NOI berekenen: netto operationeel resultaat met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De NOI (net operating income, netto operationeel resultaat) is de jaarhuur min de exploitatiekosten. Het is wat het pand jaarlijks opbrengt uit verhuur, vóór financiering en belasting.
NOI = bruto jaarhuur − exploitatiekosten
Een appartement met € 17.700 huur per jaar en € 6.626 aan exploitatiekosten heeft een NOI van € 11.074. Anders dan BAR, NAR en DSCR is de NOI geen percentage maar een bedrag, en dat bedrag is de teller onder bijna elk ander kengetal.
2. Waarom de NOI het belangrijkste getal is
De NOI is het scharnierpunt van je hele berekening. Hij komt terug als teller in:
- de NAR (NOI ÷ totale investering)
- de cap rate (NOI ÷ marktwaarde)
- de DSCR (NOI ÷ rente + aflossing)
- de ICR (NOI ÷ rente)
Eén te optimistische aanname in de NOI werkt dus door in vier kengetallen tegelijk. Wie zijn onderhoudspost met € 2.000 te laag inschat, ziet zijn NAR, cap rate, DSCR én ICR allemaal te rooskleurig, en merkt dat pas als de rekeningen binnenkomen.
Wat er niet in zit:
- geen rente en aflossing: de NOI beschrijft het pand, niet je lening
- geen inkomsten- of vennootschapsbelasting
- geen afschrijving
- geen investeringen die de waarde verhogen (die horen bij je investering, niet bij de exploitatie)
3. Welke kosten er wél en niet in horen
Dit is waar de meeste berekeningen misgaan. De vuistregel: kosten die terugkomen zolang je het pand bezit, horen erin. Eenmalige uitgaven horen erbuiten.
| Post | In de NOI? | Waarom |
|---|---|---|
| Onderhoud | Ja | Terugkerend zolang je bezit |
| VvE-bijdrage | Ja | Maandelijkse verplichting |
| Verzekering | Ja | Jaarlijks |
| Gemeentelijke heffingen | Ja | Jaarlijks |
| Beheer | Ja | Ook als je het zelf doet |
| Leegstandsderving | Ja | Statistisch terugkerend |
| Rente | Nee | Hoort bij je financiering, niet bij het pand |
| Aflossing | Nee | Is vermogensopbouw, geen kostenpost |
| Aankoopkosten | Nee | Eenmalig; zitten al in je investering |
| Verbouwing | Nee | Verhoogt de waarde; is investering |
De post die het vaakst ontbreekt is beheer. Doe je het zelf, dan is de verleiding om er nul in te zetten groot. Maar een koper rekent er wél mee, en jouw tijd is niet gratis. Reken met 4% tot 7% van de huur.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement als op de andere pagina's: 75 m², middelgrote stad, verhuurd voor € 1.475 per maand.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Bruto jaarhuur (12 × € 1.475) | € 17.700 |
| Onderhoud (1% van de koopsom) | − € 2.850 |
| VvE-bijdrage | − € 1.560 |
| Verzekering | − € 320 |
| Gemeentelijke heffingen | − € 480 |
| Beheer (5% van de huur) | − € 885 |
| Leegstandsderving (3%) | − € 531 |
| Totale exploitatiekosten | − € 6.626 |
NOI = 17.700 − 6.626 = € 11.074
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| NOI | € 11.074 | Wat het pand jaarlijks opbrengt uit verhuur |
| NOI-marge | 62,6% | Van elke huureuro blijft ruim 62 cent over |
| Kostenratio | 37,4% | Wat het bezit jaarlijks opslokt |
Die NOI-marge is een nuttige controle op je eigen aannames. Kom je boven de 75% uit, dan heb je vrijwel zeker een post vergeten.
5. Wat is een goede NOI-marge?
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| boven 75% | Vrijwel altijd een vergeten post; controleer onderhoud, beheer en leegstand |
| 60% – 75% | Gangbaar voor woningen zonder VvE of met lage bijdrage |
| 50% – 60% | Normaal voor appartementen met een actieve VvE |
| onder 50% | Hoge vaste lasten; controleer of de huur marktconform is |
De marge zegt meer over het type pand dan over de kwaliteit ervan. Een appartement met een goed gevulde VvE-reserve heeft een lagere marge dan een eengezinswoning, maar daar staat tegenover dat groot onderhoud al gedekt is.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Rente meegerekend. De meest voorkomende fout, en hij maakt de NOI onbruikbaar voor de DSCR: dan staat de rente in teller én noemer.
Beheer op nul. Zie hierboven. Bij € 17.700 huur scheelt dat al gauw € 885, bijna 8% van je NOI.
Rekenen met de gevraagde huur in plaats van de ontvangen huur. Leegstand, huurderving en betalingsachterstand horen ervan af. De NOI hoort te beschrijven wat er werkelijk binnenkomt.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je de NOI doorrekenen naar cashflow, DSCR en meerjarige exploitatie met huurindexatie? Dan doet de verhuurcalculator van BRIX Calc dat volledig.
8. Veelgestelde vragen
Is de NOI hetzelfde als de netto huuropbrengst?
Ja, dat zijn twee namen voor hetzelfde bedrag: jaarhuur min exploitatiekosten, vóór financiering. "NOI" is de internationale term, "netto huuropbrengst" de Nederlandse.
Hoort groot onderhoud in de NOI?
Alleen als je het als jaarlijkse voorziening opneemt. Een dakvervanging van € 20.000 in één jaar volledig aftrekken maakt de NOI van dat jaar onbruikbaar voor vergelijking. Reserveer in plaats daarvan jaarlijks een bedrag, of laat het via de VvE-bijdrage lopen.
Waarom staat de aflossing er niet in?
Omdat aflossing geen kostenpost is maar vermogensopbouw: het geld verdwijnt niet, het verschuift van je bankrekening naar je eigen vermogen in het pand. Voor je maandelijkse kasstroom telt het wél mee: daarvoor is de cash-on-cash het juiste getal.
Hoe verhoudt de NOI zich tot de cap rate?
De cap rate is de NOI gedeeld door de marktwaarde. Ken je de cap rate waarop vergelijkbare panden verhandeld worden, dan volgt daaruit een waarde-indicatie voor jouw pand: waarde ≈ NOI ÷ cap rate. Bij een NOI van € 11.074 en een marktconforme cap rate van 4% komt dat uit op circa € 277.000.
Verandert de NOI als ik herfinancier?
Nee, en dat is precies het punt. De NOI beschrijft het pand, niet je lening. Herfinancieren verandert je cashflow, je DSCR en je cash-on-cash, maar de NOI blijft gelijk.