Annuïtair, lineair of aflossingsvrij?

Annuïtair, lineair en aflossingsvrij naast elkaar: wat elke vorm doet met je maandlast, je cashflow en je restschuld, en welke vorm bij welk plan past.

1. Kort antwoord

De aflossingsvorm van je lening bepaalt precies hoeveel je iedere maand betaalt, zonder dat de hoofdsom zelf verandert.

Aflossingsvrij: rente over de volledige hoofdsom, altijd. Lineair: vaste aflossing, dalende rente, dus een dalend totaalbedrag. Annuïtair: vast totaalbedrag, verschuivende verhouding rente/aflossing.

Op een lening van € 300.000 tegen 5% rente en 20 jaar looptijd geven de drie vormen een andere cashflow in het eerste jaar. Annuïtair geeft € 240, lineair −€ 5.656 en aflossingsvrij € 9.000, bij exact dezelfde huurinkomsten en exact dezelfde lening.

2. Wat de aflossingsvorm precies is, en wat niet

De aflossingsvorm regelt alleen hoe je terugbetaalt. Ze regelt niet hoeveel je in totaal leent. Ze verandert ook niets aan de hoofdsom zelf, alleen aan het tempo waarin je hem aflost.

Wat de aflossingsvorm wél verandert: hoe snel je restschuld daalt, en hoe je maandlasten zich door de tijd bewegen. Daarmee verandert ook je DSCR en je cashflow, in elk afzonderlijk jaar apart. Drie leningen met dezelfde hoofdsom, rente en looptijd kunnen in jaar 1 een compleet andere cashflow geven, zoals het rekenvoorbeeld hieronder laat zien.

BRIX Calc kent vijf schema's: lineair, annuïtair, aflossingsvrij, deels aflossingsvrij en balloon. Dit artikel behandelt de drie die je het vaakst tegenkomt bij een beleggingspand. Deels aflossingsvrij combineert een aflossingsvrij deel met een afgelost deel binnen dezelfde lening. Balloon lost pas aan het eind in één keer een groot bedrag af, vaak bij verkoop of herfinanciering.

Welke vorm een bank toestaat, hangt af van het type financiering en het onderpand. Bij een zakelijke financiering op een verhuurpand ligt de keuze meestal bij de belegger. Bij een consumptieve hypotheek op een eigen woning ligt dat anders, en spelen fiscale regels een grotere rol dan bij een beleggingspand.

Sommige banken vragen bij een hoge LTV om een deel van de lening aflossend te maken, ook op een beleggingspand. De redenering is hetzelfde als bij de DSCR-toetsing. Een bank wil dat de restschuld met de tijd daalt, zeker bij een hoge hefboom aan het begin van de looptijd. Dat verkleint het risico voor de bank naarmate de lening langer loopt.

3. De formule per component

Aflossingsvrij: elke maand betaal je alleen rente over de volledige hoofdsom:

Maandlast = hoofdsom × (jaarrente ÷ 12)

De hoofdsom blijft ongewijzigd tot het einde van de looptijd of tot verkoop. Dat maakt de maandlast voorspelbaar en het laagst van de drie vormen. Je bouwt via de lening zelf geen vermogen op: dat gebeurt dan alleen via waardestijging van het pand, niet via aflossing.

Dit is de vorm die BRIX Calc gebruikt als standaard bij een transformatieproject. Bij een korte looptijd van aankoop tot verkoop heeft aflossen weinig zin. De lening wordt toch bij verkoop in één keer afgelost uit de opbrengst.

Lineair: elke maand los je een vast bedrag af; de rente daalt mee met de resterende hoofdsom:

Aflossing per maand = hoofdsom ÷ aantal maanden Rente per maand = restschuld × (jaarrente ÷ 12)

De maandlast is in het begin het hoogst van de drie vormen. Ze daalt daarna gestaag, omdat de rentecomponent kleiner wordt terwijl de aflossing gelijk blijft. Na de helft van de looptijd is de maandlast bij lineair vaak al lager dan bij annuïtair, puur doordat de restschuld sneller is gedaald.

Annuïtair: de maandlast is een vast bedrag, samengesteld uit een rente- en een aflossingsdeel die in de tijd verschuiven. BRIX Calc berekent dat vaste bedrag met de standaard annuïteitenformule, dezelfde die Excel en banken gebruiken:

Maandlast = hoofdsom × (maandrente × (1+maandrente)^n) ÷ ((1+maandrente)^n − 1)

In het begin van de looptijd is het rentedeel groot en het aflossingsdeel klein. Naarmate de restschuld daalt, verschuift die verhouding. Een steeds groter deel van dezelfde maandlast gaat dan naar aflossing in plaats van naar rente, zonder dat het totaalbedrag verandert.

Dat is meteen waarom een annuïtaire lening in de eerste jaren relatief weinig vermogen opbouwt via de lening, ook al voelt de maandlast constant. Het grootste deel van elke betaling gaat in het begin simpelweg naar de bank, niet naar het aflossen van je eigen schuld.

4. Rekenvoorbeeld

Lening van € 300.000, 5% rente, 20 jaar looptijd, op een verhuurpand met € 24.000 huurinkomsten na exploitatiekosten (NOI) per jaar.

DSCR aflossingsvrij = € 24.000 ÷ € 15.000 = 1,60 DSCR annuïtair = € 24.000 ÷ € 23.760 = 1,01 DSCR lineair (jaar 1) = € 24.000 ÷ € 29.656 = 0,81

Gevoeligheid: bij een NOI van € 20.000 in plaats van € 24.000 zakt de DSCR van annuïtair naar 0,84. Dat ligt onder de 1,0 die de meeste banken als absolute ondergrens hanteren. Bij lineair zakt de DSCR in dat scenario zelfs tot 0,67, ruim onder wat een bank in het eerste jaar accepteert.

Kijk ook naar jaar 10, halverwege de looptijd. Bij lineair is de restschuld dan gedaald tot € 150.000 en de rentelast tot € 625 per maand: de maandlast ligt dan al onder die van annuïtair, dat nog steeds € 1.980 per maand kost. Aflossingsvrij staat in jaar 10 nog steeds op de volledige € 300.000 schuld en dezelfde € 1.250 aan rente per maand als in jaar 1: niets verandert tot de dag van verkoop of herfinanciering.

5. Wat is een goede keuze?

Dit zijn indicaties op basis van hoe de drie vormen zich in de Nederlandse verhuurpraktijk gedragen, geen norm. De keuze hangt sterk af van of je stuurt op cashflow vandaag of juist op vermogen over tien jaar.

Banken wegen dit mee bij de acceptatie. Een lineaire lening met een DSCR onder 1,0 in jaar 1 kan een aanvraag laten stranden. Dat geldt zelfs als diezelfde lening in jaar 10 een uitstekende DSCR heeft. Vraag bij twijfel altijd na welk jaar de bank toetst: vaak is dat het eerste jaar, niet een gemiddelde over de hele looptijd.

De keuze raakt ook je terugverdientijd. Dat is het aantal jaren waarin de cumulatieve cashflow je eigen inleg inhaalt. Een aflossingsvrije lening laat de cashflow ongemoeid, dus loopt de cumulatieve cashflow sneller op. Een lineaire lening drukt de cashflow in de eerste jaren het hardst, en verlengt daarmee precies de periode die het langst telt voor de terugverdientijd.

6. Twee fouten die dit getal vertekenen

Alleen naar de rente over de hele looptijd kijken. Bij een gelijke hoofdsom, rente en looptijd betaal je bij lineair in totaal minder rente. Dat komt doordat de restschuld sneller daalt. Dat totaal zegt niets over of je de eerste jaren de maandlasten kunt dragen. Precies daar toetst een bank, niet op het totaalbedrag over twintig jaar.

Aflossingsvrij verwarren met "geen risico". De lage maandlast voelt veilig, maar de volledige hoofdsom staat aan het eind van de looptijd nog open. Zonder verkoop of herfinanciering moet die in één keer worden afgelost. Dat vraagt een plan dat verder gaat dan de maandelijkse cashflow alleen: bijvoorbeeld een reservering, of een concrete verkoopdatum.

Beide fouten komen voort uit hetzelfde soort tunnelvisie: één getal bekijken (de totale rente, of de maandlast van vandaag) en de rest van de looptijd negeren. Zet daarom altijd het eerste én het laatste jaar van een lening naast elkaar, voor alle drie de vormen die je overweegt.

7. Zelf doorrekenen

Vul je eigen leningbedrag in bij BRIX Calc en wissel tussen de drie vormen om te zien wat elk ervan met je cashflow en je DSCR doet, jaar voor jaar.

Welke huur de bank bij die DSCR minimaal eist, reken je terug in welke huur de bank minimaal nodig heeft. Wat er maand na maand overblijft staat in cashflow van een huurwoning berekenen.

8. Veelgestelde vragen

Kan ik tijdens de looptijd wisselen van aflossingsvorm?

Dat hangt af van je leningsvoorwaarden, niet van de rekentool. BRIX Calc rekent met het schema dat je invult. Een wijziging halverwege vraag je aan bij de bank. Je verwerkt zo'n wijziging in de tool als een nieuw financieringsdeel vanaf dat moment, met de nieuwe vorm en het resterende bedrag als hoofdsom.

Waarom heeft een lineaire lening de laagste totale rente?

Omdat de hoofdsom bij lineair sneller daalt dan bij annuïtair: elke maand los je hetzelfde bedrag af, terwijl annuïtair in de eerste jaren relatief weinig aflost. Minder resterende hoofdsom betekent minder rente over de resterende looptijd: het verschil loopt op naarmate de looptijd langer is.

Is aflossingsvrij nog toegestaan bij een beleggingspand?

Voor een beleggingspand met een zakelijke financiering is aflossingsvrij in Nederland gangbaar. Dat ligt anders bij een eigen woning, waar fiscale regels het juist aantrekkelijk maken om wél af te lossen. Check bij je bank welke voorwaarden voor jouw specifieke financiering gelden.

Welke vorm gebruikt BRIX Calc als ik niets invul?

Dat hangt af van de calculator die je gebruikt: bij verhuur is dat annuïtair, bij transformatie aflossingsvrij (de vorm die bij elke tool het gangbaarst is). Alleen bij een onherkenbare, corrupte waarde in een opgeslagen project valt de tool terug op lineair, met een waarschuwing erbij op het scherm.

Kan ik per financieringsdeel een andere aflossingsvorm kiezen?

Ja. Een project met meerdere financieringsfases (bijvoorbeeld een aankoopdeel en een verbouwingsdeel) kan voor elk deel een eigen aflossingsvorm hebben. BRIX Calc telt de maandlasten van alle delen bij elkaar op tot de totale cashflow en DSCR, per jaar van de looptijd. Zo kun je bijvoorbeeld het aankoopdeel aflossingsvrij houden en het verbouwingsdeel lineair laten aflossen binnen dezelfde lening.