Cashflow berekenen bij een huurwoning met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De cashflow van een huurwoning is de huur die binnenkomt min alles wat eruit gaat: exploitatiekosten, rente en aflossing. Het is het enige getal dat je bankrekening werkelijk merkt.

Cashflow = huur na leegstand − exploitatiekosten − rente − aflossing

Het appartement uit de rekenvoorbeelden op deze site levert € 1.475 huur per maand op en komt uit op een cashflow van − € 148 per maand. Datzelfde pand laat een bruto rendement van 5,37% zien. Beide getallen kloppen; ze meten alleen iets anders.

2. Wat cashflow precies is, en wat niet

Cashflow is geen rendementspercentage maar een bedrag. Hij vertelt je of je elke maand geld ontvangt of geld moet bijleggen, en dat is een andere vraag dan of het pand een goede belegging is.

Het verschil met de NOI zit volledig in de bank. De NOI stopt bij de exploitatiekosten en zegt niets over financiering; de cashflow trekt daarna rente én aflossing af. Twee kopers van hetzelfde pand hebben dus dezelfde NOI en een totaal verschillende cashflow.

Wat er niet in zit:

• geen waardeontwikkeling: die raakt je vermogen, niet je rekening
• geen inkomstenbelasting of box 3
• geen verkoopopbrengst
• geen eenmalige aankoopkosten: die zitten in je investering, niet in je exploitatie

Aflossing verdient een aparte opmerking. Het is geen kostenpost, want je vermogen daalt er niet door: het bedrag verhuist van je rekening naar je overwaarde. Maar het verlaat wel je rekening, en daarom staat het in de cashflow. Wie aflossing weglaat rekent zich een cashflow toe die hij niet kan uitgeven.

3. De formule per component

De huur. Niet de contracthuur maar de huur die je werkelijk int. BRIX Calc verwerkt leegstand en oninbaarheid als percentages die de huur verlagen, niet als aparte kostenposten. Bij 5% leegstand rekent de tool dus met 95% van je maandhuur, en oninbaarheid komt daar nog eens vermenigvuldigend overheen.

De exploitatiekosten. In de verhuurcalculator zijn dat tien posten, en de meest gemaakte fout is de eenheid door elkaar halen. Vier ervan vul je per maand in, de rest per jaar:

Vul je een jaarbedrag in een maandveld, dan is je cashflow twaalf keer te laag; andersom twaalf keer te hoog. Dat klinkt als een fout die je meteen ziet, maar op een enkele post van een paar honderd euro valt hij zelden op.

Wat BRIX Calc doet. Staat de beheervergoeding als percentage ingesteld, dan rekent de tool dat percentage over de geïnde huur en niet over de contracthuur. Bij leegstand daalt je beheerkost dus mee. Dat is realistisch, maar het betekent ook dat een leegstandsscenario je kosten iets vleiender laat uitkomen dan wanneer je een vast bedrag per maand had ingevuld.

De schulddienst. Rente plus aflossing samen. Bij een annuïteitenlening is dat elk jaar hetzelfde bedrag, met een verschuivende verhouding tussen die twee. Bij aflossingsvrij is er alleen rente. Bij lineair is jaar 1 het zwaarst en daalt de last daarna.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde gerenoveerde appartement van 75 m²: € 1.475 kale huur per maand, € 6.626 exploitatiekosten per jaar, gefinancierd met € 199.500 tegen 5,0% als annuïteitenlening over 30 jaar.

Cashflow per maand = 1.475 − 552 − 826 − 245 = − € 148

Het verschil tussen − € 148 en € 92 per maand is niets anders dan de aflossing. Bij de annuïteit bouw je € 2.943 per jaar aan overwaarde op en betaal je daar € 1.778 per jaar voor uit eigen zak. Netto is dat een vooruitgang van € 1.165 per jaar in vermogen, maar wel eentje die je niet kunt uitgeven.

Gevoeligheid. Reken je met 5% leegstand, dan daalt de te innen huur naar € 1.401 per maand en zakt de cashflow van − € 148 naar − € 222. Eén leegstaande maand per twintig kost hier dus € 74 per maand, elke maand. Dat is de reden dat een leegstandsaanname geen detail is: hij werkt voor de volle honderd procent door in het bedrag dat je moet bijleggen.

5. Wat is een goede cashflow?

Als indicatie voor Nederlandse woningbeleggingen in 2026 bij een financiering rond 70% en een rente rond 5%, en niet als gepubliceerde norm:

Een negatieve cashflow is geen diskwalificatie, wel een verplichting. Je moet hem elke maand kunnen dragen, ook in een jaar met leegstand en een kapotte cv-ketel tegelijk. Reken daarom niet alleen de cashflow uit maar ook hoeveel maanden je hem kunt volhouden zonder het pand te moeten verkopen.

6. Drie fouten die dit getal vertekenen

De aflossing vergeten. Dan reken je een cashflow uit die de bank niet herkent. Op dit pand scheelt dat € 245 per maand: het verschil tussen bijleggen en overhouden.

Rekenen met de contracthuur. Twaalf maanden vol, elke maand betaald, is een aanname en geen meting. Een leegstandsaanname van 5% verandert de uitkomst hier met € 74 per maand.

Jaar 1 als het hele verhaal lezen. De huur indexeert, de lasten indexeren, en bij een annuïteit verschuift de verhouding tussen rente en aflossing elk jaar. Bij een lineaire lening daalt de totale last zelfs jaar na jaar. Een cashflow van jaar 1 is een startpositie, geen eindoordeel.

7. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen bedragen in en je ziet de cashflow per maand direct meebewegen, met en zonder aflossing. Wil je de cashflow over tien of dertig jaar zien, met huurindexatie, lastenindexatie en een renteherziening? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat jaar voor jaar door. Het uitgewerkte praktijkvoorbeeld staat op de blog.

8. Veelgestelde vragen

Hoort aflossing in de cashflow?

Ja. Aflossing is geen kostenpost, maar het geld verlaat wel je rekening, en de cashflow meet precies dat. Wil je een getal waarin aflossing als vermogensopbouw meetelt, gebruik dan het rendement op eigen vermogen. Wil je weten wat er besteedbaar overblijft, dan is de cashflow inclusief aflossing het juiste getal.

Wat is het verschil tussen cashflow en NOI?

De financiering. De NOI is de huur min de exploitatiekosten en stopt daar; de cashflow trekt daarna rente en aflossing af. Op dit pand is de NOI € 11.074 positief en de cashflow € 1.778 negatief. Het verschil van € 12.852 gaat volledig naar de bank.

Zit belasting in de cashflow?

Nee. BRIX Calc rekent de cashflow vóór inkomstenbelasting en vóór box 3, zodat het getal vergelijkbaar blijft tussen beleggers met een verschillende fiscale positie. Wil je je werkelijke netto positie weten, trek je eigen heffing er dan apart van af. De enige belasting die de tool wel in de kasstroom verwerkt is een heffing bij verkoop, en die geldt niet voor Nederland.

Waarom is mijn cashflow negatief terwijl het rendement positief is?

Omdat rendement en cashflow verschillende dingen meten. Het bruto rendement van 5,37% kijkt naar de huur tegenover de investering en negeert alle kosten en de bank. De cashflow trekt € 6.626 aan exploitatiekosten en € 12.852 aan schulddienst af. Beide getallen zijn correct; het bruto rendement zegt alleen niets over wat je overhoudt.

Rekent BRIX Calc met een echt maandschema?

Voor het getal dat je op het dashboard ziet niet: dat is de cashflow van jaar 1, gedeeld door twaalf. De meerjarige projectie rekent per jaar, met een aflossingsschema dat de verschuiving tussen rente en aflossing wel volgt. Voor een huurwoning met een vaste maandhuur is dat nauwkeurig genoeg; heb je sterk wisselende maandlasten, reken die dan apart na.

Hoe zit leegstand in de cashflow?

Als een percentage dat de huur verlaagt, niet als een kostenpost. Bij 5% leegstand rekent BRIX Calc met 95% van je maandhuur, en een percentage voor oninbare huur vermenigvuldigt daar nog eens overheen. Dat zijn twee verschillende risico's die stapelen: leegstand is huur die je misloopt omdat er niemand woont, oninbaar is huur die je misloopt terwijl er wél iemand woont.