Gratis Excel-template voor je huurwoning (rekenmodel)

Waarom er geen Excel-template te downloaden is, en wat je in plaats daarvan bouwt. Wat er in een eerste rekenmodel hoort, en waar dat model ophoudt.

1. Kort antwoord

Ja, de titel beloofde een gratis Excel-template voor je huurwoning, en die is er niet: noem het gerust clickbait. We hebben iets veel beters. Bij BRIX Calc vul je gratis één volledig project in, met de hele looptijd en de DSCR, zonder zelf formules te bouwen. Wil je toch per se een spreadsheet? Dan zet je het eerste filter in tien minuten zelf op met vier kolommen: koopsom, financiering, jaarhuur en exploitatiekosten.

Cashflow jaar 1 = jaarhuur − exploitatiekosten − rente − aflossing

Vier regels. Meer heb je niet nodig om te starten.

Op een investering van € 350.000 met € 21.000 jaarhuur geeft zo'n werkblad direct de BAR en een eerste cashflowcijfer. Het geeft geen antwoord op wat er in jaar 5 gebeurt. Het toont ook niet wat een bank precies toetst bij een financieringsaanvraag. Daarvoor moet het model flink uitbreiden, of stap je over op een tool die dat al doet.

2. Waarom is één gratis project beter dan een Excel-template?

Eén gratis project in BRIX Calc rekent dezelfde kerngetallen als een spreadsheet, en daarna alles waar een werkblad ophoudt: de hele looptijd in plaats van alleen jaar 1, en de DSCR. De formules staan bovendien vast, dus een verkeerde celverwijzing die stil doorrekent bestaat hier niet.

Het verschil zit niet in de eerste vier getallen, die krijg je in beide gevallen. Het zit in wat er daarna gebeurt: een bank die een meerjarige prognose vraagt, een rentevastperiode die afloopt, huur die indexeert. Een werkblad dat je daarvoor uitbouwt, groeit uit tot precies het soort spreadsheet waar rekenfouten in schuilen.

3. Wat een eerste rekenmodel wel en niet moet doen

Zo'n eerste rekenmodel is bedoeld om snel te filteren: is dit pand kansrijk genoeg om verder te onderzoeken, of niet? Voor die eerste, snelle vraag is een simpel model met een paar kerncijfers ruimschoots voldoende. Je hoeft niet meteen een compleet twintigjarig scenario te bouwen om een eerste "ja" of "nee" te krijgen.

Denk aan de eerste ronde van een biedingstraject. Je krijgt binnen een paar dagen tien tot vijftien objecten voorgeschoteld door je makelaar, en je hebt geen tijd om ze allemaal uitgebreid door te rekenen. Een simpel model met vier kerngetallen laat je binnen een paar minuten per pand zien welke kandidaten de moeite waard zijn. Het laat je ook zien welke je meteen kunt laten vallen.

Wat het model niet moet doen: de basis zijn voor een financieringsaanvraag of een investeringsbeslissing met eigen geld. Daarvoor mist een eerste model te veel. Denk aan meerjarige exploitatie, DSCR per jaar, en de mogelijkheid om scenario's naast elkaar te leggen. Dat is niet omdat het model slecht gebouwd is. Het is gewoon niet ontworpen voor die vraag.

Het onderscheid lijkt op het eerste gezicht subtiel, maar is in de dagelijkse praktijk juist scherp. Een bank die een financieringsaanvraag beoordeelt, kijkt niet naar het rendement van jaar 1 alleen. Ze wil weten of de huur de lening kan blijven dragen over de hele looptijd, ook als de rente na een paar jaar opnieuw wordt vastgesteld. Een eerste filtermodel beantwoordt die vraag niet, en is daar ook nooit voor gebouwd of bedoeld geweest.

4. Wat zet je in zo'n eerste rekenmodel?

Investering en financiering: koopsom, kosten koper als percentage, leenbedrag en rentepercentage. Genoeg om de eigen inleg en de LTV van jaar 1 te bepalen. Reken de kosten koper als percentage van de koopsom, niet als vast bedrag: dat schaalt automatisch mee zodra je een duurder of goedkoper pand doorrekent.

Bruto en netto rendement: BAR op basis van de theoretische jaarhuur, en een eenvoudige NAR na exploitatiekosten. Geen leegstandscorrectie, geen indexatie: dat is bewust buiten scope voor een eerste filter. Een grove inschatting van de exploitatiekosten als percentage van de jaarhuur volstaat in dit stadium. De precieze kosten van onderhoud, verzekering en beheer volgen pas bij een serieuze doorrekening van de kansrijkste kandidaten.

Cashflow jaar 1: huurinkomsten minus rente, aflossing en exploitatiekosten. Eén jaar, geen prognose. Dit cijfer beantwoordt een simpele vraag: houd je aan het eind van het eerste jaar geld over, of leg je zelf bij? Meer vertelt het niet, en dat is precies de grens die zo'n eerste model bewust trekt.

Bouwen kost je een leeg werkblad en vier kolommen: koopsom en kosten koper, leenbedrag en rente, jaarhuur, en exploitatiekosten. Zet de formules uit sectie 5 hieronder in aparte cellen, zodat je ze los van elkaar kunt aanpassen. Vermijd één lange formule die alles in één cel samenperst: dat maakt controleren en foutopsporing onnodig lastig zodra je een getal wilt bijstellen.

Meer is het niet. Het is genoeg om tien panden binnen een uur tegen elkaar af te zetten vóór je met de sterkste kandidaten verder rekent.

Label elke cel duidelijk, ook als dat overbodig voelt terwijl je het model zelf bouwt. Een spreadsheet die je over drie maanden weer opent bij een nieuw pand, is minder leesbaar dan je op het moment van bouwen verwacht. Een kolomkop als "rente %" in plaats van een naamloze cel B4 bespaart je dan een hoop uitzoekwerk.

5. Rekenvoorbeeld

Huurwoning van € 350.000, gefinancierd met 70% LTV.

BAR = (€ 21.000 ÷ € 392.000) × 100% = 5,4% Cashflow jaar 1 = € 21.000 − € 4.000 (exploitatie) − € 12.250 (rente 5%) − € 4.900 (aflossing) = − € 150

Waar het spreadsheet stopt: een cashflow van −€ 150 in jaar 1 kan met huurindexatie in jaar 3 al positief zijn. Een simpel model met alleen jaar 1 laat die vraag onbeantwoord, en dat is precies waar een meerjarige DSCR-prognose om gaat.

Reken zelf een paar jaar vooruit met een vaste huurgroei van bijvoorbeeld 2,5% per jaar, en het beeld verandert al snel. Bij een jaarhuur die van € 21.000 naar ruim € 22.000 groeit in jaar 3, terwijl de rente en aflossing ongeveer gelijk blijven, is de cashflow dan al positief. Zonder die extra stap blijft het beeld van −€ 150 onterecht hangen als eindoordeel over het hele project, terwijl dat niet terecht is.

6. Wanneer volstaat zo'n eigen model, en wanneer niet?

Gebruik het eigen model als filter, niet als eindstation. Het onderscheid zit niet in de kwaliteit van de formules, maar in de reikwijdte: één jaar tegenover een volledige looptijd.

Bij een financieringsaanvraag is dit onderscheid niet optioneel. Een bank vraagt vrijwel altijd om een meerjarige prognose, met DSCR per jaar en een expliciet scenario voor een hogere rente na afloop van de rentevastperiode. Een spreadsheet met alleen jaar 1 beantwoordt die vraag niet, hoe zorgvuldig de formules ook zijn opgebouwd.

Bij het vergelijken van aflossingsvormen speelt hetzelfde probleem. Een aflossingsvrije lening en een annuïtaire lening geven in jaar 1 een andere cashflow. Het echte verschil zit in hoe die cashflow zich door de jaren heen ontwikkelt. Dat vraagt een reeks van jaren naast elkaar, niet één losse momentopname.

7. Twee fouten die je met dit model kunt maken

Het model gebruiken voor een uiteindelijke beslissing. Een cashflow van −€ 150 in jaar 1 zegt niets over jaar 10. Huurindexatie en aflossing kunnen de cijfers daar allebei kantelen. Neem nooit een beslissing op basis van één jaar alleen, hoe overtuigend dat ene getal ook oogt.

Aannemen dat jaar 1 representatief is voor de hele looptijd. Rente, huur en aflossing bewegen alle drie door de tijd, en niet in dezelfde richting. Een model dat alleen jaar 1 toont, verbergt die beweging volledig: het suggereert een stilstand die in werkelijkheid nooit optreedt.

Beide fouten zijn in de praktijk moeilijk te herkennen, juist omdat het model zelf geen signaal geeft dat er iets ontbreekt. Een uitkomst van −€ 150 oogt precies en betrouwbaar, ook als de vraag die erachter zit eigenlijk over tien jaar gaat in plaats van één.

8. Zelf verder doorrekenen

Ben je eenmaal door je shortlist heen en wil je een van de panden nu echt grondig doorrekenen? Maak gratis je eerste project aan in BRIX Calc en zie de volledige looptijd en de DSCR: precies op het punt waar je werkblad stopt en jouw echte vraag pas begint.

9. Veelgestelde vragen

Waarom biedt BRIX Calc geen gratis Excel-rekenmodel aan?

Omdat een los spreadsheet uitnodigt tot beslissen op basis van één jaar, en juist daar gaan investeringsbeslissingen mis. Een eerste filter bouw je in tien minuten zelf. Voor alles daarna maak je in BRIX Calc gratis één project aan, met de volledige looptijd in beeld in plaats van een momentopname.

Werkt het model ook voor een transformatieproject?

Niet direct. Dit model is gebouwd rond een doorlopende exploitatie met huurinkomsten, niet rond een project dat eindigt met een verkoop. Voor een transformatieproject horen andere kengetallen centraal te staan, zoals ROI en de verkoopopbrengst per vierkante meter. Die kengetallen rekenen met een eenmalige transactie, niet met jaarlijkse huurstromen.

Hoeveel tijd bespaart dit model ten opzichte van alles los uittypen?

Voor een enkel pand weinig, maar bij het vergelijken van meerdere panden telt het op. Vier kolommen met formules die je steeds opnieuw invult in plaats van herbouwt, schelen al snel een uur werk per extra pand dat je doorrekent.

Kan ik het model aanpassen aan mijn eigen land?

Het rekenvoorbeeld gaat uit van de Nederlandse markt, met NL-kosten koper en -belastingtarieven. Voor een ander land verschillen zowel de percentages als soms de opbouw van de kosten zelf. Pas die aan voordat je het model op een buitenlands pand toepast.

Wat als mijn cashflow in jaar 1 al fors negatief is?

Dat is geen reden om het pand meteen af te schrijven, maar wel een reden om verder te rekenen. Een sterk negatieve cashflow in jaar 1 kan bij hoge huurindexatie of een aflopende rentevastperiode alsnog kantelen: precies de vraag die een meerjarige prognose beantwoordt.

Moet ik voor elk pand een nieuw werkblad maken?

Niet per se. Eén werkblad met dezelfde vier kolommen naast elkaar voor meerdere panden werkt net zo goed, en maakt vergelijken makkelijker dan tien losse bestanden. Zet koopsom, huur en financiering van elk pand in een eigen rij, en laat de formules naar beneden doorlopen.