ICR berekenen: interest coverage ratio met rekenvoorbeeld
1. Kort antwoord
De ICR (interest coverage ratio) is de netto huuropbrengst gedeeld door de jaarlijkse rente. Het getal zegt hoe vaak de huur de rente kan betalen.
ICR = NOI ÷ rente per jaar
Een pand met een NOI van € 11.074 en € 9.975 rente heeft een ICR van 1,11. Er komt dus € 1,11 aan netto huur binnen voor elke euro rente. Onder de 1,00 kan het pand zijn eigen rente niet dragen.
2. ICR of DSCR, wanneer welk getal?
Dit is de enige vraag die er bij dit kengetal echt toe doet.
| ICR | DSCR | |
|---|---|---|
| Noemer | alleen rente | rente plus aflossing |
| Meet | of het pand de rente kan dragen | of het pand de hele leninglast kan dragen |
| Bij aflossingsvrij | gelijk aan de DSCR | gelijk aan de ICR |
| Bij een annuïteit | altijd hoger | altijd lager |
Op precies hetzelfde pand uit het rekenvoorbeeld: ICR 1,11, DSCR bij een annuïteitenlening 0,86. Dezelfde lening, dezelfde rente, hetzelfde pand, en het ene getal zegt "dekkend", het andere "niet dekkend".
Daarom is de ICR zonder de DSCR ernaast een half antwoord. Hij is bruikbaar als je alleen het renterisico wilt isoleren, bijvoorbeeld bij een renteherziening. Voor de vraag of je de maandlasten kunt betalen is de DSCR het juiste getal.
3. De formule per component
Teller: NOI. De netto huuropbrengst: jaarhuur min exploitatiekosten, inclusief leegstandsderving en beheer. Neem hier niet de bruto huur.
Noemer: rente per jaar. Alleen het rentedeel, over alle leningdelen samen. Bij een annuïteit daalt het rentedeel elk jaar terwijl de totale last gelijk blijft; de ICR stijgt dus vanzelf naarmate de lening ouder wordt. Vermeld daarom altijd op welk jaar je rekent.
4. Rekenvoorbeeld
Hetzelfde appartement: NOI van € 11.074, lening van € 199.500 tegen 5,0%.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| NOI | € 11.074 |
| Rente per jaar (199.500 × 5,0%) | € 9.975 |
ICR = 11.074 ÷ 9.975 = 1,11
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| ICR | 1,11 | De huur dekt de rente 1,11 keer |
| DSCR bij annuïteit | 0,86 | Mét aflossing is het pand niet dekkend |
| Rentemarge | 11% | De rente mag met 11% stijgen voordat de dekking wegvalt |
Die laatste regel maakt de ICR nuttig: bij 5,0% rente en een ICR van 1,11 loopt het pand tegen zijn grens aan zodra de rente naar circa 5,55% gaat. Dat is de vraag bij elke renteherziening.
5. Wat is een goede ICR?
| Bandbreedte | Wat het meestal betekent |
|---|---|
| onder 1,00 | Het pand kan zijn rente niet betalen uit de huur |
| 1,00 – 1,25 | Dekkend maar kwetsbaar bij een rentestijging |
| 1,25 – 1,50 | Gangbare eis van geldverstrekkers die op ICR toetsen |
| boven 1,50 | Ruime marge; vaak bij lage LTV |
Sommige financiers toetsen bovendien op een fictieve hogere rente, vaak de actuele rente plus 1 tot 2 procentpunt. Bij een ICR van 1,11 op 5,0% valt zo'n stresstoets op 6,5% uit op 0,85, en dan is het antwoord nee.
6. Drie fouten die dit getal vertekenen
Bruto huur in de teller. Levert hier 1,77 op in plaats van 1,11. Dat is niet optimistisch, dat is een ander getal.
Rekenen met het rentedeel van een later jaar. Bij een annuïteit daalt de rente elk jaar, dus wordt de ICR vanzelf gunstiger. Toets op jaar 1, of op het jaar van de renteherziening.
Eén leningdeel nemen bij meerdere leningen. Alle rentelasten horen bij elkaar opgeteld in de noemer; het pand moet ze samen dragen.
7. Zelf doorrekenen
Vul hierboven je eigen bedragen in. Wil je zien wat er gebeurt bij een renteherziening, met meerdere leningdelen en verschillende aflossingsvormen per fase? Dan rekent de verhuurcalculator van BRIX Calc dat door.
8. Veelgestelde vragen
Waarom hanteren sommige banken de ICR en andere de DSCR?
Wie op ICR toetst kijkt vooral naar het renterisico en accepteert dat de aflossing uit andere middelen kan komen. Wie op DSCR toetst wil dat het pand zichzelf volledig bedruipt. Bij aflossingsvrije financiering vallen beide toetsen samen; bij een annuïteit is de DSCR aanzienlijk strenger.
Verandert mijn ICR als ik extra aflos?
Ja, hij verbetert: een lagere hoofdsom betekent minder rente, dus een kleinere noemer. Je DSCR verbetert alleen als je daarbij ook de looptijd of de maandlast aanpast: anders blijft de totale betaling gelijk.
Telt leegstand mee?
Ja, via de teller. De NOI hoort een leegstandsderving te bevatten. Reken je met volledige bezetting, dan is je ICR te hoog en verdwijnt precies de marge waarvoor het getal bedoeld is.
Is een ICR van 1,11 voldoende voor een financiering?
Meestal niet. De meeste geldverstrekkers hanteren 1,25 of hoger, en toetsen daarnaast op een hogere fictieve rente. Een ICR van 1,11 betekent dat het pand nauwelijks marge heeft, precies wat de bank wil uitsluiten.
Wat is het verband met de DSCR?
Bij aflossingsvrij zijn ze identiek: de debt service bestáát dan alleen uit rente. Bij elke aflossende vorm is de ICR hoger dan de DSCR, en het verschil is precies de aflossing gedeeld door de NOI.