DSCR berekenen: debt service coverage ratio met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De DSCR (debt service coverage ratio) is de netto huuropbrengst gedeeld door de jaarlijkse verplichtingen op je lening, rente plus aflossing. Het getal zegt of het pand zijn eigen financiering kan dragen.

DSCR = netto huuropbrengst ÷ (rente + aflossing per jaar)

Een DSCR van 1,25 betekent dat er € 1,25 aan huur binnenkomt voor elke euro die naar de bank gaat. Onder de 1,00 legt het pand geld toe: je moet er maandelijks eigen geld bij leggen om de lasten te betalen.

2. Wat de DSCR precies is, en wat niet

De DSCR is het getal waar financiers op sturen. Waar rendementsgetallen zeggen of een pand aantrekkelijk is, zegt de DSCR of het financierbaar is. Veel geldverstrekkers hanteren een ondergrens van 1,20 tot 1,30 voor verhuurvastgoed.

Daarmee is de DSCR het spiegelbeeld van de LTV. De LTV meet wat een bank overhoudt als het misgaat; de DSCR meet hoe waarschijnlijk het is dát het misgaat. Beide staan doorgaans als voorwaarde in hetzelfde financieringsvoorstel, en zodra de rente oploopt is het bijna altijd de DSCR die als eerste knelt: je LTV verandert dan niet, je schulddienst wel.

In de teller staat de netto huuropbrengst (NOI): huur min exploitatiekosten, maar vóór rente en aflossing. In de noemer staat de volledige jaarlijkse verplichting op de lening.

Wat de DSCR niet doet:

• geen rekening houden met je overige inkomen of vermogen
• geen belasting meenemen
• niets zeggen over waardeontwikkeling
• niets zeggen over wat er gebeurt na een rentewijziging: daarvoor reken je opnieuw

3. De formule per component

Teller: netto huuropbrengst. Precies de NOI: jaarhuur min onderhoud, VvE, verzekering, heffingen, beheer en leegstandsderving. Neem hier niet de bruto huur; dat is de meest voorkomende manier om een DSCR te hoog uit te laten komen.

Noemer: debt service. De volledige jaarlijkse betaling aan de bank. Hier zit de valkuil: dat is bij een annuïteiten- of lineaire lening véél meer dan alleen de rente.

Bij een aflossingsvrije lening is de debt service gelijk aan de rente. Bij een annuïteitenlening zit de aflossing erbij, en die kan de noemer bijna verdubbelen. Dezelfde lening tegen dezelfde rente levert dan een totaal andere DSCR op.

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde appartement als op de NAR-pagina: netto huuropbrengst € 11.074 per jaar. Gefinancierd met een lening van € 199.500 (70% van de koopsom van € 285.000) tegen 5,0% rente.

Aflossingsvrij: DSCR = 11.074 ÷ 9.975 = 1,11 Annuïteit: DSCR = 11.074 ÷ 12.852 = 0,86

Dat laatste is het punt van deze pagina. De aflossingsvorm verandert het rendement van het pand niet, maar wel of het financierbaar is. Wie een DSCR berekent zonder te zeggen welke aflossingsvorm erachter zit, geeft een getal zonder betekenis.

5. Wat is een goede DSCR?

De ondergrens die een geldverstrekker hanteert is geen willekeur: hij is de buffer tegen leegstand en rentestijging. Bij een DSCR van 1,25 kan de huur met 20% dalen voordat de lasten niet meer gedekt zijn.

Sommige financiers toetsen bovendien op een hoger tarief dan het tarief dat jij aangeboden krijgt. Reken je casus daarom standaard één tot twee procentpunt hoger door en kijk of de DSCR dan nog boven de grens blijft. Blijkt hij daar pas te zakken, dan weet je dat vóór de aanvraag in plaats van erna.

Hetzelfde getal, andersom gelezen: de break-even bezetting. In plaats van te vragen hoeveel marge er is, kun je vragen bij welke bezetting je precies quitte speelt. Tel je vaste lasten en je schulddienst op en deel dat door de huur die je int. Op dit pand zijn de vaste lasten € 6.095 per jaar, is de theoretische jaarhuur € 17.700 en gaat er 3% beheer af. Bij de aflossingsvrije variant komt dat uit op € 6.095 plus € 9.975 gedeeld door € 17.169: een break-even bezetting van 93,60%. Bij de annuïteit is dat 110,35%, en dat is geen rekenfout. Boven de 100% dek je je lasten zelfs bij twaalf maanden onafgebroken verhuur niet, en dan moet er iets aan je lening, je lasten of je huur veranderen. Reken je het beheer als vast bedrag in plaats van als percentage, dan verschuift de uitkomst mee naar 110,04%: dezelfde woning, een ander antwoord, puur door de invoermodus. De eigen pagina rekent beide takken uit.

6. Drie fouten die dit getal vertekenen

Bruto huur in de teller. Dan meet je of de huur de bank kan betalen zonder dat er onderhoud, VvE of leegstand vanaf is. In het voorbeeld hierboven zou dat 1,78 opleveren in plaats van 1,11, een verschil dat het hele oordeel omdraait.

Alleen rente in de noemer bij een aflossende lening. Zie de tabel: dat scheelt 0,25 punt en is precies het verschil tussen "financierbaar" en "niet financierbaar".

Rekenen met het eerste jaar bij een annuïteit. In jaar 1 is het rentedeel het hoogst en het aflossingsdeel het laagst, maar de totale debt service blijft bij een annuïteit gelijk. Bij een lineaire lening daalt hij juist elk jaar: daar is jaar 1 het zwaarste jaar en dus de juiste toets.

7. Zelf doorrekenen

Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je het effect van meerdere leningdelen, verschillende aflossingsvormen per fase en een meerjarige doorkijk inclusief huurindexatie? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat volledig door.

8. Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen DSCR en ICR?

De ICR (interest coverage ratio) deelt de netto huuropbrengst door alléén de rente; de DSCR deelt hem door rente plus aflossing. Bij een aflossingsvrije lening zijn ze gelijk. Bij een aflossende lening ligt de ICR altijd hoger, en is de DSCR het strengere, en eerlijkere, getal.

Welke DSCR eist een bank in Nederland?

Voor verhuurvastgoed ligt de eis doorgaans tussen 1,20 en 1,30, afhankelijk van de geldverstrekker, het type pand en de LTV. Sommige partijen toetsen daarnaast op een fictieve hogere rente (een stresstoets), zodat de lening ook bij een rentestijging houdbaar blijft.

Telt leegstand mee in de DSCR?

Ja, via de teller: de netto huuropbrengst hoort een leegstandsderving te bevatten. Reken je met 100% bezetting, dan is je DSCR te hoog en verdwijnt precies de buffer waarvoor het getal bedoeld is.

Hoort mijn eigen inleg in de DSCR?

Nee. De DSCR vergelijkt alleen je exploitatie met je schulddienst; hoeveel eigen geld eronder zit, lees je af aan de LTV en aan je cash-on-cash rendement. Er loopt wel een indirect verband: leg je meer in, dan leen je minder, en dan daalt je schulddienst en stijgt je DSCR. Het is dus geen ingrediënt van de formule, maar wel een knop die de uitkomst beweegt.

Wat betekent een DSCR van 0 of een negatieve DSCR?

Nul betekent doorgaans dat er geen schulddienst is: zonder lening valt er niets te dekken en is de DSCR niet van toepassing. Lees dat dus niet als een slechte score. Negatief kan hij ook worden, namelijk als je netto huuropbrengst zelf negatief is doordat de exploitatielasten boven de geïnde huur uitkomen. Dat hoort zichtbaar te blijven in plaats van op nul te worden afgekapt, want juist dan is er iets aan de hand.

Kan de DSCR verbeteren zonder extra eigen geld?

Ja, op drie manieren: een lagere rente, een langere looptijd (lagere aflossing per jaar), of overstappen naar aflossingsvrij. Alle drie verlagen de noemer. Ze verlagen alleen niet je risico: bij aflossingsvrij bouw je geen vermogen op en blijft de hoofdsom staan.

Hoort de DSCR per leningdeel of over het geheel?

Over het geheel, tenzij de geldverstrekkers los van elkaar staan. Heb je meerdere leningdelen met verschillende rentes en aflossingsvormen, tel dan alle jaarlijkse verplichtingen bij elkaar op in de noemer. Een DSCR per leningdeel verbergt dat het pand ze samen moet dragen.