Stresstest je huurwoning: drie scenario's

Een stresstest schuift rente, leegstand en huur tegelijk de verkeerde kant op. Welke drie scenario's je doorrekent, en wanneer een woning het houdt.

1. Kort antwoord

Een stresstest schuift niet één variabele, maar meerdere tegelijk de verkeerde kant op: hogere rente, meer leegstand en tegelijk lagere huur.

Stresstest = rente +1pp, leegstand naar 8%, huur −5%, tegelijk toegepast

Op een verhuurpand met een DSCR van 1,34 in het basisscenario zakt dat getal naar 0,98 zodra deze drie tegenvallers tegelijk optreden. Dat ligt al onder de bandbreedte van 1,20 tot 1,30 die banken doorgaans als DSCR-eis hanteren.

2. Wat een stresstest precies is, en wat niet

Een stresstest combineert bewust meerdere tegenvallers tegelijk in één scenario, in plaats van ze steeds afzonderlijk los te testen. Rente, leegstand en huur bewegen in de praktijk niet onafhankelijk van elkaar. Een economische neergang drukt vaak de huur én verhoogt de leegstand tegelijk. In diezelfde periode kan de rente ook nog stijgen.

Wat een stresstest niet is: een gevoeligheidsanalyse die één variabele afzonderlijk test. Een gevoeligheidsanalyse zoekt het kantelpunt van één schuif. Een stresstest simuleert een realistisch slecht scenario met meerdere schuiven tegelijk, dichter bij hoe tegenslagen zich in de praktijk voordoen.

De twee methoden vullen elkaar aan. Een gevoeligheidsanalyse laat zien hoe gevoelig je project is voor één specifieke verandering. Een stresstest laat zien hoe je project reageert op een combinatie van tegenvallers die zich in de praktijk vaak samen voordoen. Gebruik ze allebei voor een compleet beeld.

BRIX Calc laat je alle acht verhuursliders tegelijk instellen: koopsom, verbouwingskosten, maandhuur, rente, leegstand, waardestijging, huurindexatie en exploitatiekosten. Voor een stresstest gebruik je een subset daarvan (meestal rente, leegstand en huur) in een vaste, consistente combinatie.

De uitkomst van een stresstest raakt direct je DSCR en je cashflow, niet je BAR. BAR rekent met de theoretische jaarhuur vóór leegstand, dus die verandert niet mee met een stresstest op leegstand alleen. Kijk daarom altijd naar NOI, cashflow en DSCR als je een stresstest evalueert, niet naar de brutokengetallen.

3. De drie scenario's

Basis: je eigen, meest realistische inschatting van huur, leegstand en rente. Het scenario waarop je de aankoopbeslissing meestal baseert, zonder aanvullende correcties naar boven of naar beneden.

Tegenvaller: een combinatie die vaker voorkomt dan je zou willen: rente een procentpunt hoger, leegstand naar 8%, huur 5% lager dan verwacht. Geen crisis, maar een reëel, herkenbaar scenario uit de dagelijkse verhuurpraktijk van vandaag.

Tegenvaller = basisrente + 1pp, leegstand 8%, huur × 0,95

Ramp: een uitgesproken slecht scenario: rente twee procentpunt hoger, leegstand naar 15%, huur 10% lager. Dit scenario hoeft niet waarschijnlijk te zijn om nuttig te zijn: het laat zien waar de absolute ondergrens van je project ligt.

Ramp = basisrente + 2pp, leegstand 15%, huur × 0,90

Het rampscenario dient een ander doel dan het tegenvallerscenario. Het tegenvallerscenario test of je project een normale, herkenbare schommeling doorstaat. Het rampscenario test of je project een uitzonderlijk slechte periode overleeft zonder dat je direct in de problemen komt. Een negatieve DSCR in het rampscenario is geen reden om per definitie af te haken. Het is wel een signaal om te weten hoe diep dat scenario zou snijden, en hoe lang je dat zou kunnen dragen.

4. Rekenvoorbeeld

Verhuurpand: koopsom € 350.000, lening € 245.000 (70% LTV) tegen 5% rente, aflossingsvrij. Jaarhuur € 21.000, exploitatiekosten € 4.000.

DSCR = NOI ÷ (rente + aflossing)

Deze lening is aflossingsvrij, dus is de aflossing in elk scenario nul en valt de DSCR hier samen met de ICR. Bij een aflossende lening ligt de DSCR structureel lager dan de rentelast alleen laat zien.

In het basisscenario houd je ruim € 4.000 cashflow over. In het tegenvallerscenario ben je al licht negatief, met een DSCR onder de bankbandbreedte. In het rampscenario is de cashflow duidelijk negatief.

5. Wanneer is een project stresstest-bestendig?

Dit zijn indicaties op basis van gangbare bankgrenzen in de Nederlandse verhuurmarkt, geen formele norm. Een project heeft dan weinig buffer voor normale schommelingen. Dat geldt zodra de DSCR alleen in het basisscenario goed is, en in het tegenvallerscenario al onder de bankeis zakt.

Vergelijk dit ook met je eigen financiële buffer buiten het project om. Een project met een krappe DSCR-marge én een dunne persoonlijke reserve stapelt twee risico's op elkaar. Weinig ruimte in de lopende exploitatie, en weinig ruimte om een tegenvaller tijdelijk zelf op te vangen.

6. Twee fouten die deze test vertekenen

Alleen het basisscenario doorrekenen. Een project dat in het basisscenario een DSCR van 1,34 laat zien, oogt solide. Zonder stresstest blijft onzichtbaar dat drie gangbare tegenvallers samen die marge bijna volledig opeten. Op papier ziet het project er dan beter uit dan het in werkelijkheid is.

De drie schuiven na elkaar in plaats van tegelijk toepassen. Rente apart testen, dan leegstand apart, dan huur apart, onderschat het gecombineerde effect. Tegenvallers in de praktijk komen zelden alleen. Test ze daarom ook niet alleen. Drie afzonderlijke, kleine dalingen in de DSCR ogen minder verontrustend dan één gecombineerde daling die in werkelijkheid net zo goed kan optreden.

Beide fouten hebben een gemeenschappelijke oorzaak: het is makkelijker om één scenario te bouwen dan drie. Die kortere weg kost je precies de informatie die het meest waardevol is: hoeveel marge je project heeft voordat het echt misgaat.

7. Zelf doorrekenen

Zet de rente-, leegstand- en huurslider bij je eigen project in BRIX Calc tegelijk in de tegenvaller- en rampstand. Zie direct wat dat met je DSCR en je cashflow doet.

De huur waarmee je begint, reken je terug uit de eis van je bank in welke huur de bank minimaal nodig heeft. Wil je de posten eerst in een spreadsheet zetten, dan staat die opzet klaar in gratis Excel-template voor je huurwoning.

8. Veelgestelde vragen

Waarom precies deze percentages voor tegenvaller en ramp?

Ze zijn een eigen indicatie op basis van gangbare schommelingen in de Nederlandse verhuurmarkt, geen vaste of officiële norm. Pas de percentages steeds aan naar wat voor jouw eigen regio en pandtype realistisch is: een studio in een studentenstad kent andere leegstandsrisico's dan een gezinswoning.

Moet elk project een DSCR boven 1,0 houden, ook in het rampscenario?

Niet per se. Onder 1,0 dekt je NOI de schulddienst niet meer, en moet je bijleggen. Banken eisen in de praktijk een hogere marge, doorgaans 1,20 tot 1,30. Of een dip in het rampscenario acceptabel is, hangt af van je eigen buffer en hoe lang je die periode kunt overbruggen.

Verschilt een stresstest van het reguliere bankscenario?

Ja. Banken hanteren bij de acceptatietoets vaak hun eigen, striktere stressrente, los van de rente die je daadwerkelijk betaalt, en toetsen die tegen een eigen DSCR-grens. Die rente en die grens vraag je op bij je adviseur. Zet ze daarna zelf in je scenario, dan weet je vooraf waar je staat.

Kan ik ook een eigen, vierde scenario toevoegen?

Ja, de drie scenario's in dit artikel zijn een startpunt, geen vast aantal. Voeg gerust een scenario toe dat specifiek voor jouw pand of regio relevant is. Denk aan een scenario met alleen een langere leegstandsperiode bij mutatie, zonder de rente of huur aan te passen.