LTV berekenen: loan-to-value met rekenvoorbeeld

1. Kort antwoord

De LTV (loan-to-value) is het openstaande leningbedrag gedeeld door de waarde van het pand, in procenten. Het zegt welk deel van het pand met geleend geld is betaald.

LTV = (leningbedrag ÷ waarde van het pand) × 100%

Een lening van € 199.500 op een pand van € 285.000 geeft een LTV van 70%. Let op de noemer: dat is de waarde, niet je totale investering. Dat onderscheid maakt de LTV wezenlijk anders dan de BAR en de NAR, die juist wél op de totale investering rekenen.

2. Wat de LTV precies is, en wat niet

De LTV is een risicomaat, geen rendementsmaat. Hij zegt niets over wat een pand opbrengt; hij zegt hoeveel buffer er tussen de lening en de waarde zit. Voor een geldverstrekker is dat de belangrijkste vraag: bij gedwongen verkoop moet de opbrengst de lening dekken.

Twee dingen die vaak door elkaar lopen:

• LTV is niet je eigen inbreng. Bij 70% LTV heb je niet 30% zelf ingelegd. De overdrachtsbelasting en kosten koper financiert een bank meestal niet mee, dus je eigen inleg is in verhouding groter. Zie het rekenvoorbeeld.
• De waarde is niet de koopsom. Een bank rekent met de getaxeerde waarde. Bij verhuurd vastgoed taxeert men doorgaans in verhuurde staat, en die ligt lager dan de waarde van hetzelfde pand leeg.

3. De formule per component

Teller: het openstaande leningbedrag. Alle leningdelen samen, niet alleen de grootste. Heb je een tweede lening of een achtergestelde lening, dan telt die mee: de bank kijkt naar de totale schuld op het onderpand.

Noemer: de waarde. Welke waarde precies, hangt af van wie het vraagt:

Die drie kunnen fors uiteenlopen op hetzelfde pand. Vraag daarom bij elk LTV-percentage na op welke waarde het gebaseerd is voordat je twee aanbiedingen vergelijkt. Een bank die verhuurd vastgoed financiert kijkt naar wat een gedwongen verkoop oplevert, en daar koopt iemand het pand inclusief huurder. Daarom staat de verhuurde staat in de noemer en niet de waarde vrij van huur.

Verwar dit niet met de leegwaarderatio. Dat is een fiscaal begrip: een tabel van de Belastingdienst voor box 3, gekoppeld aan je WOZ-waarde en je jaarhuur. Die tabel bepaalt hoe je bezit in de aangifte wordt gewaardeerd en zegt niets over wat je financier in de noemer van je LTV zet. Twee verschillende getallen, twee verschillende doelen; ze delen alleen het woord "leegwaarde".

4. Rekenvoorbeeld

Hetzelfde appartement als op de andere pagina's: gekocht voor € 285.000, met € 44.740 aan overdrachtsbelasting en kosten koper, gefinancierd met € 199.500.

LTV = (199.500 ÷ 285.000) × 100% = 70,0%

Wie "70% LTV" hoort en denkt "dan leg ik 30% in", komt bij dit pand € 44.740 tekort. Dat is geen detail bij het plannen van je eigen vermogen.

5. Hoe de LTV zich ontwikkelt

De LTV is geen vast getal. Hij daalt door aflossing en door waardestijging, en stijgt als de waarde daalt. Ditzelfde pand, na vijf jaar met een annuïteitenlening tegen 5%:

De laatste regel is het argument tegen aflossingsvrij dat zelden expliciet wordt gemaakt: je LTV beweegt alleen nog met de markt mee, niet met je eigen inspanning.

6. LTV bij exit

Plan je het pand na een aantal jaren te verkopen, dan is de LTV bij aankoop niet het getal dat telt. Dan gaat het om je positie op het moment dat je eruit stapt: de restschuld aan het einde van je exitjaar, gedeeld door de waarde op datzelfde moment.

LTV bij exit = restschuld einde exitjaar ÷ waarde einde exitjaar × 100%

Beide kanten van de breuk staan dus op hetzelfde tijdstip. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar de veelgemaakte fout is een verse restschuld tegen een verouderde taxatie afzetten, of andersom. Ditzelfde pand met een exit na tien jaar:

Van 70,0% naar 46,7% is 23,3 procentpunt. Splits je dat, dan doet de aflossing op zichzelf 13,1 procentpunt en de waardegroei op zichzelf 12,6 procentpunt. Samen is dat 25,7, en dat is méér dan de 23,3 die er werkelijk uitkomt. Geen rekenfout: de LTV is een breuk, en beide effecten zijn los gemeten vanaf diezelfde 70%. In werkelijkheid grijpt het tweede effect aan op een verhouding die het eerste al had verlaagd, en dat scheelt het verschil. Optel je losse scenario's dus nooit bij elkaar op.

Belangrijker dan de rekenkunde is de herkomst. Die 13,1 procentpunt heb je zelf betaald, met € 37.223 aan aflossingen over tien jaar. Die 12,6 procentpunt deed de markt, en de markt kan ook de andere kant op. Wil je weten wat er van je exitpositie overblijft als de waarde tien jaar lang stilstaat, zet het groeipercentage dan op nul: dan blijft 56,9% staan. Dat is de eerlijke ondergrens van je plan.

Bij een ontwikkelproject heet dit de exit-Loan-to-GDV. Daar is de noemer niet de waarde in verhuurde staat maar de gross development value: de totale verkoopopbrengst, of de getaxeerde waarde na oplevering. En daar zit een addertje in de teller. Wordt de rente tijdens de bouw niet maandelijks betaald maar bijgeschreven bij de lening, dan groeit je schuld gedurende het project door. Je exitschuld is dan de hoofdsom min wat je hebt afgelost, plús die opgelopen rente. Reken je met de hoofdsom alleen, dan valt je exit-LTV te gunstig uit, en juist bij een project met een lange looptijd of een vertraging is dat verschil geen detail.

7. Wat is een goede LTV?

Een lage LTV verlaagt je rente en je risico, maar verlaagt ook je rendement op eigen vermogen: je zet meer eigen geld in voor dezelfde huurstroom. De LTV is daarmee een afweging tussen risico en hefboom, geen getal dat je zo laag mogelijk wil hebben.

8. Vier fouten die dit getal vertekenen

Rekenen met de vrije verkoopwaarde bij een verhuurd pand. Dat maakt de LTV optisch lager dan de bank hem berekent, en kan een financieringsaanvraag onverwacht doen stranden.

Alleen de hoofdlening tellen. Een tweede leningdeel hoort in de teller. De bank kijkt naar de totale schuld op het onderpand.

De LTV verwarren met je hefboom. Je hefboom bereken je op de totale investering, niet op de waarde. In het voorbeeld hierboven is de LTV 70% terwijl je eigen inleg 39,5% van de investering is, die twee percentages tellen niet op tot 100.

Waardegroei lezen als aflossing. Een meerjarentabel laat je LTV keurig dalen, en dat voelt als vooruitgang. Maar tien jaar groei van 2% per jaar is geen prestatie van jou, en hij kan net zo goed uitblijven. Zet de groei op nul en kijk wat er overblijft; dat deel kocht je met je eigen aflossingen.

9. Veelgestelde vragen

Financiert een bank de overdrachtsbelasting mee?

Meestal niet bij beleggingsvastgoed. De LTV wordt op de waarde berekend, en de kosten koper vallen daarbuiten. Reken er daarom op dat je eigen inleg hoger uitvalt dan "100% min de LTV" doet vermoeden.

Wat is het verschil tussen LTV en LTC?

De LTV zet de lening af tegen de waarde; de LTC (loan-to-cost) zet hem af tegen de totale kosten van het project. Bij een transformatie of verbouwing lopen die ver uiteen: de kosten zijn wat je erin stopt, de waarde is wat het daarna waard is.

Verandert mijn LTV als de woningmarkt stijgt?

Ja, hij daalt. Bij een gelijkblijvende lening en een stijgende waarde wordt de verhouding gunstiger. Dat kan reden zijn om bij een renteherziening een lagere risico-opslag te vragen, maar de meeste geldverstrekkers verlangen daarvoor een nieuwe taxatie.

Waarom hanteert de bank een lagere waarde dan ik verwachtte?

Bij verhuurd vastgoed taxeert men in verhuurde staat. Een zittende huurder beperkt wat een koper met het pand kan, en dat drukt de waarde ten opzichte van hetzelfde pand zonder huurder. Hoeveel precies verschilt per pand, huurcontract en marktsegment; vraag de taxateur naar de onderbouwing in plaats van met een vuistregel te rekenen.

Telt een verbouwing mee in de waarde?

Pas nadat die is uitgevoerd en getaxeerd. Sommige geldverstrekkers financieren op basis van de waarde ná verbouwing, maar dan met een bouwdepot en tussentijdse controles. Reken bij de aanvraag met de huidige waarde, tenzij je die toezegging zwart op wit hebt.