenen.

Wat als mijn units nog geen oppervlakte hebben?

Dan valt de verkoopbare oppervlakte terug op de projectoppervlakte, en delen alle kengetallen tijdelijk door hetzelfde getal. Handig om alvast door te rekenen, maar je verkoopprijs per m² is dan nog geen prijs per verkoopbare meter. Vul de unitoppervlaktes in zodra je ze hebt.