Cap rate berekenen: formule en rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De cap rate is de netto huuropbrengst van een jaar gedeeld door de marktwaarde van het pand, in procenten. Het is het Angelsaksische zusje van het Nederlandse netto aanvangsrendement.

Cap rate = (NOI ÷ marktwaarde) × 100%

Een pand met een NOI van € 11.074 en een marktwaarde van € 300.000 heeft een cap rate van 3,69%. Let op de noemer: dat is de waarde van het pand, niet wat jij ervoor betaald hebt.

2. Wat de cap rate precies is, en wat niet

De cap rate beantwoordt één vraag: wat rendeert dit pand als bezit, los van hoe het gekocht of gefinancierd is. Vandaar de noemer. Twee beleggers die hetzelfde pand op dezelfde dag bezitten hebben dezelfde cap rate, ook als de één contant kocht en de ander voor 80% leende, en ook als de één er vijf jaar eerder in stapte.

Dat is precies het verschil met de NAR. De NAR deelt dezelfde NOI door de totale investering: koopsom plus overdrachtsbelasting, kosten koper en aanvangsinvestering. De NAR is dus jouw rendement op jouw aankoop. De cap rate is het rendement van het pand in de markt van vandaag.

Wat er niet in zit:

• geen financiering: rente en aflossing komen er niet in voor
• geen belasting
• geen waardeontwikkeling
• geen kosten koper, want die zitten in jouw aankoop en niet in de marktwaarde
• geen afschrijving

In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk is de cap rate het standaardgetal waarmee beleggingsvastgoed wordt gequoteerd. In Nederland gebeurt dat met de BAR en de NAR. De rekenkundige verschillen zijn klein, de conventieverschillen niet: een Amerikaanse cap rate rekent vrijwel altijd met een aftrek voor leegstand en vaak met een reservering voor groot onderhoud, terwijl een Nederlandse NAR in de praktijk regelmatig zonder allebei wordt gepresenteerd. Twee percentages naast elkaar zeggen daardoor pas iets als je weet welke posten eronder zitten.

Wat BRIX Calc doet. De verhuurcalculator rekent de cap rate op de marktwaarde ná renovatie, dus op de waarde die het pand heeft zodra het in exploitatie is. De NAR rekent op de totale investering. Vul je geen marktwaarde in, dan is er geen noemer en dus geen cap rate: het rapport laat de cel dan weg in plaats van een nul te tonen.

3. De formule per component

Teller: de NOI. De bruto jaarhuur min de exploitatiekosten van dat jaar. In BRIX Calc zijn dat de VvE-bijdrage, nutsvoorzieningen, onderhoudsreserve en verzekering (maandbedragen, maal twaalf), plus OZB, erfpachtcanon, beheervergoeding en je eigen exploitatieposten (jaarbedragen). Rente en aflossing horen er niet in. Zie de NOI-pagina voor de volledige afbakening.

Noemer: de marktwaarde. De waarde die het pand vandaag in de markt heeft, niet je koopsom en niet je totale investering. Bij een aankoop tegen marktwaarde vallen die twee even samen; zodra je onder de waarde koopt, boven de waarde koopt of het pand langer bezit, lopen ze uiteen.

Dat verschil is geen detail. Een pand dat je vijf jaar geleden voor € 220.000 kocht en dat nu € 300.000 waard is, heeft een cap rate op € 300.000. Je persoonlijke rendement op de oude aankoopprijs is veel hoger, maar dat is een ander getal met een andere naam.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m² dat op de andere kengetalpagina's terugkomt, gekocht als belegging in 2026 en verhuurd in de vrije sector.

Cap rate = (11.074 ÷ 300.000) × 100% = 3,69%

Cap rate en NAR delen dus letterlijk dezelfde teller. Het hele verschil van 0,33 procentpunt zit in de noemer: € 300.000 tegenover € 329.740. Wie die twee percentages naast elkaar ziet en denkt dat er twee verschillende rendementen worden gemeten, kijkt naar één rendement met twee grondslagen.

Gevoeligheid. Stijgt de marktwaarde naar € 320.000 zonder dat de huur meebeweegt, dan zakt de cap rate naar 3,46%. Dat voelt verkeerd om, want je bent rijker geworden. Toch klopt het: de cap rate meet wat een koper vandaag voor deze huurstroom betaalt, en die betaalt nu meer voor hetzelfde. Je NAR beweegt intussen niet, want je aankoopprijs verandert niet.

5. Wat is een goede cap rate?

Een cap rate is alleen betekenisvol tegenover panden in dezelfde markt en hetzelfde segment. Als grove ordening voor Nederlandse woningbeleggingen in 2026, als indicatie en niet als gepubliceerde norm:

Cap rates bewegen mee met de rente. Stijgt de rente, dan eisen kopers een hogere cap rate en daalt bij gelijke huur de prijs die ze bieden. Dat mechanisme werkt in beide richtingen en verklaart waarom vastgoedwaardes kunnen dalen terwijl de huren gewoon doorlopen.

6. Drie fouten die dit getal vertekenen

De koopsom in de noemer zetten. Dan reken je een NAR uit en noem je het een cap rate. Op dit pand scheelt dat 0,33 procentpunt, en bij een pand dat je jaren geleden kocht kan het verschil oplopen tot meer dan een procentpunt.

De bruto huur in de teller zetten. Dan reken je een BAR uit en noem je het een cap rate. Op dit pand levert dat 5,90% op in plaats van 3,69%: bijna een verdubbeling van het getal, en volledig onbruikbaar om mee te vergelijken.

Vergelijken zonder te weten welke kosten eronder zitten. Een cap rate waarin geen leegstandsaftrek en geen onderhoudsreserve zitten, ligt structureel hoger dan een cap rate waarin die wél zitten. Vraag bij elk gequoteerd percentage welke posten van de huur af zijn gegaan voordat je twee panden naast elkaar legt.

7. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen bedragen in en je ziet de cap rate en de NAR naast elkaar bewegen. Wil je verder rekenen aan cashflow, DSCR, financiering en een verkoopmoment? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc het hele project door, inclusief meerjarige exploitatie en huurindexatie.

8. Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen cap rate en NAR?

Alleen de noemer. Beide delen dezelfde NOI, maar de cap rate deelt door de marktwaarde en de NAR door je totale investering inclusief overdrachtsbelasting en kosten koper. De cap rate is daardoor het rendement van het pand, de NAR het rendement van jouw aankoop. Koop je precies op marktwaarde zonder bijkomende kosten, dan vallen ze samen.

Welke waarde hoort in de noemer: de koopsom of de marktwaarde?

De marktwaarde. Dat is wat de cap rate onderscheidt van elk ander aanvangsrendement: hij is bedoeld om panden te vergelijken op wat ze vandaag waard zijn, niet op wat de huidige eigenaar er ooit voor betaalde. BRIX Calc gebruikt daarvoor de marktwaarde ná renovatie.

Kun je met een cap rate een pand waarderen?

Ja, en dat is in de praktijk de meest gebruikte toepassing. Draai de formule om: waarde = NOI ÷ cap rate. Bij een NOI van € 11.074 en een marktconforme cap rate van 4,5% komt daar ruim € 246.000 uit. Gebruik dan wel een cap rate uit vergelijkbare transacties in dezelfde markt, en controleer of die op dezelfde kostenafbakening rust als jouw NOI.

Hoort de hypotheek in de cap rate?

Nee, in geen enkele vorm. Rente en aflossing blijven er allebei buiten, precies zodat twee kopers met een verschillende financiering hetzelfde getal krijgen voor hetzelfde pand. Wil je weten wat de financiering met je rendement doet, gebruik dan cash-on-cash of het rendement op eigen vermogen.

Waarom daalt mijn cap rate als het pand meer waard wordt?

Omdat de waarde in de noemer staat en de huur niet meebeweegt. Een hogere marktwaarde bij gelijke NOI betekent letterlijk dat een koper meer betaalt voor dezelfde huurstroom, en dat is een lagere cap rate. Het is geen verslechtering van je positie maar een verandering in de prijs die de markt voor die huur vraagt.

Is de cap rate in Nederland hetzelfde als in de Verenigde Staten?

De formule wel, de gewoontes eromheen niet. Amerikaanse cap rates rekenen vrijwel standaard met een leegstandsaftrek en een reservering voor vervangingsinvesteringen, en dat drukt het percentage. Nederlandse aanvangsrendementen worden vaker zonder die twee posten gepubliceerd. Bij een internationale vergelijking is de afbakening van de NOI belangrijker dan het percentage zelf.

Waar staat de cap rate in verhouding tot de ROI?

De ROI in de verhuurcalculator van BRIX Calc is geen apart kengetal maar een andere naam voor de NAR: dezelfde teller, dezelfde noemer. Het verschil met de cap rate is dus opnieuw alleen de noemer. In het artikel over cap rate, NAR en ROI staat die driehoek met een praktijkvoorbeeld uitgewerkt.