NAR berekenen: netto aanvangsrendement met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
Het netto aanvangsrendement (NAR) is de jaarhuur mín de exploitatiekosten, gedeeld door de totale investering. Het is de BAR nadat je hebt afgetrokken wat het pand jaarlijks kost om te bezitten.
NAR = ((bruto jaarhuur − exploitatiekosten) ÷ totale investering) × 100%
Hetzelfde appartement dat een BAR van 5,37% laat zien, komt na € 6.626 aan jaarlijkse kosten uit op een NAR van 3,36%. Dat verschil van ruim twee procentpunt is precies wat het pand je kost — en het is de reden dat de BAR alleen niet volstaat.
2. Wat de NAR precies is — en wat niet
De NAR meet het rendement uit de exploitatie: wat het pand oplevert nadat de vaste lasten eraf zijn, maar vóór financiering en belasting.
Wat er wel in zit: onderhoud, verzekering, beheer, VvE-bijdrage, gemeentelijke heffingen, leegstandsderving en verhuurkosten.
Wat er niet in zit:
- geen rente en aflossing — de NAR beschrijft het pand, niet je lening
- geen inkomsten- of vennootschapsbelasting
- geen waardeontwikkeling
- geen eenmalige aankoopkosten (die zitten al in de noemer)
Dat financiering er buiten blijft is bewust: zo blijft de NAR vergelijkbaar tussen twee kopers met verschillende leningen. Wil je weten wat er onder de streep op je rekening overblijft, dan heb je de cashflow en de cash-on-cash nodig.
3. De formule per component
Teller — netto huuropbrengst. Bruto jaarhuur min de jaarlijkse exploitatiekosten. De posten die het vaakst vergeten worden:
- Leegstandsderving. Zelfs een goed verhuurd pand staat af en toe leeg. Reken met een percentage van de jaarhuur (2–5% is gangbaar), niet met nul.
- VvE-bijdrage. Bij een appartement vaak de grootste vaste post na onderhoud.
- Beheer. Ook als je het zelf doet: je tijd is een kostenpost, en bij verkoop rekent een koper er wél mee.
- Verhuurkosten. Makelaarscourtage bij een nieuwe huurder, uitgesmeerd over de verwachte huurperiode.
Noemer — totale investering. Identiek aan de BAR: koopsom plus overdrachtsbelasting, kosten koper en aanvangsinvestering. Dezelfde valkuil geldt hier: alleen de koopsom nemen maakt de NAR optisch te hoog.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement als in het BAR-voorbeeld: 75 m², middelgrote stad, gekocht in 2026 voor € 285.000 met € 44.740 aan bijkomende kosten, verhuurd voor € 1.475 per maand.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Bruto jaarhuur | € 17.700 |
| Onderhoud (1% van de koopsom) | − € 2.850 |
| VvE-bijdrage | − € 1.560 |
| Verzekering | − € 320 |
| Gemeentelijke heffingen | − € 480 |
| Beheer (5% van de huur) | − € 885 |
| Leegstandsderving (3%) | − € 531 |
| Netto huuropbrengst | € 11.074 |
| Totale investering | € 329.740 |
NAR = (11.074 ÷ 329.740) × 100% = 3,36%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| BAR | 5,37% | Wat het pand opbrengt vóór kosten |
| NAR | 3,36% | Wat er na de vaste lasten overblijft |
| Verschil | 2,01 procentpunt | De prijs van het bezit — ruim een derde van de huur |
Die laatste regel is de kern. Van elke honderd euro huur gaat hier ongeveer 37 euro op aan het in stand houden van het pand, nog vóór er een cent rente is betaald.
5. Wat is een goede NAR?
Als ordening voor Nederlandse woningbeleggingen in 2026:
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 3% | Je koopt vrijwel uitsluitend waardeontwikkeling; de exploitatie draagt zichzelf nauwelijks |
| 3% – 4,5% | Gangbaar voor woningen in de vrije sector |
| 4,5% – 6% | Goed; vaak buiten de Randstad of bij eigen beheer |
| boven 6% | Controleer de aannames: zijn onderhoud en leegstand realistisch ingeschat? |
Let op de laatste regel. Een hoge NAR komt in de praktijk vaker voort uit te lage kostenramingen dan uit een uitzonderlijk pand.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Onderhoud op nul of op een symbolisch bedrag. Een vuistregel van 1% van de koopsom per jaar is voor bestaande bouw realistischer dan een optimistische schatting. Bij een pand van vóór 1970 mag dat hoger.
Leegstand weggelaten. Een pand dat één maand per drie jaar leegstaat verliest 2,8% van zijn huur. Dat is bijna een tiende van je NAR.
Rente meegerekend. De NAR beschrijft het pand, niet je financiering. Trek je de rente er ook af, dan meet je iets anders — dat is de cashflow, en die hoort een eigen getal te zijn.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je verder — cashflow per maand, DSCR, cash-on-cash en het effect van je financiering over meerdere jaren — dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc het hele project door.
8. Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen NAR en cap rate?
De NAR deelt de netto opbrengst door de totale investering die jíj hebt gedaan; de cap rate deelt dezelfde netto opbrengst door de marktwaarde van het pand. Bij aankoop liggen die dicht bij elkaar, maar zodra de waarde beweegt lopen ze uiteen. De NAR is een aankoopgetal, de cap rate een waarderingsgetal.
Hoort de hypotheekrente in de NAR?
Nee. De NAR meet de opbrengst van het pand los van hoe je het financiert, juist zodat twee kopers met verschillende leningen hetzelfde pand kunnen vergelijken. Rente hoort thuis in je cashflow en in de DSCR.
Waarom ligt mijn NAR zoveel lager dan de BAR die de makelaar noemde?
Omdat de makelaar meestal de BAR noemt, en die trekt geen enkele kostenpost af. Het verschil van twee procentpunt in het voorbeeld hierboven is normaal — het is wat het pand jaarlijks kost.
Welk percentage onderhoud is realistisch?
Voor naoorlogse bouw in redelijke staat is 1% van de koopsom per jaar een bruikbaar startpunt. Voor vooroorlogse panden of een pand met achterstallig onderhoud is 1,5% tot 2% realistischer. Een VvE met een goed gevuld reservefonds drukt dit percentage, want groot onderhoud loopt dan via de bijdrage.
Kan de NAR negatief zijn?
Ja, als de exploitatiekosten hoger uitvallen dan de huur. Dat komt voor bij langdurige leegstand, bij een pand met een grote onderhoudsopgave of bij een VvE-bijdrage die niet in verhouding staat tot de huuropbrengst. Een negatieve NAR betekent dat het pand geld kost zolang je het bezit, ongeacht je financiering.