Cashflow huurwoning berekenen: van bruto huur naar rest

Van bruto huur naar wat er werkelijk overblijft. Je loopt de trap trede voor trede af, met per trede de formule en de post die modellen vaak vergeten.

1. Kort antwoord

De cashflow van een huurwoning is wat er na de lasten en na de hypotheek overblijft. Je rekent hem uit als een trap van vijf treden: contracthuur, geïnde huur, NOI, resultaat na rente, cashflow na aflossing.

cashflow = € 11.405 geïnde huur − € 4.644 lasten − € 4.950 rente − € 0 aflossing = € 1.811

Elke trede kost geld. Reken je eigen woning door in BRIX Calc.

2. Wat is cashflow, en wat niet?

Cashflow is een kasstroom, geen winst. Het is het bedrag dat je aan het eind van het jaar méér op je rekening hebt door dit pand.

Twee posten maken het onderscheid met winst. Aflossing verlaat je rekening en drukt dus je cashflow, terwijl het boekhoudkundig geen kost is; waarom dat zo werkt staat in cash-on-cash rendement. Waardestijging is de spiegel daarvan: een pand dat € 8.000 meer waard wordt levert geen cent cashflow op.

Twee panden met dezelfde huur en dezelfde lasten kunnen dus een heel verschillende cashflow hebben, puur door hun financieringsvorm. Dat is geen fout in het getal, dat is wat cashflow meet.

Cashflow is bovendien geen vast getal, maar een reeks. Je huur indexeert met het ene percentage en je vaste lasten met het andere. Sectie 5 laat zien hoe hard dat aantikt.

3. De trap, trede voor trede

De trap van een huurwoning heeft vijf treden, elk met een eigen formule.

Trede 1 is de theoretische bruto jaarhuur: kale maandhuur × 12. Dat is wat er in de huurovereenkomsten staat, bij volledige verhuur en volledige betaling. Het is ook de teller van je BAR.

Trede 2 is de effectieve huur: kale maandhuur × (1 − leegstand%) × (1 − oninbaar%). Leegstand is huur die je misloopt omdat er niemand woont, oninbaar is huur die je misloopt terwijl er wél iemand woont. Ze werken vermenigvuldigend: bij 4% en 1% hou je 95,04% over, niet 95%.

Trede 3 is de NOI: effectieve jaarhuur min de exploitatielasten van het pand, dus zonder rente, aflossing en afschrijving. Welke posten er precies in horen staat in NOI berekenen.

Trede 4 is het resultaat na rente: NOI min de rente van dat jaar. Hier telt je financiering voor het eerst mee. BRIX Calc haalt die rente uit hetzelfde leningschema dat ook de meerjarentabel voedt, zodat cashflow en restschuld elkaar niet tegenspreken. Dit tussengetal draagt je ICR en DSCR.

Trede 5 is de cashflow: resultaat na rente min de aflossing van dat jaar. Bij een aflossingsvrije lening is deze trede nul. Bij lineair aflossen is het een vast bedrag; bij annuïtair groeit het elk jaar terwijl de rente daalt.

4. Rekenvoorbeeld: bovenwoning van 78 m²

Bovenwoning uit 1968, 78 m², middelgrote stad buiten de Randstad, in 2026 gekocht in verhuurde staat. Met 78 m² haalt dit pand de puntengrens niet, dus geldt in Nederland het gereguleerde segment en volgt de maximale kale huur uit het woningwaarderingsstelsel.

De rente van 5,0% is een gekozen invoerwaarde en geen marktmeting (augustus 2026). De hypotheek staat aflossingsvrij, want lineair aflossen geeft bij deze huur een DSCR van 0,83 en dat financiert een bank niet. De lineaire variant staat er als vergelijking naast.

cashflow = € 11.405 − € 4.644 − € 4.950 − € 0 = € 1.811

Aflossen kost dit pand zijn hele cashflow. Zet beide vormen naast elkaar in BRIX Calc.

Gevoeligheid: verhuur je voor € 950 in plaats van € 1.000, dus 5% minder, dan zakt de cashflow van € 1.811 naar € 1.274. Bijna 30% van je cashflow weg, door 5% minder huur.

5. Wat is een goede cashflow?

Een goede cashflow is er een die de eerste tegenvaller overleeft. Er is geen norm, maar drie ijkpunten helpen.

Reken er niet op dat jaar 1 positief is. Bij rentes rond de 5% en dertigjarige lineaire aflossing kost een lening ruim 8% van de hoofdsom per jaar. Dit pand haalt een NAR van 3,4%, dus daar past die aflossing niet in. Aflossingsvrij financieren is dan geen truc maar de enige vorm die de bank goedkeurt.

Kijk verder dan jaar 1. In BRIX Calc groeit je huur met (1 + huurindexatie)^(jaar − 1) en groeien je vaste lasten met (1 + lastenindexatie)^(jaar − 1). De beheervergoeding volgt in percentagemodus de huur en niet de lasten, dus die groeit met het huurpercentage mee.

Huurindexatie 2,5% en lastenindexatie 2,0% zijn gekozen invoerwaarden, geen voorspelling (augustus 2026). Huurverhoging in het gereguleerde segment is in Nederland bovendien wettelijk begrensd; controleer wat er in jouw jaar mag.

De cashflow verdubbelt in tien jaar, en dat komt volledig uit de NOI. De rente blijft bij een aflossingsvrije lening namelijk vlak. Draai je de indexatie om, met 2,0% huur en 3,0% lasten, dan is de cashflow in jaar 10 geen € 3.706 maar € 2.695. Ruim een kwart minder, door twee getallen die onschuldig naast elkaar staan.

Zorg ten slotte voor een buffer. Ruim € 150 per maand dekt geen cv-ketel, dus zet je onderhoudsreserve hoog genoeg dat de cashflow eronder al klopt.

6. Twee fouten die de cashflow vertekenen

Fout 1 is de aanloopperiode vergeten. Tussen sleuteloverdracht en eerste huurbetaling zit tijd: verbouwing, oplevering, een huurder zoeken. In die maanden lopen je rente en je vaste lasten door zonder één euro huur.

BRIX Calc rekent die aanloopkosten als (rente ÷ 12 + vaste maandlasten) × aantal maanden. Met drie maanden: (€ 413 + € 330) × 3 = € 2.228. Dat is meer dan een jaar cashflow, en je hebt het nodig vóór de eerste huurpenning. Je piekbehoefte aan liquiditeit is dus geen € 100.000 maar € 102.228. Aflossing telt hier bewust niet mee, want dat is teruggave van de hoofdsom.

Fout 2 is de beheervergoeding op de verkeerde grondslag. Spreek je een percentage af, dan rekent BRIX Calc dat over de geïnde huur en niet over de contracthuur. Zo factureert een beheerder ook. In het voorbeeld scheelt dat € 684 tegenover € 720. Prettige bijwerking: bij leegstand daalt je beheerrekening automatisch mee. Bij een vast beheerbedrag gebeurt dat niet, en dan bijt leegstand twee keer.

7. Zelf doorrekenen

Elke trede bestaat uit meerdere invoervelden, maand- en jaarbedragen lopen door elkaar, en de reeks verandert per jaar. BRIX Calc rekent tot het einde van je leningtermijn, houdt rente, aflossing en restschuld in één schema en zet de aanloopkosten apart als piekbehoefte.

Bereken de cashflow van je huurwoning in BRIX Calc

Wil je weten hoeveel die cashflow verdraagt, zet hem dan onder druk in stresstest je huurwoning. De ondergrens die je bank hanteert reken je terug in welke huur de bank minimaal nodig heeft.

8. Veelgestelde vragen

Is cashflow hetzelfde als rendement?

Nee, cashflow is een bedrag en rendement een percentage. Deel je de jaarcashflow door je eigen inleg, dan krijg je het cash-on-cash rendement. In dit voorbeeld levert € 1.811 op € 100.000 inleg een cash-on-cash van 1,8% op. Hetzelfde pand, twee manieren om ernaar te kijken.

Waarom is mijn cashflow negatief terwijl mijn NAR positief is?

Omdat de NAR stopt bij de NOI en de cashflow doorloopt tot en met rente en aflossing. Kost je lening per jaar meer dan de NAR oplevert, dan staat de cashflow onder nul bij een positieve NAR. Precies dat gebeurt in de lineaire variant hierboven: NAR 3,4%, cashflow min € 1.413.

Moet ik aflossing meerekenen in mijn cashflow?

Ja, als je wilt weten wat er op je rekening overblijft, want het geld gaat weg. Wil je het pand beoordelen los van je hypotheekvorm, kijk dan naar het resultaat na rente of naar de NOI. Daar blijft de aflossing terecht buiten.

Zit belasting in deze cashflow?

Nee, de berekening staat vóór belasting. Wat je fiscaal overhoudt hangt af van de manier waarop je het pand aanhoudt en van je eigen situatie. Laat dat bevestigen door je adviseur of door de Belastingdienst voordat je op een nettobedrag gaat sturen.