Cash-on-cash rendement berekenen met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
Het cash-on-cash rendement is de jaarlijkse kasstroom gedeeld door je eigen inleg. Het is het enige rendementsgetal dat je bankrekening werkelijk merkt.
Cash-on-cash = (NOI − rente − aflossing) ÷ eigen inleg × 100%
Hetzelfde appartement dat een BAR van 5,37% laat zien, komt met een aflossingsvrije lening uit op een cash-on-cash van 0,84%, en met een annuïteitenlening op −1,36%. Dat is geen rekenfout: bij een annuïteit leg je elke maand geld bij.
2. Wat cash-on-cash precies is, en wat niet
Waar BAR en NAR het pand beschrijven, beschrijft cash-on-cash jouw positie. Twee kopers van hetzelfde pand kunnen een totaal verschillend cash-on-cash hebben, puur door hun financiering.
In de teller staat de kasstroom vóór belasting: NOI min alles wat naar de bank gaat. In de noemer staat wat je zelf hebt ingelegd, dus inclusief de kosten koper die de bank niet meefinanciert.
Wat het niet meeneemt:
- geen aflossing als opbrengst: die verlaat je rekening, ook al bouw je er vermogen mee op
- geen waardeontwikkeling
- geen belasting
- geen verkoopopbrengst
Dat laatste is belangrijk voor de interpretatie. Een negatieve cash-on-cash betekent niet automatisch een slechte belegging: bij een annuïteitenlening zet je kasstroom om in eigen vermogen. Het betekent wél dat het pand je maandelijks geld kost, en dat je dat moet kunnen dragen.
Daaruit volgt iets wat veel beleggers verrast: hoe sneller je aflost, hoe lager je cash-on-cash, terwijl je vermogen juist harder groeit. Het getal oordeelt dus niet over je pand, maar over je liquiditeit bij de financiering die je hebt gekozen. Twee identieke panden met een verschillende aflossingsvorm krijgen een verschillende score zonder dat er iets aan de stenen verandert.
3. De formule per component
Teller: jaarlijkse kasstroom. NOI min de volledige betaling aan de bank. Bij aflossingsvrij is dat alleen de rente; bij een annuïteit of lineaire lening ook de aflossing.
Noemer: eigen inleg. Alles wat je bij aankoop zelf hebt betaald: koopsom min lening, plus overdrachtsbelasting, kosten koper en aanvangsinvestering. Dit is de post die het vaakst te laag wordt genomen, waardoor het rendement optisch te hoog uitkomt.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement: NOI van € 11.074, gefinancierd met € 199.500 tegen 5,0%, eigen inleg € 130.240.
| Post | Aflossingsvrij | Annuïteit 30 jaar |
|---|---|---|
| NOI | € 11.074 | € 11.074 |
| Rente | − € 9.975 | − € 9.908 |
| Aflossing | € 0 | − € 2.943 |
| Kasstroom per jaar | € 1.099 | − € 1.778 |
| Per maand | € 92 | − € 148 |
| Eigen inleg | € 130.240 | € 130.240 |
Aflossingsvrij: 1.099 ÷ 130.240 × 100% = 0,84% Annuïteit: −1.778 ÷ 130.240 × 100% = −1,36%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| BAR | 5,37% | Wat het pand opbrengt vóór alles |
| NAR | 3,36% | Na exploitatiekosten |
| Cash-on-cash (aflossingsvrij) | 0,84% | Wat er werkelijk op je rekening blijft |
| Cash-on-cash (annuïteit) | −1,36% | Je legt € 148 per maand bij |
Van 5,37% naar 0,84%: dat is de hele reden dat bruto huurrendement een misleidend getal is. Er is niets mis met de BAR-berekening; hij meet alleen iets anders dan wat je overhoudt.
5. Wat is een goed cash-on-cash rendement?
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| negatief | Je legt maandelijks bij; alleen verdedigbaar als je op aflossing of waardegroei stuurt |
| 0% – 2% | Gangbaar in de Nederlandse woningmarkt van 2026 bij de huidige rente |
| 2% – 5% | Goed; vaak buiten de Randstad of bij een lagere aankoopprijs |
| boven 5% | Controleer de aannames, of er is sprake van bijzonder risico |
De lage bandbreedtes zijn geen zwaktebod maar een kenmerk van deze markt: bij een rente van 5% en een BAR onder de 6% blijft er nu eenmaal weinig kasstroom over. Wie op cashflow wil sturen, moet lager inkopen of goedkoper financieren, niet optimistischer rekenen.
Drie ijkpunten helpen meer dan een bandbreedte. Zet het getal eerst naast je alternatief: je inleg kan ook op een spaarrekening staan, en zit je daaronder, dan koop je waardegroei en aflossing in plaats van inkomen. Dat mag, zolang het een keuze is. Kijk daarna naar de hefboom: de NAR van dit pand is 3,36% en de lening kost 5,0%, dus elke geleende euro drukt het rendement op je eigen geld al vóórdat er is afgelost. En kijk ten slotte naar kasstroom plus aflossing samen. Bij de annuïteit gaat er € 2.943 per jaar naar je overwaarde; opgeteld bij de kasstroom is dat 0,90% op je inleg, tegenover 0,84% bij aflossingsvrij. Vrijwel gelijk dus, alleen is het ene bedrag besteedbaar en het andere niet.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
De kosten koper niet in de noemer. Bij dit pand scheelt dat € 44.740 op een inleg van € 130.240. Reken je alleen met de eigen inbreng op de koopsom (€ 85.500), dan kom je op 1,28% in plaats van 0,84%, de helft te hoog.
Aflossing als opbrengst tellen. Aflossing bouwt vermogen op, maar verlaat wel je rekening. Wil je dat effect meenemen, gebruik dan het rendement op eigen vermogen; cash-on-cash is bewust strikt kas.
Rekenen met jaar 1 van een lineaire lening. Bij lineair is jaar 1 het zwaarst en daalt de last daarna. Bij een annuïteit blijft hij gelijk. Vermeld altijd welk jaar en welke aflossingsvorm je gebruikt.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je de kasstroom over meerdere jaren zien, met huurindexatie, aflossing en een renteherziening? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat door.
8. Veelgestelde vragen
Is cash-on-cash hetzelfde als rendement op eigen vermogen?
Bij een aflossingsvrije lening zonder waardegroei zijn ze gelijk. Zodra je aflost of de waarde beweegt lopen ze uiteen: het rendement op eigen vermogen telt aflossing en waardeontwikkeling mee, cash-on-cash alleen de kasstroom.
Waarom is mijn cash-on-cash negatief terwijl de BAR goed lijkt?
Omdat de BAR geen kosten en geen financiering meeneemt. Tussen 5,37% en −1,36% zitten € 6.626 aan exploitatiekosten en € 12.852 aan bank. Beide getallen kloppen; ze meten alleen iets anders.
Hoort belasting erin?
In de standaardberekening niet: cash-on-cash wordt doorgaans vóór belasting gepresenteerd, zodat het vergelijkbaar blijft tussen beleggers met verschillende fiscale posities. Wil je je werkelijke netto positie weten, trek dan je eigen heffing er apart van af.
Verandert cash-on-cash als het pand in waarde stijgt?
Nee. Waardestijging raakt je vermogen, niet je kasstroom. Pas bij herfinanciering of verkoop wordt die waarde kas, en dan verandert ook je inleg of je opbrengst.
Verandert cash-on-cash per jaar?
Ja, en het gepubliceerde cijfer is bijna altijd dat van jaar 1. De huur indexeert, de vaste lasten indexeren, en bij een lineaire of annuïtaire lening verschuift de verhouding tussen rente en aflossing elk jaar. Bij een lineaire lening daalt de totale last zelfs jaar na jaar, waardoor de kasstroom oploopt. Een cash-on-cash van jaar 1 is dus een startpositie en geen eindoordeel: kijk altijd of het getal over de jaren de goede kant op beweegt.
Kan ik cash-on-cash verbeteren met een hogere lening?
Vaak wel, zolang de rente lager is dan het rendement op het pand: je inleg daalt sneller dan je kasstroom. Dat is de hefboom. Hij werkt ook de andere kant op: bij een rente boven het rendement verslechtert een hogere lening je positie, en je DSCR daalt hoe dan ook.