Equity multiple berekenen met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De equity multiple zegt hoeveel keer je eigen inleg er in totaal uit komt: alle cashflow tijdens de rit plus wat er bij verkoop overblijft, gedeeld door wat je erin stopte.

Equity multiple = (som van de cashflows + netto verkoopopbrengst) ÷ eigen inleg

Op het appartement dat op deze pagina's terugkomt, met een exit na tien jaar, is dat 1,31. Van elke ingelegde euro komt er € 1,31 terug. Een multiple onder de 1,00 betekent het omgekeerde: er komt minder terug dan er in ging.

2. Wat de equity multiple precies is, en wat niet

De multiple is het eenvoudigste totaalcijfer dat er bestaat. Hij telt euro's op, meer niet. Daardoor is hij onmiddellijk te lezen, en daardoor mist hij precies één ding: de tijd. Een multiple van 1,31 in tien jaar en een multiple van 1,31 in drie jaar zijn twee volstrekt verschillende beleggingen, en de multiple zelf ziet geen verschil.

Dat maakt hem het natuurlijke tegenwicht van de IRR. De IRR heeft de tijd wél in de formule en negeert juist de omvang: 30% per jaar op € 10.000 is dezelfde IRR als 30% op € 500.000. Wie de twee naast elkaar leest, weet zowel hoe snel als hoeveel. Wie er één van gebruikt, weet de helft.

Wat BRIX Calc doet. De verhuurcalculator toont twee multiples, en het verschil zit uitsluitend in het moment.

De equity multiple rekent over de volledige exploitatiehorizon: alle jaarcashflows tot het einde van de looptijd, plus de verkoopopbrengst op dat moment. De exit multiple rekent tot het exitjaar dat jij hebt ingevuld: minder jaren cashflow, en de waarde en restschuld zoals die er op dát moment bij staan. De noemer is bij beide dezelfde eigen inleg, met opzet, zodat de twee getallen vergelijkbaar blijven. Vul je een exitjaar in dat samenvalt met de horizon, dan zijn ze identiek en verdwijnt de tweede kaart in plaats van hetzelfde getal twee keer te tonen.

Beide zijn null en niet 0 zodra er geen eigen inleg is of er geen leegwaarde is ingevuld. Nul zou lezen als "je krijgt niets terug", en dat is iets anders dan "hier valt niets te berekenen".

3. De formule per component

Teller, deel één: de som van de cashflows. De jaarlijkse cashflow na rente en aflossing, over alle jaren tot het exitmoment, gewoon opgeteld. Niet contant gemaakt: dat is nu juist het verschil met de IRR. Negatieve jaren tellen als negatief mee.

Teller, deel twee: de netto verkoopopbrengst. De waarde bij exit min de verkoopkosten min de restschuld op datzelfde moment. Alle drie op hetzelfde tijdstip, en dat klinkt vanzelfsprekend tot iemand een verse restschuld tegen een verouderde taxatie afzet.

Netto verkoopopbrengst = waarde bij exit × (1 − verkoopkosten%) − restschuld bij exit

Noemer: de eigen inleg. Totale investering min lening, inclusief kosten koper. Op dit appartement is dat € 130.240 en niet de € 85.500 die je krijgt als je alleen de koopsom min de lening rekent.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m², gefinancierd met een annuïteit van € 199.500 tegen 5,0% over dertig jaar, verkocht na tien jaar. De waarde groeit met 2% per jaar, de huur indexeert met 2% per jaar, en de verkoopkosten zijn 2%.

Equity multiple = (− 7.258 + 178.188) ÷ 130.240 = 1,31

De opvallende regel is de laatste. Over tien jaar heb je per saldo € 7.258 bijgelegd, en tóch komt de multiple boven de 1,00 uit. De hele opbrengst zit in de exit, en die exit bestaat uit twee dingen die niets met elkaar te maken hebben: € 37.223 aan aflossing die je zelf hebt betaald, en € 62.413 aan waardegroei die de markt moest leveren.

Gevoeligheid. Zet de waardegroei op nul, dan is het pand na tien jaar nog steeds € 285.000 waard, is de netto opbrengst € 117.023 en zakt de multiple naar 0,84. Je krijgt dan minder terug dan je erin stopte. Dat ene percentage is dus het verschil tussen winst en verlies op dit project, en het is een aanname en geen berekening.

5. Equity multiple en exit multiple naast elkaar

Hetzelfde pand, maar met een exit na vijf jaar in plaats van tien. Alle cijfers komen uit dezelfde reeks, alleen vier jaar eerder afgelezen.

Vijf jaar eerder verkopen kost je hier vier tiende van een multiple, en dat is het verschil tussen geld verliezen en geld verdienen. De oorzaak staat in twee rijen: de waarde is € 32.750 lager en de restschuld € 20.921 hoger, want er is vijf jaar minder afgelost.

Dat verschil is ook de reden om de multiple nooit los te lezen van de looptijd. Op tien jaar is 1,31 een rendement van 2,76% per jaar; op vijf jaar zou dezelfde 1,31 op 5,59% per jaar uitkomen. Voor die vertaling heb je de IRR nodig.

6. De netto vermogenspositie bij exit

Naast de multiple toont de verhuurcalculator je netto vermogenspositie bij exit. Dat is een ander getal en het beantwoordt een andere vraag.

Netto vermogenspositie bij exit = waarde bij exit − restschuld bij exit

Op dit pand na tien jaar: € 347.413 min € 162.277 is € 185.136. Dat is € 6.948 méér dan de netto verkoopopbrengst hierboven, en dat verschil is precies de verkoopcourtage. De vermogenspositie zegt wat het pand voor jou waard is als je het zou aanhouden of herfinancieren; de netto opbrengst zegt wat er op je rekening komt als je het daadwerkelijk verkoopt.

Beide kloppen, en ze worden vaak door elkaar gehaald bij het plannen van een volgende aankoop. Reken je met de vermogenspositie terwijl je gaat verkopen, dan begroot je op dit pand € 6.948 te veel. Bij duurdere panden of een hoger courtagepercentage loopt dat snel op.

7. Wat is een goede equity multiple?

Er is geen norm zonder looptijd erbij. Als indicatie voor Nederlandse verhuurbeleggingen in 2026, gebaseerd op gangbare aanvangsrendementen en niet op gepubliceerde cijfers:

De 1,31 uit het rekenvoorbeeld ligt dus onder wat je op tien jaar zou willen zien, en dat is consistent met de rest van dit pand: een NAR van 3,36% tegenover een rente van 5,0% is een hefboom die de verkeerde kant op werkt.

8. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen inleg, cashflows, exitwaarde en restschuld in. Je ziet de multiple, de netto opbrengst en je vermogenspositie tegelijk meebewegen, en je ziet meteen wat het verschil is tussen die laatste twee. Wil je de cashflows en de restschuld per jaar laten uitrekenen? Dan doet de verhuurcalculator van BRIX Calc dat over de hele looptijd, inclusief de exit.

9. Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen de equity multiple en de IRR?

De multiple telt euro's, de IRR weegt ze naar tijd. Een multiple van 1,31 zegt niets over hoe lang je erop wachtte; een IRR van 2,7% zegt niets over de omvang. Ze horen naast elkaar, en dat is ook hoe de verhuurcalculator ze toont.

Waarom telt de equity multiple over een andere periode dan de exit multiple?

Omdat ze een andere vraag beantwoorden. De equity multiple rekent tot het einde van de exploitatiehorizon, de exit multiple tot het exitjaar dat jij invult. De noemer is bij beide dezelfde eigen inleg, zodat het enige verschil het moment is en niet de rekenwijze.

Waarom staat er soms geen multiple?

Bij een eigen inleg van nul, of zonder ingevulde leegwaarde. In beide gevallen is de uitkomst onbepaald en niet nul. De tool laat het veld dan leeg in plaats van een getal te tonen dat op niets rust.

Kan de multiple onder 1,00 komen?

Ja, en dan krijg je minder terug dan je inlegde. In het rekenvoorbeeld gebeurt dat bij een exit na vijf jaar (0,91) en bij nul waardegroei (0,84). De tool klemt dat niet af naar 1,00, want een verlies verbergen is erger dan een verlies tonen.

Telt de aflossing mee in de multiple?

Indirect, en aan beide kanten. Elke aflossing verlaagt je jaarcashflow, dus de som in de teller daalt. Diezelfde aflossing verlaagt ook je restschuld bij exit, dus de netto opbrengst stijgt. Op dit pand is dat over tien jaar € 37.223 die van de ene kolom naar de andere verhuist. Dat is precies het mechanisme dat de cash-on-cash niet ziet en de multiple wel.