Rendement op eigen vermogen berekenen bij verhuurvastgoed
1. Kort antwoord
Het rendement op eigen vermogen (ROE) telt alles op wat je vermogen in een jaar aangroeit, kasstroom, aflossing én waardeontwikkeling, en deelt dat door je eigen inleg.
ROE = (kasstroom + aflossing + waardeontwikkeling) ÷ eigen inleg × 100%
Hetzelfde appartement met een cash-on-cash van −1,36% komt op een ROE van 5,27%. Beide getallen kloppen en beschrijven hetzelfde pand in hetzelfde jaar. Ze meten alleen iets anders: het ene wat er op je rekening gebeurt, het andere wat er met je vermogen gebeurt.
2. Waarom ROE en cash-on-cash uiteenlopen
Cash-on-cash is streng: alleen wat er binnenkomt en uitgaat. Aflossing telt daar als uitgave, want het geld verlaat je rekening. Maar het verdwijnt niet, het verschuift naar je eigen vermogen in het pand.
De ROE corrigeert daarvoor en telt er de waardeontwikkeling bij op. Dat maakt hem completer, maar ook zachter: twee van de drie componenten zijn geen kas.
| Component | In cash-on-cash? | In ROE? | Is het kas? |
|---|---|---|---|
| Kasstroom uit exploitatie | ja | ja | ja |
| Aflossing | als uitgave | als opbrengst | nee, verschuiving |
| Waardeontwikkeling | nee | ja | nee, pas bij verkoop |
Bij een aflossingsvrije lening zonder waardegroei zijn ROE en cash-on-cash identiek. Dat is geen toeval maar de definitie: dan zijn de twee andere componenten nul.
3. De formule per component
Kasstroom. NOI min rente min aflossing. Kan negatief zijn.
Aflossing. Het deel van je betaling dat de hoofdsom verlaagt. Bij een annuïteit groeit dit elk jaar; bij aflossingsvrij is het nul.
Waardeontwikkeling. Het lastigste onderdeel, want het is een aanname. Reken met een percentage dat je kunt verdedigen, en laat zien wat er gebeurt als je het weglaat: dat is de eerlijke ondergrens.
Noemer: eigen inleg. Wat je zelf hebt ingelegd bij aankoop, inclusief kosten koper. Sommigen rekenen met het actuele eigen vermogen (waarde min restschuld), waardoor de ROE elk jaar daalt naarmate je meer vermogen opbouwt. Beide zijn verdedigbaar; zeg alleen welke je gebruikt.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement: NOI € 11.074, lening € 199.500 tegen 5,0% als annuïteit over 30 jaar, eigen inleg € 130.240. Waardeontwikkeling: 2% per jaar over de koopsom van € 285.000.
| Component | Bedrag |
|---|---|
| NOI | € 11.074 |
| Rente | − € 9.908 |
| Aflossing | − € 2.943 |
| Kasstroom | − € 1.778 |
| Aflossing terug erbij (vermogensopbouw) | + € 2.943 |
| Waardeontwikkeling (2% van € 285.000) | + € 5.700 |
| Vermogensaangroei | € 6.866 |
ROE = 6.866 ÷ 130.240 × 100% = 5,27%
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Cash-on-cash | −1,36% | Je legt € 148 per maand bij |
| ROE | 5,27% | Je vermogen groeit met € 6.866 per jaar |
| Waarvan uit waardegroei | 4,38 procentpunt | Vier vijfde van het rendement is een aanname |
Die laatste regel is de belangrijkste van deze pagina. Van de 5,27% komt 4,38 procentpunt uit een verondersteld waardestijgingspercentage. Laat je die aanname weg, dan blijft er 0,90% over, en dat is het deel dat niet van de markt afhangt.
5. Zonder waardegroei
| Financiering | Kasstroom | Aflossing | ROE zonder waardegroei |
|---|---|---|---|
| Annuïteit 30 jaar | − € 1.778 | € 2.943 | 0,90% |
| Aflossingsvrij | € 1.099 | € 0 | 0,84% |
Vrijwel gelijk, en dat is het punt. De aflossingsvorm verplaatst rendement tussen "kas" en "vermogen", maar creëert het niet. Wie kiest tussen aflossingsvrij en annuïteit kiest tussen liquiditeit nu en vermogen later, niet tussen een hoger en een lager rendement.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Waardegroei meerekenen zonder het te benoemen. Een ROE van 5,27% en een ROE van 0,90% op hetzelfde pand verschillen alleen in één aanname. Zet het percentage er altijd bij.
Aflossing dubbel tellen. Hij gaat er in de kasstroom af en komt er als vermogensopbouw weer bij. Wie hem alleen bijtelt zonder hem eerst af te trekken, komt te hoog uit.
De noemer laten meebewegen zonder dat te zeggen. Reken je met het actuele eigen vermogen, dan daalt je ROE elk jaar terwijl je positie juist verbetert. Dat is geen fout, maar wel iets om te vermelden bij vergelijkingen.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in, inclusief het waardestijgingspercentage, zodat je ziet hoe zwaar die aanname weegt. Wil je een meerjarige doorkijk met huurindexatie, aflossing en exit? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat door.
8. Veelgestelde vragen
Is ROE hetzelfde als cash-on-cash?
Bij een aflossingsvrije lening zonder waardegroei wel; dan zijn aflossing en waardeontwikkeling allebei nul en blijft alleen de kasstroom over. In alle andere gevallen ligt de ROE hoger.
Waarom is mijn ROE hoog terwijl ik maandelijks geld bijleg?
Omdat twee van de drie componenten geen kas zijn. Aflossing en waardegroei laten je vermogen groeien zonder dat er geld op je rekening komt. Dat is een reële vermogenstoename, maar je kunt er je maandlasten niet mee betalen.
Welk waardestijgingspercentage is redelijk?
Er is geen goed antwoord dat voor elke markt en elk moment klopt. Het eerlijkste is om twee scenario's naast elkaar te zetten: één met 0% en één met je eigen aanname. Het verschil laat precies zien hoeveel van je rendement op de markt leunt in plaats van op het pand.
Hoort belasting erin?
In de standaardberekening niet, net als bij cash-on-cash. Dat houdt het getal vergelijkbaar tussen beleggers met verschillende fiscale posities.
Waarom draait de rangorde soms om bij een aflossende lening?
Omdat de ROE aflossing als opbrengst telt. Een lineaire of annuïtaire lening lost meer af dan een aflossingsvrije, wat de vermogensaangroei verhoogt terwijl de kasstroom daalt. Bij een korte doorlooptijd kan dat een aflossende vorm er beter uit laten zien op ROE terwijl hij op kasstroom slechter is. Kijk daarom nooit naar de ROE alleen.