DSCR berekenen: debt service coverage ratio met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De DSCR (debt service coverage ratio) is de netto huuropbrengst gedeeld door de jaarlijkse verplichtingen op je lening — rente plus aflossing. Het getal zegt of het pand zijn eigen financiering kan dragen.
DSCR = netto huuropbrengst ÷ (rente + aflossing per jaar)
Een DSCR van 1,25 betekent dat er € 1,25 aan huur binnenkomt voor elke euro die naar de bank gaat. Onder de 1,00 legt het pand geld toe: je moet er maandelijks eigen geld bij leggen om de lasten te betalen.
2. Wat de DSCR precies is — en wat niet
De DSCR is het getal waar financiers op sturen. Waar rendementsgetallen zeggen of een pand aantrekkelijk is, zegt de DSCR of het financierbaar is. Veel geldverstrekkers hanteren een ondergrens van 1,20 tot 1,30 voor verhuurvastgoed.
In de teller staat de netto huuropbrengst (NOI): huur min exploitatiekosten, maar vóór rente en aflossing. In de noemer staat de volledige jaarlijkse verplichting op de lening.
Wat de DSCR niet doet:
- geen rekening houden met je overige inkomen of vermogen
- geen belasting meenemen
- niets zeggen over waardeontwikkeling
- niets zeggen over wat er gebeurt na een rentewijziging — daarvoor reken je opnieuw
3. De formule per component
Teller — netto huuropbrengst. Precies de NOI: jaarhuur min onderhoud, VvE, verzekering, heffingen, beheer en leegstandsderving. Neem hier niet de bruto huur; dat is de meest voorkomende manier om een DSCR te hoog uit te laten komen.
Noemer — debt service. De volledige jaarlijkse betaling aan de bank. Hier zit de valkuil: dat is bij een annuïteiten- of lineaire lening véél meer dan alleen de rente.
Bij een aflossingsvrije lening is de debt service gelijk aan de rente. Bij een annuïteitenlening zit de aflossing erbij, en die kan de noemer bijna verdubbelen. Dezelfde lening tegen dezelfde rente levert dan een totaal andere DSCR op.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement als op de NAR-pagina: netto huuropbrengst € 11.074 per jaar. Gefinancierd met een lening van € 199.500 (70% van de koopsom van € 285.000) tegen 5,0% rente.
| Post | Aflossingsvrij | Annuïteit 30 jaar |
|---|---|---|
| Netto huuropbrengst | € 11.074 | € 11.074 |
| Rente per jaar | € 9.975 | € 9.908 (jaar 1) |
| Aflossing per jaar | € 0 | € 2.943 (jaar 1) |
| Debt service | € 9.975 | € 12.852 |
Aflossingsvrij: DSCR = 11.074 ÷ 9.975 = 1,11 Annuïteit: DSCR = 11.074 ÷ 12.852 = 0,86
| Uitkomst | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Aflossingsvrij | 1,11 | Dekt de lasten, maar onder de eis van de meeste banken |
| Annuïteit | 0,86 | Het pand kan zijn eigen lasten niet dragen; je legt € 148 per maand bij |
| Verschil | 0,25 punt | Alleen de aflossingsvorm — zelfde pand, zelfde rente, zelfde lening |
Dat laatste is het punt van deze pagina. De aflossingsvorm verandert het rendement van het pand niet, maar wel of het financierbaar is. Wie een DSCR berekent zonder te zeggen welke aflossingsvorm erachter zit, geeft een getal zonder betekenis.
5. Wat is een goede DSCR?
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 1,00 | Het pand legt geld toe; maandelijkse bijstorting nodig |
| 1,00 – 1,20 | Dekkend, maar zonder marge; de meeste banken financieren dit niet |
| 1,20 – 1,40 | Gangbare eis voor verhuurvastgoed |
| boven 1,40 | Ruime marge; vaak bij lagere LTV of aflossingsvrije financiering |
De ondergrens die een geldverstrekker hanteert is geen willekeur: hij is de buffer tegen leegstand en rentestijging. Bij een DSCR van 1,25 kan de huur met 20% dalen voordat de lasten niet meer gedekt zijn.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Bruto huur in de teller. Dan meet je of de huur de bank kan betalen zonder dat er onderhoud, VvE of leegstand vanaf is. In het voorbeeld hierboven zou dat 1,78 opleveren in plaats van 1,11 — een verschil dat het hele oordeel omdraait.
Alleen rente in de noemer bij een aflossende lening. Zie de tabel: dat scheelt 0,25 punt en is precies het verschil tussen "financierbaar" en "niet financierbaar".
Rekenen met het eerste jaar bij een annuïteit. In jaar 1 is het rentedeel het hoogst en het aflossingsdeel het laagst, maar de totale debt service blijft bij een annuïteit gelijk. Bij een lineaire lening daalt hij juist elk jaar — daar is jaar 1 het zwaarste jaar en dus de juiste toets.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je het effect van meerdere leningdelen, verschillende aflossingsvormen per fase en een meerjarige doorkijk inclusief huurindexatie? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat volledig door.
8. Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen DSCR en ICR?
De ICR (interest coverage ratio) deelt de netto huuropbrengst door alléén de rente; de DSCR deelt hem door rente plus aflossing. Bij een aflossingsvrije lening zijn ze gelijk. Bij een aflossende lening ligt de ICR altijd hoger, en is de DSCR het strengere — en eerlijkere — getal.
Welke DSCR eist een bank in Nederland?
Voor verhuurvastgoed ligt de eis doorgaans tussen 1,20 en 1,30, afhankelijk van de geldverstrekker, het type pand en de LTV. Sommige partijen toetsen daarnaast op een fictieve hogere rente (een stresstoets), zodat de lening ook bij een rentestijging houdbaar blijft.
Telt leegstand mee in de DSCR?
Ja, via de teller: de netto huuropbrengst hoort een leegstandsderving te bevatten. Reken je met 100% bezetting, dan is je DSCR te hoog en verdwijnt precies de buffer waarvoor het getal bedoeld is.
Kan de DSCR verbeteren zonder extra eigen geld?
Ja, op drie manieren: een lagere rente, een langere looptijd (lagere aflossing per jaar), of overstappen naar aflossingsvrij. Alle drie verlagen de noemer. Ze verlagen alleen niet je risico — bij aflossingsvrij bouw je geen vermogen op en blijft de hoofdsom staan.
Hoort de DSCR per leningdeel of over het geheel?
Over het geheel, tenzij de geldverstrekkers los van elkaar staan. Heb je meerdere leningdelen met verschillende rentes en aflossingsvormen, tel dan alle jaarlijkse verplichtingen bij elkaar op in de noemer. Een DSCR per leningdeel verbergt dat het pand ze samen moet dragen.