NAR berekenen: netto aanvangsrendement met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

Het netto aanvangsrendement (NAR) is de jaarhuur mín de exploitatiekosten, gedeeld door de totale investering. Het is de BAR nadat je hebt afgetrokken wat het pand jaarlijks kost om te bezitten.

NAR = ((bruto jaarhuur − exploitatiekosten) ÷ totale investering) × 100%

Hetzelfde appartement dat een BAR van 5,37% laat zien, komt na € 6.626 aan jaarlijkse kosten uit op een NAR van 3,36%. Dat verschil van ruim twee procentpunt is precies wat het pand je kost, en het is de reden dat de BAR alleen niet volstaat.

2. Wat de NAR precies is, en wat niet

De NAR meet het rendement uit de exploitatie: wat het pand oplevert nadat de vaste lasten eraf zijn, maar vóór financiering en belasting.

Wat er wel in zit: onderhoud, verzekering, beheer, VvE-bijdrage, gemeentelijke heffingen, leegstandsderving en verhuurkosten.

Wat er niet in zit:

• geen rente en aflossing: de NAR beschrijft het pand, niet je lening
• geen inkomsten- of vennootschapsbelasting
• geen waardeontwikkeling
• geen eenmalige aankoopkosten (die zitten al in de noemer)

Dat financiering er buiten blijft is bewust: zo blijft de NAR vergelijkbaar tussen twee kopers met verschillende leningen. Wil je weten wat er onder de streep op je rekening overblijft, dan heb je de cashflow en de cash-on-cash nodig.

Kom je in verhuurcontext de term ROI tegen, dan gaat het om ditzelfde kengetal. In de verhuurcalculator van BRIX Calc is ROI een gedocumenteerde alias van de NAR: dezelfde teller, dezelfde noemer, hetzelfde getal. Daarom staat er geen aparte ROI-kaart naast de NAR, want dan zou dezelfde uitkomst twee keer op je scherm staan. Bij een transformatieproject betekent ROI wél iets anders: daar is het de projectwinst afgezet tegen de projectkosten, over de hele looptijd in plaats van per jaar.

3. De formule per component

Teller: netto huuropbrengst. Bruto jaarhuur min de jaarlijkse exploitatiekosten. De posten die het vaakst vergeten worden:

• Leegstandsderving. Zelfs een goed verhuurd pand staat af en toe leeg. Reken met een percentage van de jaarhuur (2–5% is gangbaar), niet met nul.
• VvE-bijdrage. Bij een appartement vaak de grootste vaste post na onderhoud.
• Beheer. Ook als je het zelf doet: je tijd is een kostenpost, en bij verkoop rekent een koper er wél mee.
• Verhuurkosten. Makelaarscourtage bij een nieuwe huurder, uitgesmeerd over de verwachte huurperiode.

De huur die je int is niet de huur die je vraagt. Hier zit het scherpste verschil met de BAR. De BAR rekent met de contracthuur; de NAR rekent met wat er werkelijk binnenkomt. Daar gaan twee losse aftrekken overheen:

effectieve maandhuur = kale maandhuur × (1 − leegstand%) × (1 − oninbaar%)

Leegstand is huur die je misloopt omdat er niemand woont. Oninbaar is huur die je misloopt terwijl er wél iemand woont, meestal na wanbetaling. Het zijn twee verschillende risico's en ze stapelen op elkaar; wie ze samenvoegt tot één percentage onderschat meestal de tweede. Het voorbeeld hieronder rekent met 3% leegstand en 0% oninbaar.

Noemer: totale investering. Identiek aan de BAR: koopsom plus overdrachtsbelasting, kosten koper en aanvangsinvestering. Dezelfde valkuil geldt hier: alleen de koopsom nemen maakt de NAR optisch te hoog.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde appartement als in het BAR-voorbeeld: 75 m², middelgrote stad, gekocht in 2026 voor € 285.000 met € 44.740 aan bijkomende kosten, verhuurd voor € 1.475 per maand.

NAR = (11.074 ÷ 329.740) × 100% = 3,36%

Die laatste regel is de kern. Van elke honderd euro die je int, gaat hier ongeveer 36 euro op aan het in stand houden van het pand, nog vóór er een cent rente is betaald.

Waar die twee procentpunt precies verdwijnen. Het verschil tussen BAR en NAR heeft twee losse oorzaken, en het loont om ze apart te zien: aan de ene knop kun je nauwelijks draaien, aan de andere wel.

Twee decimalen, anders valt het verschil weg in de afronding. Van de 2,01 procentpunt komt slechts 0,16 pp uit leegstand; de resterende 1,85 pp komt uit de vaste lasten. Wie zijn NAR wil verbeteren kijkt dus naar de VvE-bijdrage, het onderhoud en de beheerfee, en niet naar een optimistischer leegstandsaanname.

5. Wat is een goede NAR?

Als ordening voor Nederlandse woningbeleggingen in 2026:

Let op de laatste regel. Een hoge NAR komt in de praktijk vaker voort uit te lage kostenramingen dan uit een uitzonderlijk pand.

De hardste toets is je eigen financieringsrente. Ligt je NAR daaronder, dan werkt de hefboom tegen je: elke geleende euro verlaagt dan je rendement op eigen geld in plaats van het te verhogen. In dit voorbeeld is dat geen theorie. De NAR staat op 3,36% en de lening kost 5,0%. Dat is precies de reden dat het cash-on-cash rendement op ditzelfde pand onder de NAR uitkomt, en niet erboven zoals veel beleggers verwachten.

6. Vier fouten die dit getal vertekenen

Onderhoud op nul of op een symbolisch bedrag. Een vuistregel van 1% van de koopsom per jaar is voor bestaande bouw realistischer dan een optimistische schatting. Bij een pand van vóór 1970 mag dat hoger.

Leegstand weggelaten. Een pand dat één maand per drie jaar leegstaat verliest 2,8% van zijn huur. Dat is bijna een tiende van je NAR.

Rente meegerekend. De NAR beschrijft het pand, niet je financiering. Trek je de rente er ook af, dan meet je iets anders: dat is de cashflow, en die hoort een eigen getal te zijn.

Een jaarbedrag in een maandveld, of andersom. De onopvallendste fout van allemaal, want de uitkomst blijft plausibel. Ken je de VvE-bijdrage als jaarbedrag van € 1.560 en zet je dat in een maandveld, dan wordt er € 18.720 gerekend. De NOI slaat om naar − € 6.086 en de NAR staat op −1,85%. Andersom is het gemener, want dan valt het niet op: zet je de gemeentelijke heffingen van € 480 per jaar in als € 40 zonder te zien dat het veld een jaarbedrag vraagt, dan verdwijnt € 440 aan kosten en oogt je NAR 0,13 procentpunt te hoog. Loop bij elke kostenpost na in welke eenheid je hem invult.

7. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je verder rekenen aan cashflow per maand, DSCR, cash-on-cash en het effect van je financiering over meerdere jaren? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc het hele project door.

8. Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen NAR en cap rate?

De NAR deelt de netto opbrengst door de totale investering die jíj hebt gedaan; de cap rate deelt dezelfde netto opbrengst door de marktwaarde van het pand. Bij aankoop liggen die dicht bij elkaar, maar zodra de waarde beweegt lopen ze uiteen. De NAR is een aankoopgetal, de cap rate een waarderingsgetal.

Hoort de hypotheekrente in de NAR?

Nee. De NAR meet de opbrengst van het pand los van hoe je het financiert, juist zodat twee kopers met verschillende leningen hetzelfde pand kunnen vergelijken. Rente hoort thuis in je cashflow en in de DSCR.

Waarom ligt mijn NAR zoveel lager dan de BAR die de makelaar noemde?

Omdat de makelaar meestal de BAR noemt, en die trekt geen enkele kostenpost af. Het verschil van twee procentpunt in het voorbeeld hierboven is normaal: het is wat het pand jaarlijks kost.

Welk percentage onderhoud is realistisch?

Voor naoorlogse bouw in redelijke staat is 1% van de koopsom per jaar een bruikbaar startpunt. Voor vooroorlogse panden of een pand met achterstallig onderhoud is 1,5% tot 2% realistischer. Een VvE met een goed gevuld reservefonds drukt dit percentage, want groot onderhoud loopt dan via de bijdrage.

Kan de NAR negatief zijn?

Ja, als de exploitatiekosten hoger uitvallen dan de huur. Dat komt voor bij langdurige leegstand, bij een pand met een grote onderhoudsopgave of bij een VvE-bijdrage die niet in verhouding staat tot de huuropbrengst. Een negatieve NAR betekent dat het pand geld kost zolang je het bezit, ongeacht je financiering.