Vastgoed investeren in het buitenland: 7 markten vergeleken

Zeven markten op dezelfde noemer: aankoopkosten, financiering, valuta en beheer. Wat je eerst vergelijkt, en hoe je daarna een markt kiest die past.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026

Wat verandert er als je over de grens koopt?

Vier dingen: de aankoopkosten, de financiering, de valuta en het beheer. De aankoopkosten schommelen tussen circa 3% van de koopsom in de Verenigde Staten en 13% in New South Wales met de buitenlandtoeslag erbij (2026). Banken lenen een niet-ingezetene bijna overal minder. En je rendement rekent uiteindelijk in euro's af, niet in de lokale valuta.

Zeven markten naast elkaar

Deze tabel is het hart van dit artikel. Elke rij gebruikt dezelfde vijf vragen, zodat de kolommen onderling vergelijkbaar blijven. De percentages voor aankoopkosten zijn totalen: overdrachtsbelasting of zegelrecht plus notaris, register en makelaar.

De tarieven voor overdrachtsbelasting en zegelrecht komen uit de rulesets van BRIX Calc (stand 2026); de rendementen en leningpercentages zijn bandbreedtes, geen normen.

Waarom werkt een vergelijking alleen bij dezelfde noemer?

Een rendement is een breuk. Verandert de noemer, dan verandert de uitkomst zonder dat er iets aan het pand verandert. Precies daar loopt een landenvergelijking stuk.

In het Verenigd Koninkrijk rekent de gangbare net initial yield de aankoopkosten mee in de noemer. De Amerikaanse cap rate doet dat niet. Een Brits pand van 5,0% en een Amerikaans pand van 5,0% zijn dus niet gelijk: het Britse pand is in werkelijkheid het duurdere.

Neem hetzelfde pand van € 400.000 met € 24.000 huur per jaar, in twee markten.

Dubai: € 24.000 ÷ (€ 400.000 + 6,5%) = 5,63% Australië met surcharge: € 24.000 ÷ (€ 400.000 + 13,5%) = 5,29%

Zes procent verschil in rendement, puur uit de aankoopkosten. Reken dus altijd op de totale investering, in elke markt, in dezelfde valuta.

Welke kostenpost kent jouw markt die Nederland niet kent?

Elke markt heeft minstens één jaarlijkse post die in een Nederlands rekenblad ontbreekt. Vergeet je die, dan valt je netto rendement een half tot een heel procentpunt lager uit dan je dacht.

BRIX Calc toont deze velden per markt. Kies je Spanje, dan verschijnen de valor de referencia en de plusvalía; kies je Australië, dan verschijnt de land tax. Bij Nederland verbergt de tool die twee weer, en verschijnt de erfpacht.

Valutarisico: wat houd je in euro's over?

Koop je buiten de eurozone, dan loopt je rendement langs een tweede variabele die niets met vastgoed te maken heeft. Een pand in Sydney dat 4% rendeert, levert bij een daling van 8% van de Australische dollar een negatief jaar op.

Drie praktische regels. Reken je scenario door bij drie wisselkoersen, niet bij één. Financier waar mogelijk in de valuta van de huur, zodat huur en rente meebewegen. En herwaardeer je positie jaarlijks in euro's, ook als je niet verkoopt.

Financiering als niet-ingezetene: wat lenen banken?

Een niet-ingezetene krijgt vrijwel overal een lagere lening dan een lokale koper. De bandbreedtes in de tabel hierboven lopen van 50% tot 75%. Reken dus met meer eigen geld dan je in Nederland gewend bent.

Er zit ook een tweede effect in. Bij een lagere lening zakt je hefboom, en daarmee je rendement op eigen vermogen. Een markt met 7% bruto rendement en 50% financiering kan slechter uitpakken dan een markt met 5% en 70%. Dat verschil zie je alleen als je beide volledig doorrekent.

Let daarnaast op de toets. Britse en Australische banken toetsen een verhuurpand op de huurdekking, niet op je inkomen. De Nederlandse gewoonte om op inkomen te sturen helpt daar niet.

Wat lost een verdrag tussen twee landen wel en niet op?

Nederland heeft met alle zes de andere markten uit dit artikel een verdrag ter voorkoming van dubbele heffing. De hoofdregel bij vastgoed is stabiel: het land waar het pand staat, mag heffen over de opbrengst.

Dat neemt je Nederlandse aangifte niet weg. Je geeft het buitenlandse pand op in box 3 en vraagt daarna vermindering aan. Hoeveel vermindering, hangt af van het verdrag en van je totale vermogen.

Wat een verdrag nooit oplost: lokale heffingen die geen inkomstenbelasting zijn. Denk aan de Spaanse IBI, de Australische land tax, de Amerikaanse property tax en de service charges in Dubai. Die betaal je hoe dan ook. Dit artikel geeft rekenregels, geen fiscaal advies; leg je eigen situatie voor aan de Belastingdienst of een adviseur.

Beheer op afstand: de post die je vergeet

Een beheerder rekent in de meeste markten 5% tot 10% van de huur, plus vaak een maand huur bij een nieuwe huurder. In Nederland reken je meestal met 5%. Zet je dat percentage ook op een pand in Orlando of Alicante, dan reken je jezelf rijk.

Tel er drie posten bij op die je thuis niet ziet. Een lokale fiscale vertegenwoordiger of accountant. Een langere leegstand door de afstand tot de markt. En reiskosten, want één keer per jaar langsgaan is geen luxe.

Wat kost het om er weer uit te komen?

De uitstap bepaalt je rendement net zo hard als de instap, en over de grens is hij duurder. Reken hem daarom mee vanaf je eerste som, niet pas bij verkoop.

Zwitserland heft Grundstückgewinnsteuer over de winst, per kanton, met een tarief dat daalt naarmate je het pand langer hield. Spanje kent naast de winstheffing de plusvalía municipal over de grondwaardestijging. De Verenigde Staten houden bij een buitenlandse verkoper standaard een deel van de opbrengst in tot de aangifte rond is. En Australië kent een vergelijkbare inhouding bij verkoop door een niet-ingezetene.

Tel daar de makelaarscourtage bij op. Die loopt in Nederland rond 1,5%, maar in Spanje en de Verenigde Staten is 3% tot 5% gebruikelijk. Op een verkoop van € 400.000 is dat een verschil van € 14.000.

Hoe kies je een markt?

Niet op het hoogste bruto rendement. Kies op de combinatie van rendement, financierbaarheid en het gemak waarmee je er weer uit komt. Dubai scoort hoog op het eerste, Zwitserland op het laatste, en die twee vragen een compleet andere som.

Werk daarom per markt hetzelfde blad af: totale investering, netto huurstroom, financiering, lokale heffing, valuta. Pas als die vijf regels voor elke kandidaat ingevuld zijn, betekent een vergelijking iets.

Zelf doorrekenen

Zet twee markten naast elkaar in BRIX Calc: de tool rekent per land met de lokale aankoopkosten en velden. Lees daarna de markt die je overweegt in detail door.

Verdiep per markt: Nederland · het Verenigd Koninkrijk · de Verenigde Staten · Spanje · Zwitserland · Australië · Dubai.

Veelgestelde vragen

In welk land zijn de aankoopkosten het laagst?

In de Verenigde Staten en Zwitserland (2026). De VS kent geen landelijk overdrachtstarief; de kosten zitten meestal tussen 2% en 5%, afhankelijk van staat en county. Zwitserland komt op 1% tot 5%, omdat drie kantons helemaal geen Handänderungssteuer heffen. Spanje en Australië liggen het hoogst.

Kan ik een buitenlands pand met een Nederlandse hypotheek financieren?

Zelden. Nederlandse banken financieren doorgaans geen onderpand buiten Nederland. In de praktijk kies je een lokale bank in het land van het pand, of je zet Nederlands vermogen in als eigen inleg. Reken in dat geval met 50% tot 70% lening.

Moet ik een buitenlands pand in Nederland aangeven?

Ja, als particulier geef je een buitenlands pand op in box 3. Vervolgens vraag je vermindering aan om dubbele heffing te voorkomen, op grond van het verdrag met dat land. Hoe die vermindering uitpakt, hangt af van je totale vermogen; vraag het na bij de Belastingdienst.

Welk rendement mag ik in het buitenland verwachten?

De bruto bandbreedtes in dit artikel lopen van 2% in Zwitserland tot 8% in Dubai (2026). Netto blijft daar minder van over dan in Nederland, doordat lokale heffingen en beheer op afstand zwaarder wegen. Reken elk pand apart door; een landgemiddelde koopt niets.