LTV berekenen: loan-to-value met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De LTV (loan-to-value) is het openstaande leningbedrag gedeeld door de waarde van het pand, in procenten. Het zegt welk deel van het pand met geleend geld is betaald.
LTV = (leningbedrag ÷ waarde van het pand) × 100%
Een lening van € 199.500 op een pand van € 285.000 geeft een LTV van 70%. Let op de noemer: dat is de waarde, niet je totale investering. Dat onderscheid maakt de LTV wezenlijk anders dan de BAR en de NAR, die juist wél op de totale investering rekenen.
2. Wat de LTV precies is — en wat niet
De LTV is een risicomaat, geen rendementsmaat. Hij zegt niets over wat een pand opbrengt; hij zegt hoeveel buffer er tussen de lening en de waarde zit. Voor een geldverstrekker is dat de belangrijkste vraag: bij gedwongen verkoop moet de opbrengst de lening dekken.
Twee dingen die vaak door elkaar lopen:
- LTV is niet je eigen inbreng. Bij 70% LTV heb je niet 30% zelf ingelegd. De overdrachtsbelasting en kosten koper financiert een bank meestal niet mee, dus je eigen inleg is in verhouding groter — zie het rekenvoorbeeld.
- De waarde is niet de koopsom. Een bank rekent met de getaxeerde waarde. Bij verhuurd vastgoed taxeert men doorgaans in verhuurde staat, en die ligt lager dan de waarde van hetzelfde pand leeg.
3. De formule per component
Teller — het openstaande leningbedrag. Alle leningdelen samen, niet alleen de grootste. Heb je een tweede lening of een achtergestelde lening, dan telt die mee: de bank kijkt naar de totale schuld op het onderpand.
Noemer — de waarde. Welke waarde precies, hangt af van wie het vraagt:
| Waardebegrip | Wanneer gebruikt |
|---|---|
| Koopsom | Bij aankoop, als er geen recentere taxatie is |
| Marktwaarde in verhuurde staat | Wat een bank bij verhuurvastgoed doorgaans aanhoudt |
| Marktwaarde vrij van huur | Bij eigen bewoning of bij verkoop na uitponding |
Die drie kunnen fors uiteenlopen op hetzelfde pand. Vraag daarom bij elk LTV-percentage na op welke waarde het gebaseerd is voordat je twee aanbiedingen vergelijkt.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement als op de andere pagina's: gekocht voor € 285.000, met € 44.740 aan overdrachtsbelasting en kosten koper, gefinancierd met € 199.500.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Koopsom (= waarde bij aankoop) | € 285.000 |
| Leningbedrag | € 199.500 |
| Bijkomende kosten (niet meegefinancierd) | € 44.740 |
| Totale investering | € 329.740 |
| Eigen inleg | € 130.240 |
LTV = (199.500 ÷ 285.000) × 100% = 70,0%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| LTV | 70,0% | Zeventig procent van de waarde is geleend |
| Eigen inleg als deel van de investering | 39,5% | Wat je werkelijk zelf hebt ingelegd |
| Verschil | 9,5 procentpunt | De kosten koper die de bank niet meefinanciert |
Wie "70% LTV" hoort en denkt "dan leg ik 30% in", komt bij dit pand € 44.740 tekort. Dat is geen detail bij het plannen van je eigen vermogen.
5. Hoe de LTV zich ontwikkelt
De LTV is geen vast getal. Hij daalt door aflossing en door waardestijging, en stijgt als de waarde daalt. Ditzelfde pand, na vijf jaar met een annuïteitenlening tegen 5%:
| Scenario | Restschuld | Waarde | LTV |
|---|---|---|---|
| Bij aankoop | € 199.500 | € 285.000 | 70,0% |
| Na 5 jaar, waarde gelijk | € 183.200 | € 285.000 | 64,3% |
| Na 5 jaar, waarde +2% per jaar | € 183.200 | € 314.663 | 58,2% |
| Na 5 jaar, aflossingsvrij, waarde gelijk | € 199.500 | € 285.000 | 70,0% |
De laatste regel is het argument tegen aflossingsvrij dat zelden expliciet wordt gemaakt: je LTV beweegt alleen nog met de markt mee, niet met je eigen inspanning.
6. Wat is een goede LTV?
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 60% | Lage risico-opslag, ruime financieringsmarge |
| 60% – 70% | Gangbaar voor verhuurvastgoed in Nederland |
| 70% – 80% | Hogere renteopslag; niet elke geldverstrekker gaat hier in mee |
| boven 80% | Zelden beschikbaar voor beleggingsvastgoed |
Een lage LTV verlaagt je rente en je risico, maar verlaagt ook je rendement op eigen vermogen: je zet meer eigen geld in voor dezelfde huurstroom. De LTV is daarmee een afweging tussen risico en hefboom, geen getal dat je zo laag mogelijk wil hebben.
7. Drie fouten die dit getal vertekenen
Rekenen met de vrije verkoopwaarde bij een verhuurd pand. Dat maakt de LTV optisch lager dan de bank hem berekent, en kan een financieringsaanvraag onverwacht doen stranden.
Alleen de hoofdlening tellen. Een tweede leningdeel hoort in de teller. De bank kijkt naar de totale schuld op het onderpand.
De LTV verwarren met je hefboom. Je hefboom bereken je op de totale investering, niet op de waarde. In het voorbeeld hierboven is de LTV 70% terwijl je eigen inleg 39,5% van de investering is — die twee percentages tellen niet op tot 100.
8. Veelgestelde vragen
Financiert een bank de overdrachtsbelasting mee?
Meestal niet bij beleggingsvastgoed. De LTV wordt op de waarde berekend, en de kosten koper vallen daarbuiten. Reken er daarom op dat je eigen inleg hoger uitvalt dan "100% min de LTV" doet vermoeden.
Wat is het verschil tussen LTV en LTC?
De LTV zet de lening af tegen de waarde; de LTC (loan-to-cost) zet hem af tegen de totale kosten van het project. Bij een transformatie of verbouwing lopen die ver uiteen: de kosten zijn wat je erin stopt, de waarde is wat het daarna waard is.
Verandert mijn LTV als de woningmarkt stijgt?
Ja, hij daalt. Bij een gelijkblijvende lening en een stijgende waarde wordt de verhouding gunstiger. Dat kan reden zijn om bij een renteherziening een lagere risico-opslag te vragen — maar de meeste geldverstrekkers verlangen daarvoor een nieuwe taxatie.
Waarom hanteert de bank een lagere waarde dan ik verwachtte?
Bij verhuurd vastgoed taxeert men in verhuurde staat. Een zittende huurder beperkt wat een koper met het pand kan, en dat drukt de waarde ten opzichte van hetzelfde pand zonder huurder. Hoeveel precies verschilt per pand, huurcontract en marktsegment; vraag de taxateur naar de onderbouwing in plaats van met een vuistregel te rekenen.
Telt een verbouwing mee in de waarde?
Pas nadat die is uitgevoerd en getaxeerd. Sommige geldverstrekkers financieren op basis van de waarde ná verbouwing, maar dan met een bouwdepot en tussentijdse controles. Reken bij de aanvraag met de huidige waarde, tenzij je die toezegging zwart op wit hebt.