Cap rate, NAR of ROI: dezelfde NOI, andere noemer

Cap rate, NAR en ROI delen dezelfde teller en verschillen alleen in de noemer. Welke noemer bij welke vraag hoort, en wanneer je welk kengetal pakt.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026

1. Kort antwoord

Cap rate, NAR en ROI delen dezelfde teller: het netto operationeel resultaat. Alleen de noemer verschilt.

NAR = € 15.501 ÷ € 359.000 × 100 = 4,3%, gedeeld door wat jij betaalde Cap rate = € 15.501 ÷ € 400.000 × 100 = 3,9%, gedeeld door wat het pand waard is ROI (verhuur) = € 15.501 ÷ € 359.000 × 100 = 4,3%, dezelfde breuk als de NAR

Drie namen, twee echte grootheden. In BRIX Calc is de ROI bij verhuur letterlijk dezelfde expressie als de NAR. Reken je eigen pand door.

2. Wat cap rate, NAR en ROI meten

De gemene deler is de NOI: de geïnde jaarhuur min de exploitatiekosten, vóór rente en belasting. Verander je niets aan het pand, dan verandert die teller niet. Elke discussie over welk rendement het nu echt is, gaat dus over de noemer.

De NAR deelt door je totale investering: koopsom, overdrachtsbelasting, aankoopkosten, verbouwing, vergunningen en onvoorzien. Dit is jouw positie. Twee beleggers in hetzelfde pand kunnen een verschillende NAR hebben, omdat de één beter inkocht.

De cap rate deelt door de marktwaarde na renovatie. Dat is wat het pand oplevert voor wie het vandaag op taxatiewaarde koopt. Die noemer is niet iets wat jij betaalt, maar iets wat een taxateur vindt.

De ROI bij verhuur is een alias van de NAR. Het veld bestaat nog voor de gedeelde uitvoervorm, maar staat bewust niet als losse KPI op het dashboard. Twee labels voor één getal lezen als twee onafhankelijke oordelen. Bij de transformatiecalculator is de ROI wél een eigen grootheid, want daar staat projectwinst in de teller.

Het cash-on-cash rendement hoort in een andere familie. Het heeft een andere teller en een andere noemer.

3. Welke noemer hoort bij welke vraag?

Omdat de teller gedeeld is, is elk verschil tussen NAR en cap rate per definitie een verschil in noemer.

De gedeelde teller

NOI = effectieve jaarhuur − jaarlijkse exploitatiekosten

De effectieve jaarhuur is de contracthuur ná leegstand en oninbaar. De exploitatiekosten zijn VvE, onderhoud, verzekering, OZB, erfpacht, beheer en je eigen posten. Rente zit er niet in. Details staan in het NAR-artikel.

Noemer 1: wat jij betaalde

De totale investering is alles wat het pand je kost voordat de eerste huur binnenkomt. Rente hoort er niet in. De overdrachtsbelasting, de verbouwing en de post onvoorzien wél.

Noemer 2: wat het pand waard is

De marktwaarde na renovatie is het bedrag waarvoor je het pand vandaag kunt verkopen. In BRIX Calc is dat een invoerveld, geen afgeleide. Je cap rate is precies zo hard als de bron van dat bedrag.

Wanneer NAR en cap rate samenvallen

Koop je exact op marktwaarde en betaal je verder niets, dan zijn beide noemers gelijk. In Nederland gebeurt dat nooit. Twee krachten trekken ze uit elkaar. Bijkomende kosten duwen je investering bóven de marktwaarde uit, en dat verlaagt je NAR. Koop je onder de marktwaarde en voeg je waarde toe, dan komt je investering eronder en stijgt je NAR.

Het vierde percentage: cash-on-cash

Cash-on-cash = (jaarcashflow ÷ benodigd eigen vermogen) × 100

De teller is je cashflow ná rente en aflossing, niet je NOI. De noemer is je eigen inleg: totale investering min de lening. Als enige van de vier beweegt dit percentage zodra je je financiering aanpast. Meer daarover in cash-on-cash rendement berekenen.

4. Rekenvoorbeeld: één woning, twee aankooproutes

Hetzelfde appartement als in de andere twee artikelen: 85 m² uit 1972, middelgrote stad. Je koopt het voor € 285.000 en knapt het op voor € 38.000. Na oplevering taxeert de taxateur het op € 400.000.

Invoer

In Nederland geldt in 2026 een overdrachtsbelasting van 8% voor een woning die niet je hoofdverblijf gaat worden. Tot 2026 was dat 10,4% (Belastingdienst, 2026). De kale huur van € 1.875 ligt boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07 bij 186 punten (Volkshuisvesting Nederland, 2026). Reken je punten dus na. De taxatiewaarde en de rente van 4,75% zijn werkaannames, geen marktcijfers.

NAR = € 15.501 ÷ € 359.000 × 100 = 4,3% Cap rate = € 15.501 ÷ € 400.000 × 100 = 3,9% Cash-on-cash = € 4.101 ÷ € 119.000 × 100 = 3,4%

Uitkomst

Vier percentages uit één set invoer. Zet ze naast elkaar in BRIX Calc.

Dezelfde woning, twee aankooproutes

Stel je koopt hetzelfde appartement kant-en-klaar op de taxatiewaarde. Huur, leegstand en exploitatiekosten blijven gelijk, dus de NOI ook. Alleen je investering verandert: € 400.000 plus € 32.000 overdrachtsbelasting, € 1.900 notaris, € 1.300 taxatie en keuring, € 4.000 makelaar en € 2.200 financieringskosten. Samen € 441.400.

De cap rate is in beide gevallen 3,9%. Logisch, want de cap rate weet niets van jouw aankoopprijs. Je NAR verschilt 0,8 procentpunt. Op de 3,5% van casus B is dat bijna een kwart.

Daarom noemt een verkoper bij voorkeur de cap rate. Die staat vast en ziet er in beide scenario's even goed uit. Een koper moet naar de NAR kijken. Dat is het enige getal dat reageert als je te veel betaalt.

Gevoeligheid

Komt de taxatie niet op € 400.000 maar op € 375.000 uit, dan stijgt je cap rate naar 4,1%. Je NAR blijft op 4,3% staan. Het pand is minder waard geworden en je marktrendement ziet er béter uit.

5. Wat is een goede waarde, en welk getal gebruik je wanneer?

Er is geen winnaar, alleen een volgorde.

Bij een aankoop rond marktwaarde ligt je NAR onder de cap rate. Het verschil is ruwweg het aandeel dat je kosten koper uitmaken. In casus B is dat 9,4%, ofwel 0,4 procentpunt op een cap rate van 3,9%.

Staat je NAR boven je cap rate, zoals in casus A, dan kocht je voor minder dan het pand na verbouwing waard is. Controleer dan of die marktwaarde geen wens is. Een taxatie of drie vergelijkbare transacties zijn een bron, een verwachte waardestijging niet.

Vergelijk percentages tussen bronnen nooit zonder de aannames erbij. Een advertentie met een cap rate van 5,2% kan een andere leegstandsaanname gebruiken, of helemaal geen beheerkosten.

6. Twee fouten die deze getallen vertekenen

Fout 1: de cap rate gebruiken om te beslissen of je koopt. De cap rate reageert niet op je aankoopprijs. Je kunt € 50.000 te veel betalen zonder dat het getal beweegt. Het is een marktmaat, geen aankoopmaat. Toets er het segment mee en beslis op de NAR.

Fout 2: NAR en ROI als twee bevestigingen lezen. Ze zijn hetzelfde getal. Zie je een NAR van 4,3% naast een ROI van 4,3%, dan is dat geen tweede meting. Het is één meting die twee keer op papier staat.

7. Zelf doorrekenen

De verwarring ontstaat bijna altijd omdat de percentages uit verschillende bronnen komen. De cap rate staat in de verkoopbrochure, de NAR in je eigen spreadsheet, het cash-on-cash op de achterkant van de offerte. Komen ze uit één model met één set aannames, dan verdwijnt het probleem.

In BRIX Calc vul je koopsom, kosten, verbouwing, huur, leegstand en financiering één keer in. Je krijgt NAR, cap rate, BAR, cashflow, DSCR en cash-on-cash uit dezelfde cijfers. Zet casus A en B naast elkaar in de scenariovergelijking.

Welke uitkomst je een goede noemt, en met welke rekenvoorbeelden, staat in wat is een goede ROI in vastgoed. Koop je verhuurd aan, let dan op welke waarde je in de noemer zet: dat verschil staat in leegwaarde en waarde in verhuurde staat.

8. Veelgestelde vragen

Zijn NAR en cap rate hetzelfde als je op marktwaarde koopt?

Alleen als je verder niets betaalt, en dat komt in Nederland niet voor. Zodra er overdrachtsbelasting, notaris of makelaarskosten bij komen, ligt je investering boven de marktwaarde. Je NAR zakt dan onder de cap rate. Zie casus B hierboven: een cap rate van 3,9%, maar een NAR van 3,5%.

Waarom heeft de ROI geen eigen KPI-kaart bij verhuur?

Omdat hij bij verhuur exact dezelfde breuk is als de NAR: NOI gedeeld door de totale investering. Twee kaarten met hetzelfde getal suggereren twee onafhankelijke oordelen. Bij de transformatiecalculator is de ROI wél een eigen grootheid, want daar staat projectwinst in de teller.

Waarom is mijn cash-on-cash lager dan mijn NAR?

Omdat je rentepercentage boven je NAR ligt. In het voorbeeld is de NAR 4,3% en de rente 4,75%. Elke geleende euro kost dan meer dan het pand erop verdient. Je rendement op eigen inleg zakt naar 3,4%. Bij een rente onder je NAR gebeurt het omgekeerde.

Welk getal moet ik aan mijn financier laten zien?

Een financier kijkt vooral naar de NOI, de DSCR en de LTV. De vraag is of de exploitatie de rente en aflossing draagt. NAR en cap rate zijn er voor jouw eigen beslissing. Zet ze alle vier in je rapport, met de aannames erbij. Dat voorkomt discussie over de herkomst.