Leegwaarde en waarde in verhuurde staat: twee getallen, één pand
Eén pand kan twee geldige waardes hebben, met en zonder huurder. Wat elke waarde meet, hoe je het verschil berekent en wanneer het flink oploopt.
1. Kort antwoord
Eén en hetzelfde pand kan twee geldige waardes hebben, puur afhankelijk van of er een huurder in zit. Leegwaarde is de waarde vrij van huur en gebruik; waarde in verhuurde staat is de waarde mét een zittende huurder erin.
Leegwaarde ≠ waarde in verhuurde staat, tenzij je expliciet een eigen taxatie invult
Zonder een eigen taxatie rekent BRIX Calc de leegwaarde standaard gelijk aan de waarde in verhuurde staat. Vul je een echte taxatie in van € 580.000 tegenover € 500.000 verhuurde staat, dan scheelt dat € 80.000 in je overwaarde bij verkoop.
2. Wat deze twee waardes precies zijn, en wat niet
Waarde in verhuurde staat is wat een belegger voor het pand betaalt mét de zittende huurder erbij. Die belegger koopt vooral een inkomstenstroom, en de prijs weerspiegelt precies dat: de cap rate zet de NOI tegen deze waarde af.
Leegwaarde is wat het pand oplevert vrij van huur en gebruik. Dat is de prijs voor een koper die er zelf gaat wonen, of het leeg wil doorverkopen. Die koper betaalt niet voor de huurstroom, maar voor het gebruiksrecht van het pand zelf.
Wat deze twee waardes niet zijn: een vaste verhouding tot elkaar. Er circuleren vuistregels die leegwaarde afleiden als "waarde in verhuurde staat gedeeld door 85%", maar zo'n opslag verzint geld dat niemand heeft getaxeerd. BRIX Calc rekent daarom bewust geen automatische opslag. Zonder eigen taxatie is de leegwaarde gelijk aan de waarde in verhuurde staat. Niet hoger, en niet lager.
Dat is een principiële keuze, niet alleen een technische. Een tool die zelf een opslag verzint, presenteert een aanname als een feit. De gebruiker ziet een getal op het dashboard staan zonder te weten dat het op een vuistregel berust in plaats van op zijn eigen pand. Door de terugval op 1:1 te zetten, blijft zichtbaar dat er geen taxatie is ingevuld. Een plausibel ogend percentage zou dat juist verbergen.
3. De formule per component
Leegwaarde = eigen taxatie, of gelijk aan de waarde in verhuurde staat als er geen taxatie is ingevuld
Deze terugval (1:1 in plaats van een opslag) is een bewuste keuze. Een opslag zou een aanname van de rekentool zelf in de exitwaarde zetten, zonder dat de gebruiker een getal heeft ingevuld. Een terugval op 0 zou juist een pand zonder waarde suggereren. 1:1 is de enige stand die niets toevoegt en niets weghaalt.
Overwaarde bij leeg verkopen = leegwaarde − restschuld Overwaarde bij verkopen in verhuurde staat = waarde in verhuurde staat − restschuld
Beide berekeningen gebruiken dezelfde restschuld, maar een andere waardegrondslag, en leveren daardoor een ander antwoord op dezelfde vraag: wat houd je over bij verkoop?
Dat raakt ook je LTV bij verkoop, op eenzelfde manier als de exit-LTV bij een transformatieproject: de restschuld afgezet tegen de waarde op het verkoopmoment. Een lagere waardegrondslag geeft een hogere schuld-tegenover-waarde-verhouding, bij precies dezelfde restschuld. Reken je met de waarde in verhuurde staat terwijl je feitelijk vrij van huur verkoopt, dan oogt die verhouding onterecht ongunstiger.
4. Rekenvoorbeeld
Verhuurpand met een restschuld van € 300.000 bij een mogelijke verkoop.
| Waardegrondslag | Waarde | Bron |
|---|---|---|
| Waarde in verhuurde staat | € 500.000 | Cap rate op de huidige NOI |
| Leegwaarde (eigen taxatie) | € 580.000 | Taxatierapport vrij van huur |
Overwaarde bij verkoop in verhuurde staat = € 500.000 − € 300.000 = € 200.000 Overwaarde bij leeg verkopen = € 580.000 − € 300.000 = € 280.000
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Overwaarde in verhuurde staat | € 200.000 | Verkoop met de huurder erbij |
| Overwaarde leeg | € 280.000 | Verkoop vrij van huur en gebruik |
| Verschil | € 80.000 | 16% van de waarde in verhuurde staat |
Zonder eigen taxatie: vul je geen leegwaarde in, dan rekent BRIX Calc met € 500.000 voor beide scenario's. De overwaarde bij "leeg verkopen" toont dan hetzelfde bedrag als bij verkoop in verhuurde staat. Dat blijft zo, tot je zelf een taxatie invult.
5. Wanneer wijkt leegwaarde substantieel af?
| Situatie | Indicatief verschil met verhuurde staat | Toelichting |
|---|---|---|
| Gewilde koopwoningmarkt, weinig verhuuraanbod | 10-20% hoger | Eigenaar-bewoners betalen een premie boven beleggerswaarde |
| Evenwichtige markt | 0-10% hoger | Beperkt verschil tussen beide koperstypen |
| Overschot aan beleggingsvraag | Kan gelijk of lager liggen | Beleggers concurreren de leegwaarde-premie weg |
Dit zijn indicaties op basis van gangbare marktverhoudingen, geen norm, en precies de reden waarom BRIX Calc geen automatische opslag rekent. De premie verschilt te veel per regio en per moment om in één vast percentage te vangen.
Vraag bij een taxatierapport altijd naar het moment waarop de leegwaarde is bepaald. Een taxatie van een jaar geleden kan in een snel bewegende markt alweer achterhaald zijn, terwijl de waarde in verhuurde staat intussen wél is bijgewerkt via een recentere cap rate-berekening.
6. Twee fouten die dit getal vertekenen
Een vuistregelopslag zelf toepassen zonder taxatie. Een percentage als "85%" is een gemiddelde uit een andere tijd en een andere markt. Toegepast op jouw specifieke pand kan het net zo goed te hoog als te laag uitpakken. Vraag een taxateur om een concreet getal, in plaats van een vuistregel te hergebruiken.
Leegwaarde gebruiken voor een verkoop mét huurder. Verkoop je het pand terwijl de huurder blijft zitten, dan geldt de waarde in verhuurde staat als grondslag. Niet de leegwaarde. Een koper die het pand mét huurder overneemt, betaalt niet voor het gebruiksrecht dat hij niet krijgt.
7. Zelf doorrekenen
Vul de waarde in verhuurde staat in bij BRIX Calc, en voeg een eigen taxatie van de leegwaarde toe zodra je die hebt. Zonder taxatie rekent de tool veilig met 1:1, zodat er nooit een verzonnen opslag in je exitwaarde sluipt. Werk de taxatie bij zodra je een nieuwer rapport ontvangt.
Twijfel je tussen aanhouden en verkopen na een verbouwing, dan zet verhuren of verkopen na de verbouwing beide uitkomsten naast elkaar.
8. Veelgestelde vragen
Waarom rekent BRIX Calc niet automatisch met een opslag van bijvoorbeeld 85%?
Omdat zo'n opslag een aanname van de tool zelf in je exitwaarde zou zetten, zonder dat jij een getal hebt ingevuld. Bij een bestaand pand kan dat de exitwaarde, de overwaarde en de IRR flink laten afwijken van wat je zelf hebt getaxeerd. Een verzonnen bedrag hoort niet in een rekentool, hoe plausibel het percentage ook oogt.
Wat als ik geen idee heb van de leegwaarde van mijn pand?
Laat het veld dan gewoon leeg staan. BRIX Calc rekent dan met de waarde in verhuurde staat als terugval, wat een neutrale, niet-verzonnen aanname is. Zodra je een taxatie hebt, vul je die alsnog in en werkt de rest van de berekening automatisch mee.
Verandert de leegwaarde mee met scenario-sliders zoals waardestijging?
Ja, als je de leegwaarde als vast bedrag hebt ingevuld, beweegt hij niet automatisch mee met een waardestijgingsslider op de waarde in verhuurde staat. Werk je met scenario's over meerdere jaren, controleer dan of een ingevulde leegwaarde nog actueel is.
Geldt dit onderscheid ook bij transformatieprojecten?
Minder vaak, omdat een transformatieproject meestal eindigt met verkoop aan een eindgebruiker of belegger tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Het onderscheid wordt relevant zodra je overweegt een opgeleverd pand alsnog te verhuren in plaats van direct te verkopen. Dan ontstaan ineens beide waardebegrippen naast elkaar, voor hetzelfde pand.
Hoe kom ik aan een betrouwbare leegwaardetaxatie?
Via een onafhankelijke, erkende taxateur, expliciet gevraagd om de waarde vrij van huur en gebruik te bepalen, niet de waarde in verhuurde staat. Sommige taxatierapporten vermelden standaard beide waardes naast elkaar; controleer dat altijd bij het opvragen van het rapport, zodat je niet per ongeluk met de verkeerde waarde rekent in je eigen berekening.