Complete gids: alle financiële indicatoren van de Vastgoed Suite
Alle kengetallen uit de Transformatie- en Verhuurcalculator op één doorgerekend voorbeeld, met wat elke indicator meet en wanneer je hem gebruikt.
1. Kort antwoord
BRIX Calc rekent twee losse sets kengetallen: één voor transformatieprojecten (ROI, winstmarge, LTC, equity-IRR) en één voor verhuur (BAR, NAR, DSCR, cashflow, ROE en meer). Welke indicator je nodig hebt, hangt af van de vraag die je wilt beantwoorden, niet van welke tegel toevallig bovenaan het scherm staat.
2. Twee calculators, twee vragen
De Transformatiecalculator beantwoordt: is deze aankoop-verbouw-verkoop de moeite waard, en wat levert die op na financiering? De Verhuurcalculator beantwoordt een andere vraag: draagt dit pand zichzelf, en wat blijft er maandelijks over?
Een deel van de indicatoren lijkt op elkaar. ROI heet in de verhuurcalculator bijvoorbeeld eigenlijk NAR, met dezelfde teller en noemer. Maar de onderliggende rekensom verschilt tussen transformatie en verhuur. Die twee sets horen dus niet door elkaar te lopen, ook al staat er soms hetzelfde woord boven de tegel.
Het onderscheid zit ook in de tijd. Een transformatieproject heeft een kop en een staart: aankoop, verbouwing, verkoop, klaar. Een verhuurpand heeft dat niet, want de exploitatie loopt door zolang je het aanhoudt. Dat is precies waarom verhuur een eigen set indicatoren heeft voor cashflow, dekking en terugverdientijd, die bij transformatie geen betekenis hebben.
Dit artikel loopt beide sets kengetallen af op één doorgerekend voorbeeld per calculator, zodat je ziet hoe de getallen samenhangen. Voor de volledige formule en afleiding van elke indicator staat telkens een eigen pagina gelinkt.
3. Transformatie: één project, vijf indicatoren
Hetzelfde project loopt door deze sectie: een leegstaand kantoorpand van 260 m², omgebouwd naar vier appartementen met 235 m² verkoopbaar oppervlak, verkocht binnen achttien maanden voor € 950.000. De bouwkosten zijn € 450.000, de totale projectkosten inclusief bouwrente € 823.200, gefinancierd met een aflossingsvrije lening van € 525.000 en € 258.825 eigen inleg.
| Indicator | Waarde | Formule (kort) | Wat het betekent |
|---|---|---|---|
| ROI | 12,80% | projectwinst ÷ (kosten + courtage) | Wat je overhoudt per euro die erin ging |
| Winstmarge | 11,35% | projectwinst ÷ verkoopopbrengst | Hoever de verkoopprijs mag tegenvallen voor je quitte speelt |
| Bouwkosten per m² | € 1.731 | bouwkosten ÷ projectoppervlak | Alleen de bouw, om offertes te vergelijken |
| LTC | 63,78% | lening ÷ totale projectkosten | Welk deel van de rekening de bank betaalt |
| Equity-IRR | 26,13% | rendement op de eigen inleg, per jaar | Wat je eigen € 258.825 jaarlijks opbrengt |
ROI = 107.800 ÷ (823.200 + 19.000) × 100% = 12,80%
Deze vijf indicatoren beantwoorden niet dezelfde vraag. ROI en winstmarge testen of de deal als geheel klopt, met een verschillende noemer. Bouwkosten per m² test alleen de bouw, los van de aankoopprijs. LTC test wat de bank financiert, en de equity-IRR test wat er ná financiering en op jaarbasis voor jou persoonlijk overblijft.
Gevoeligheid. Deze vijf indicatoren bewegen niet los van elkaar. Loopt het project drie maanden uit, dan komt er € 6.563 aan bouwrente bij. De ROI zakt daardoor van 12,80% naar 11,93%, de winstmarge daalt mee, en de LTC stijgt licht omdat de lening dezelfde blijft terwijl de kosten oplopen. Eén vertraging raakt dus meteen drie van de vijf getallen in de tabel hierboven.
Het volledige rekenvoorbeeld met alle tussenstappen staat in ROI van een transformatieproject berekenen en in een transformatieproject doorrekenen.
4. Verhuur: één pand, veertien indicatoren
Voor verhuur loopt hetzelfde soort voorbeeld door deze sectie: een gerenoveerd appartement van 75 m², gekocht voor € 285.000 en verhuurd voor € 1.475 per maand. Het is gefinancierd met een annuïteitenlening van € 199.500 (70%) tegen 5,0% rente over dertig jaar.
| Indicator | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| BAR | 5,37% | Bruto huur op de totale investering, vóór kosten |
| NAR | 3,36% | Netto huur op de totale investering, na exploitatiekosten |
| NOI | € 11.074 | Netto huuropbrengst per jaar, vóór financiering |
| Cashflow | − € 148/maand | Wat je maandelijks bijlegt of overhoudt |
| DSCR | 0,86 | Huur gedeeld door rente én aflossing; onder 1,0 dekt de huur de lasten niet |
| ICR | 1,11 | Huur gedeeld door alleen de rente, zonder aflossing |
| Cash-on-cash | − 1,36% | Cashflow op je eigen inleg |
| LTV | 70,0% | Lening op de marktwaarde |
| ROE | 5,27% | Vermogensaangroei op je eigen inleg |
| Terugverdientijd | 23,59 jaar | Hoe lang de huur nodig heeft om de inleg terug te betalen |
| Equity multiple | 1,31 | Wat elke ingelegde euro na tien jaar teruggeeft |
| Cap rate | 3,69% | NOI op de marktwaarde in plaats van je aankoopprijs |
| Kapitalisatiefactor | 16,10 | Hoeveel jaar huur de koopsom kost |
| Break-even bezetting | 110,35% | Volle verhuur dekt de lasten nog net niet |
NAR = 11.074 ÷ 329.740 × 100% = 3,36%
Deze veertien indicatoren vallen in drie groepen. BAR, NAR, NOI, cap rate en de kapitalisatiefactor beschrijven het pand zelf, los van jouw financiering. DSCR, ICR, cashflow, LTV en de break-even bezetting beschrijven wat de lening ermee doet. Cash-on-cash, ROE, terugverdientijd en equity multiple beschrijven specifiek wat er voor jouw eigen inleg overblijft.
DSCR en cashflow horen bij elkaar. Een DSCR van 0,86 betekent dat de huur de rente en aflossing samen niet dekt. Dat is precies waarom de cashflow op hetzelfde pand negatief is: min € 148 per maand. Zodra de DSCR onder 1,0 zakt, is een negatieve cashflow geen aparte waarneming meer, maar de rechtstreekse consequentie van hetzelfde tekort.
Het volledige rekenvoorbeeld staat in maandelijkse cashflow van een huurwoning berekenen en in de minimale huur die een bank accepteert.
5. Welke indicator gebruik je wanneer
| Vraag | Indicator |
|---|---|
| Is dit project de moeite waard? | ROI (transformatie) of NAR (verhuur) |
| Hoever mag de verkoopprijs of huur tegenvallen? | Winstmarge (transformatie) of break-even bezetting (verhuur) |
| Financiert de bank dit? | LTC (transformatie) of DSCR (verhuur) |
| Wat houd ik maandelijks over? | Cashflow |
| Wat levert mijn eigen inleg op? | Equity-IRR (transformatie) of ROE (verhuur) |
| Hoe lang duurt het voor ik mijn inleg terugheb? | Terugverdientijd (alleen verhuur; transformatie heeft geen doorlopende cashflow) |
Deze tabel is een startpunt, geen volledige beslisboom. In de praktijk kijk je bij elke serieuze beslissing naar minstens twee rijen tegelijk. Het rendement zegt of een deal de moeite waard is, de financierbaarheid zegt of een bank hem ook daadwerkelijk mogelijk maakt. Scoort een project goed op de eerste vraag en net niet op de tweede? Dan is dat precies het scenario waar herrekenen met een lagere aankoopprijs of een langere looptijd het verschil maakt.
6. Wat deze indicatoren niet vertellen
Geen van de negentien kengetallen hierboven rekent met inkomstenbelasting of box 3. Ze zijn allemaal vóór belasting, zodat je project vergelijkbaar blijft met een belegger in een andere fiscale positie. Wil je je werkelijke netto positie weten, dan trek je je eigen belastingdruk er apart van af.
Ook je eigen uren staan nergens in. Doe je het projectmanagement van een transformatie zelf, of het beheer van een huurpand, dan is dat werk dat je niet betaalt en dat dus ook niet in de kosten staat. De percentages komen daardoor hoger uit dan wanneer je alles zou uitbesteden.
En geen van deze indicatoren is een garantie. Ze rekenen allemaal met de bedragen die jij invult: een huurprijs, een verkoopprijs, een looptijd. Valt de werkelijkheid tegen, dan verandert elk kengetal in dit artikel mee.
7. Twee fouten die vaak gemaakt worden
Kengetallen vergelijken zonder de noemer te checken. ROI, winstmarge en NAR lijken op elkaar, want het zijn allemaal percentages van een investering. Maar de noemer verschilt: kosten, opbrengst of totale investering. Twee percentages die hetzelfde lijken te zeggen, meten dan in werkelijkheid iets anders.
Eén indicator als enige toets gebruiken. Een project met een uitstekende ROI kan alsnog een DSCR onder 1,0 krijgen zodra je het financiert. Een pand met een gezonde NAR kan op zijn beurt een negatieve cashflow geven bij een korte aflossingstermijn. Loop bij elke beslissing daarom minstens twee indicatoren langs: één voor het rendement, één voor de financierbaarheid.
8. Zelf doorrekenen
Vul je eigen project in bij de Transformatie- of Verhuurcalculator van BRIX Calc. Alle indicatoren uit dit artikel verschijnen dan gelijktijdig, op jouw eigen bedragen in plaats van het voorbeeld hierboven. Ze bewegen direct mee zodra je een aankoopprijs, een huur of een looptijd aanpast.
9. Veelgestelde vragen
Waarom heet ROI in de verhuurcalculator ook NAR?
Omdat het dezelfde berekening is: netto huuropbrengst gedeeld door de totale investering. BRIX Calc toont dat getal niet twee keer onder twee namen en gebruikt in een verhuurcontext daarom NAR als label. Zie je toch "ROI" in verhuurmateriaal, dan gaat het om precies hetzelfde percentage.
Welke indicator bekijkt een bank het eerst?
Bij verhuur meestal de DSCR, omdat die rechtstreeks toont of de huur de lasten dekt. Bij transformatie kijkt een bank vooral naar de LTC en de winstmarge, want die laten zien hoeveel ruimte er is voordat het project verlieslijdend wordt.
Moet ik alle veertien verhuurindicatoren gebruiken?
Nee. De meeste beleggers beginnen met NAR voor een eerste screening en DSCR voor de financierbaarheid, en kijken pas daarna naar cashflow, ROE en de rest. Welke indicatoren jij nodig hebt, hangt af van of je zelf financiert, wilt herfinancieren of op termijn wilt verkopen.
Waarom verschillen BAR en cap rate als ze allebei op hetzelfde pand rekenen?
Omdat de noemer verschilt. BAR rekent met de totale investering die jij hebt gedaan, inclusief overdrachtsbelasting en bijkomende kosten. Cap rate rekent met de actuele marktwaarde van het pand. Zodra de waarde afwijkt van wat jij ooit betaalde, lopen de twee percentages uiteen.
Waarom staat belasting niet in deze indicatoren?
Omdat je fiscale positie persoonlijk is en niets zegt over het project zelf. Twee beleggers met hetzelfde pand kunnen door hun eigen situatie een heel andere belastingdruk hebben. Alle kengetallen in dit artikel blijven daarom vóór belasting, zodat ze onderling en tussen beleggers vergelijkbaar blijven.