Welke huur heeft de bank minimaal nodig? DSCR terugrekenen

Reken van de DSCR-eis van de bank terug naar de huur die je minimaal nodig hebt. Met de formule per component, en de marge die je erboven wilt houden.

1. Kort antwoord

De gangbare vraag is "wat is mijn DSCR bij deze huur?". De omgekeerde vraag is minstens zo nuttig, en vaak nuttiger: "welke huur heb ik minimaal nodig voor de DSCR-eis van de bank?"

Minimale jaarhuur = (jaarlast × DSCR-eis) + exploitatiekosten

Op een lening van € 300.000, annuïtair tegen 5%, met een DSCR-eis van 1,25, is de minimale maandhuur € 2.975. Huur je voor minder, dan haalt de bank haar eigen ondergrens simpelweg niet, ongeacht de rest van het plan.

2. Wat deze terugrekening precies doet, en wat niet

DSCR test normaal gesproken of een gegeven huur genoeg is: NOI gedeeld door de jaarlijkse leninglast. Deze terugrekening draait de vraag om. In plaats van de DSCR uit te rekenen bij een vaste huur, bepaal je welke huur nodig is voor een vaste DSCR-eis.

Dat is precies de vraag die je liefst vóór een aankoop wilt beantwoorden. Kan dit pand, tegen de huur die de markt toestaat, ooit aan de DSCR-eis van een bank voldoen? Reken je alleen vooruit (huur naar DSCR), dan ontdek je dat antwoord pas nadat je al een bod hebt gedaan.

Wat deze terugrekening zeker niet is: een garantie dat de bank de financiering ook daadwerkelijk toekent. DSCR is één van de toetsen die een bank hanteert, niet de enige. LTV en LTC spelen ook mee, elk met een eigen grens op het leenbedrag, en de persoonlijke situatie van de aanvrager telt daarnaast nog apart mee.

De omgekeerde vraag werkt ook op andere kengetallen. Je kunt terugrekenen van een gewenste terugverdientijd naar de cashflow die daarvoor nodig is, of van een gewenste ROE naar de minimale winst. Het principe blijft steeds precies hetzelfde: neem de formule, en los op naar de variabele die je zoekt, in plaats van naar de uitkomst.

3. De formule per component

De DSCR-formule is: DSCR = NOI ÷ jaarlijkse leninglast. Om terug te rekenen, herschrijf je die naar de minimale NOI:

Minimale NOI = jaarlijkse leninglast × DSCR-eis

Vervolgens tel je de exploitatiekosten weer op, omdat NOI die er van tevoren al vanaf heeft getrokken. Zonder die stap reken je met een huur die te laag is om ook de lopende kosten te dekken, naast de lening zelf:

Minimale jaarhuur = minimale NOI + exploitatiekosten

De jaarlijkse leninglast is simpelweg de vaste maandlast van je lening, twaalf keer opgeteld. Bij een annuïtaire lening is dat een vast bedrag. Bij lineair verandert het elk jaar. Reken dan met de leninglast van het eerste jaar: daar is de last het hoogst en de DSCR-eis het meest kritisch om te halen.

4. Rekenvoorbeeld

Lening € 300.000, annuïtair, 5% rente, 20 jaar looptijd. DSCR-eis van de bank: 1,25. Exploitatiekosten € 6.000 per jaar.

Minimale NOI = € 23.760 × 1,25 = € 29.700 Minimale jaarhuur = € 29.700 + € 6.000 = € 35.700 Minimale maandhuur = € 35.700 ÷ 12 = € 2.975

Gevoeligheid: bij een strengere DSCR-eis van 1,4 in plaats van 1,25 stijgt de minimale maandhuur naar € 3.272. Dat is € 297 meer per maand voor exact dezelfde lening, puur door een strengere bankvoorwaarde.

5. Wat is een realistische marge boven de minimale huur?

Dit zijn indicaties op basis van gangbare bankpraktijk, geen formele norm. Reken de minimale huur altijd door vóórdat je een bod uitbrengt, niet pas nadat de bank de aanvraag heeft beoordeeld.

Een kleine marge is niet per se een probleem, zolang je weet dat ze er is. Het wordt pas een probleem als je een huur aanhoudt die je eigenlijk niet zeker weet te kunnen vragen, en de marge dus alleen op papier bestaat. Vraag bij twijfel een taxateur of een verhuurmakelaar om de haalbare huur te bevestigen, vóórdat je met dat cijfer gaat rekenen.

6. Twee fouten die deze terugrekening vertekent

De DSCR-eis van de bank negeren tot de aanvraag. Wie pas bij de financieringsaanvraag ontdekt dat de huur niet aan de DSCR-eis voldoet, verliest tijd. Soms verliest hij ook de aankoop zelf. Reken dit vooraf door, met de huur die je realistisch verwacht te kunnen vragen.

Exploitatiekosten vergeten in de minimale huur. De minimale NOI is niet hetzelfde als de minimale huur. Vergeet je de exploitatiekosten terug op te tellen, dan onderschat je hoeveel huur je werkelijk nodig hebt om de DSCR-eis te halen.

Beide fouten leiden uiteindelijk tot dezelfde valkuil: een aanvraag die er op papier goed uitziet en bij de bank alsnog strandt. De terugrekening zelf is simpel; de discipline om haar vóór het bod te maken, is waar het vaak op misgaat.

7. Zelf doorrekenen

Vul je leenbedrag, rente en looptijd in bij BRIX Calc en zie direct welke minimale huur nodig is voor de DSCR-eis die jouw bank hanteert. Vergelijk dat cijfer met de huur die je op basis van vergelijkbare panden realistisch verwacht te kunnen vragen, vóórdat je een bod uitbrengt op het pand.

Blijft er boven die minimale huur genoeg over als de rente stijgt of het pand een maand leegstaat? Dat toets je in stresstest je huurwoning. Je aflossingsvorm bepaalt mede hoe streng de eis uitpakt, en dat verschil staat in annuïtair, lineair of aflossingsvrij.

8. Veelgestelde vragen

Verschilt de DSCR-eis per bank?

Ja. De meeste Nederlandse banken hanteren een DSCR-eis tussen 1,2 en 1,3, maar het exacte getal verschilt per bank en soms per type financiering en looptijd. Vraag de eis van jouw bank na vóórdat je de minimale huur berekent.

Hanteert elke bank dezelfde LTV-afhankelijkheid voor de DSCR-eis?

Nee, dat verschilt per bank. Sommige banken hanteren een strengere DSCR-eis bij een hogere LTV, omdat het risico voor de bank dan groter is. Andere banken houden de DSCR-eis simpelweg vast, ongeacht de hoogte van de LTV. Vraag dit expliciet na bij de bank waar je de aanvraag straks indient.

Kan de minimale huur hoger zijn dan wat de markt toestaat?

Ja, en dat is precies waarom deze terugrekening nuttig is. Blijkt de minimale huur boven de marktconforme huur te liggen, dan weet je vooraf dat dit project niet aan de DSCR-eis kan voldoen. Dat weet je dan bij de huidige financieringsvoorwaarden, zonder eerst een aanvraag te hoeven indienen.

Verandert de minimale huur bij een lineaire lening?

Ja. Bij lineair is de leninglast in jaar 1 het hoogst, dus de minimale huur voor dat jaar ligt hoger dan bij annuïtair. In latere jaren daalt de leninglast, en daarmee ook de minimale huur die voor de DSCR-eis nodig is.

Is een hogere DSCR altijd beter voor de aanvraag?

Voor de bank wel, maar een hoge DSCR kan ook betekenen dat je conservatief hebt gerekend met een huur die ruim boven de marktprijs ligt. Toets de haalbaarheid van de huur zelf altijd apart, los van de DSCR-uitkomst, zodat een hoge DSCR niet een onrealistische huuraanname verbergt.

Werkt deze terugrekening ook bij een transformatieproject?

Niet op dezelfde manier. DSCR hoort bij een doorlopende exploitatie met huurinkomsten, niet bij een project dat eindigt met een verkoop. Bij transformatie reken je eerder terug van een gewenste ROI naar de minimale verkoopprijs die daarvoor nodig is: een ander kengetal, maar hetzelfde principe van achteruit redeneren.