Wat is een goede ROI in vastgoed? (Met rekenvoorbeelden)
Wat een goede ROI in vastgoed is, hoe die norm verschilt tussen transformatie en verhuur, en hoe ROI zich verhoudt tot ROE, met een rekenvoorbeeld.
1. Kort antwoord
Een goede ROI hangt af van het project. Bij een transformatieproject geldt 15% tot 25% als goed, en boven 25% controleer je eerst je aannames. Bij verhuur bestaat "ROI" niet als apart kengetal: daar is het een andere naam voor het netto aanvangsrendement, met een eigen, lagere bandbreedte.
2. Wat ROI meet, en wat niet
De ROI (return on investment) is de winst van een project gedeeld door wat dat project heeft gekost, in procenten. Het antwoord op de vraag: hoeveel houd je over per euro die erin ging?
Bij een transformatieproject is dat een verhouding zonder tijd erin. Hij zegt hoeveel je overhoudt, niet hoe lang je erop wachtte. Twee projecten met dezelfde ROI zijn compleet andere beleggingen als het ene achttien maanden loopt en het andere vier jaar. Wil je die vergelijking eerlijk maken, dan heb je de IRR nodig.
Bij verhuur is "ROI" een ander verhaal. Daar is het geen zelfstandig kengetal, maar een andere naam voor het netto aanvangsrendement: dezelfde teller, dezelfde noemer, hetzelfde getal. Zie je in verhuurmateriaal "ROI" staan, lees dan NAR. Waarom cap rate, NAR en ROI op hetzelfde pand drie verschillende percentages geven, staat in cap rate, NAR en ROI naast elkaar.
Wat er bij transformatie wel in de ROI zit: aankoop, bouwkosten, advieskosten, leges, onvoorzien en de rente die je tijdens het project betaalt of laat bijschrijven. Wat er niet in zit: je eigen uren, belasting en de vraag hoeveel eigen geld je erin hebt gestoken. Dat laatste is een aparte vraag met een apart antwoord: het rendement op je eigen vermogen, zie sectie 6.
3. De formule per situatie
Transformatie: ROI = (netto verkoopopbrengst − totale projectkosten) ÷ (totale projectkosten + verkoopcourtage) × 100%
Verhuur (als NAR): NAR = (jaarhuur − exploitatiekosten) ÷ totale investering × 100%
Bij transformatie zit de rente die je tijdens het project betaalt of laat bijschrijven in de teller én de noemer. Bij verhuur zit financiering er juist niet in, want NAR beschrijft het pand en niet je lening. Dat maakt de twee bandbreedtes in sectie 5 niet onderling vergelijkbaar, ook al heten ze allebei rendement.
4. Rekenvoorbeeld voor beide situaties
Transformatie: een leegstaand kantoorpand omgebouwd naar vier appartementen, aangekocht en verkocht binnen achttien maanden.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopopbrengst | € 950.000 |
| Verkoopcourtage (2%) | − € 19.000 |
| Netto verkoopopbrengst | € 931.000 |
| Totale projectkosten | € 823.200 |
| Projectwinst | € 107.800 |
ROI = 107.800 ÷ (823.200 + 19.000) × 100% = 12,80%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| ROI (transformatie) | 12,80% | Wat je overhoudt per euro die erin ging |
| Zonder bouwrente | 18,33% | Hetzelfde project alsof je het met eigen geld had betaald |
Verhuur: hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m², gekocht voor € 285.000 en verhuurd voor € 1.475 per maand.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Jaarhuur | € 17.700 |
| Exploitatiekosten | − € 6.626 |
| Netto huuropbrengst (NOI) | € 11.074 |
| Totale investering | € 329.740 |
NAR = 11.074 ÷ 329.740 × 100% = 3,36%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| ROI/NAR (verhuur) | 3,36% | Wat het pand oplevert op de totale investering, vóór financiering |
Gevoeligheid. Loopt het transformatieproject drie maanden uit, dan komt er € 6.563 rente bij en zakt de ROI van 12,80% naar 11,93%. Drie maanden vertraging kost hier dus bijna één procentpunt, zonder dat er één spijker anders is geslagen.
Het volledige rekenvoorbeeld met alle tussenstappen staat in ROI van een transformatieproject berekenen en in een transformatieproject doorrekenen.
5. Wat is een goede ROI?
Bij transformatie, als indicatie voor Nederlandse projecten in 2026, gebaseerd op gangbare verhoudingen en niet op gepubliceerde cijfers:
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 8% | Weinig ruimte voor tegenvallers; één kostenoverschrijding eet de marge op |
| 8% tot 15% | Gangbaar bij een normale looptijd en beperkt bouwrisico |
| 15% tot 25% | Goed; vaak scherp ingekocht, of met een groter deel eigen werk |
| boven 25% | Controleer de aannames, of er is sprake van bijzonder risico |
Bij verhuur geldt een heel andere schaal, want daar meet je feitelijk de NAR. Als ordening voor Nederlandse woningbeleggingen in 2026:
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 3% | Je koopt vrijwel uitsluitend waardeontwikkeling |
| 3% tot 4,5% | Gangbaar voor woningen in de vrije sector |
| 4,5% tot 6% | Goed; vaak buiten de Randstad of bij eigen beheer |
| boven 6% | Controleer onderhoud en leegstand: die zijn vaak te optimistisch ingeschat |
Vergelijk deze twee bandbreedtes nooit met elkaar. Een ROI van 12,80% op een project van achttien maanden en een NAR van 3,36% op een pand dat je jarenlang aanhoudt, meten allebei rendement. Het is niet dezelfde soort belegging, en een hogere ROI zegt dus niet automatisch dat transformatie de betere keuze is.
6. ROI versus ROE
Heb je een deel gefinancierd met een lening? Dan wil je ook naar je ROE kijken: het rendement op alleen je eigen geld, in plaats van op de hele investering.
Op hetzelfde verhuurappartement, gefinancierd met een lening van € 199.500 tegen 5,0% als annuïteit, komt de ROE uit op 5,27%, tegenover 3,36% NAR op de totale investering. Het verschil zit in de hefboom: lenen verhoogt je eigen rendement, maar het risico stijgt mee.
Bij transformatie heet de gehefboomde versie van ROI de equity-IRR. Op hetzelfde kantoorpand met een lening van € 525.000 en een eigen inleg van € 258.825 komt die uit op 26,13%, ruim boven de 12,80% ROI op de totale projectkosten. Zie de IRR-pagina voor de volledige berekening.
7. Twee fouten die dit getal vertekenen
ROI bij transformatie en ROI/NAR bij verhuur door elkaar halen. Ze heten allebei ROI in een tegel, maar meten iets anders. Bij transformatie staat projectwinst tegenover projectkosten, bij verhuur staat netto huur tegenover totale investering. Vergelijk ze nooit rechtstreeks.
De looptijd vergeten. Zowel ROI als NAR zeggen niets over tijd. Een ROI van 12,80% over achttien maanden is een ander verhaal dan diezelfde 12,80% over vier jaar. Wil je dat verschil zien, gebruik dan de IRR.
8. Zelf doorrekenen
Vul je eigen bedragen in bij BRIX Calc en zie direct welke bandbreedte van toepassing is, voor een transformatieproject of voor verhuur.
9. Veelgestelde vragen
Is een ROI van 20% bij transformatie altijd goed?
Vaak wel, maar controleer eerst de looptijd en de aannames achter de verkoopprijs. Een ROI van 20% over vier jaar is minder aantrekkelijk dan diezelfde 20% over één jaar. Een hoge ROI kan bovendien wijzen op een optimistische verkoopprijs in plaats van op een sterk project.
Waarom heet ROI in de verhuurcalculator ook NAR?
Omdat het dezelfde berekening is: netto huuropbrengst gedeeld door de totale investering. BRIX Calc toont dat getal niet twee keer onder twee namen en gebruikt in een verhuurcontext daarom NAR als label. Zie je toch "ROI" in verhuurmateriaal, dan gaat het om precies hetzelfde percentage.
Kan ik ROI bij transformatie vergelijken met NAR bij verhuur?
Nee. Beide heten rendement, maar teller en noemer verschillen: ROI test een eenmalige verkoop, NAR test doorlopende verhuur zonder financiering. Vergelijk in plaats daarvan de ROE van beide situaties, want die telt de looptijd en de hefboom wél mee, en zet er altijd bij over welke situatie je het hebt.
Wat is het verschil tussen ROI en ROE?
ROI deelt door de totale kosten of investering, ROE deelt door alleen je eigen inleg. Door een lening ligt de ROE meestal hoger dan de ROI, maar het risico stijgt mee: bij een tegenvallende verkoop of huur raakt eerst je eigen inleg. Bij transformatie heet de gehefboomde ROI de equity-IRR, bij verhuur heet hij ROE.