Vastgoed investeren in de Verenigde Staten

Wat een Amerikaanse aankoop anders maakt: property tax per county, afschrijving op het gebouw, en de regeling die belasting uitstelt bij herinvestering.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026.

1. Wat een Amerikaanse aankoop anders maakt

Het grootste verschil met Nederland zit niet in de aankoopkosten maar in de exploitatie. Je schrijft het gebouw fiscaal af over 27,5 jaar, je betaalt property tax die per county sterk verschilt, en boven 80% financiering komt er een verplichte verzekering bij.

Die drie posten samen verschuiven het rendement zo sterk dat een Nederlandse rekensom er niet op past. In BRIX Calc vul je voor de VS zelf het overdrachtstarief in, want een landelijk tarief bestaat niet.

2. Vijftig markten, geen markt: property tax per county

Property tax is een lokale heffing op de getaxeerde waarde van je pand, geheven door county, stad en schooldistrict samen. Er is geen federaal tarief. De spreiding tussen staten is groot, en binnen een staat verschilt het per county nog eens.

Bron: Tax Foundation, "Property Taxes by State and County, 2026", betaalde property tax als percentage van de waarde van koopwoningen. Geraadpleegd 3 augustus 2026.

Vraag altijd de werkelijke aanslag van het afgelopen jaar op, niet het gemiddelde van de staat. Een vergelijking met de Nederlandse OZB gaat mank zolang je het lokale tarief niet kent: beide verschillen per gemeente, en het gemiddelde zegt weinig over het pand dat jij op het oog hebt.

3. Depreciation: 27,5 jaar afschrijving op het gebouw

Depreciation is de jaarlijkse afschrijving op het gebouw, niet op de grond. Voor residentieel verhuurvastgoed schrijf je lineair af over 27,5 jaar, met een half-maandconventie in het eerste jaar (IRS Publication 527, versie 2025). Commercieel vastgoed gaat over 39 jaar.

Die aftrek is fictief: er gaat geen dollar de deur uit. Toch verlaagt hij je belastbare huurinkomen elk jaar. Een pand met positieve cashflow kan daardoor fiscaal verlies draaien.

Depreciation = 80% gebouwdeel × 265.000 ÷ 27,5 = 7.709 per jaar

Twee dingen horen erbij. Bij verkoop haalt de fiscus de afschrijving terug via depreciation recapture. En verlies uit verhuur mag je niet zomaar tegen ander inkomen wegstrepen. De passive activity loss-regels beperken dat, met een bijzondere aftrek tot 25.000 dollar. Die aftrek bouwt af boven een inkomen van 100.000 dollar (IRS Publication 925, 2025). Dat is precies het tegenovergestelde van de Australische negative gearing.

4. PMI: de premie die vanaf 80% LTV meetelt

Private mortgage insurance beschermt de geldverstrekker, niet jou. Financier je meer dan 80% van de waarde, dan reken je op deze premie. Ze loopt door totdat je saldo daalt: op 80% van de oorspronkelijke waarde mag je om beëindiging vragen, op 78% stopt ze automatisch (Homeowners Protection Act 1998, uitleg CFPB).

BRIX Calc behandelt PMI als jaarlast in de exploitatie, niet als eenmalige aankoopkost. De tool schakelt de post pas in als het land de VS is, je een tarief invult én de LTV boven 80% ligt. De LTV meet de tool daarbij als lening gedeeld door koopsom. Ontbreekt de grondslag, dan rekent de tool géén bedrag maar meldt hij dat er invoer mist.

5. Closing costs zijn geen kosten koper

Closing costs bevatten andere posten dan de Nederlandse kosten koper, en ze hangen aan een andere grondslag. Nederlandse kosten koper rekenen vrijwel alles over de koopsom. In de VS hangt de grootste variabele post aan de leensom.

BRIX Calc rekent de origination fee daarom tegen de lening en de rest als vast bedrag. Het overdrachtstarief staat in de VS standaard op 0% en vul je zelf in, want een landelijk cijfer bestaat niet.

6. De 1031 exchange: belasting uitstellen bij herinvestering

Een 1031 exchange stelt belastingheffing over je boekwinst uit als je de opbrengst herinvesteert in ander Amerikaans vastgoed. De termijnen zijn hard: binnen 45 dagen na levering wijs je schriftelijk je vervangende panden aan, en binnen 180 dagen moet de aankoop rond zijn (IRS, "Like-kind exchanges, real estate tax tips").

Sinds de Tax Cuts and Jobs Act geldt de regeling alleen nog voor onroerende zaken. Amerikaans vastgoed en vastgoed buiten de VS tellen niet als gelijksoortig, dus een Amerikaanse verkoop doorrollen naar een Nederlands pand kan niet. Verkoop je als buitenlandse eigenaar, dan houdt de koper bovendien 15% van de opbrengst in onder FIRPTA (IRS, FIRPTA withholding).

7. Rekenvoorbeeld: een duplex in Ohio

Een duplex van 1.800 sq ft in een middelgrote stad in het Midwesten, gekocht in 2026, twee identieke units. Financiering: 85% van de koopsom, annuïtair over 30 jaar, 6,5% rente. In de invoertabel staan de bedragen in lokale notatie met komma's, zoals een Amerikaanse makelaar ze opschrijft; in de lopende tekst houden we de Nederlandse punt aan.

Huur: twee units van 1.250 dollar per maand, samen 30.000 per jaar. Exploitatielasten: property tax 4.770 (1,8% van de koopsom), verzekering 1.800, PMI 1.802 (0,8% van de lening), beheer 2.400 en onderhoud plus leegstand 2.400. Samen 13.172, dus een NOI van 16.828.

Reken je eigen pand door met je eigen huur, rente en lokale tarief in BRIX Calc.

Gevoeligheid: een property tax van 2,4% in plaats van 1,8% kost 1.590 dollar per jaar extra. De cap rate zakt dan van 6,2% naar 5,6%.

8. Zelf doorrekenen

Vul koopsom, het lokale overdrachtstarief, de closing costs, je LTV en het PMI-tarief in. De tool telt de origination fee tegen de lening, zet PMI als jaarlast in de exploitatie zodra de LTV boven 80% ligt, en toont oppervlaktes in sq ft. Depreciation, de 1031 exchange en je Amerikaanse aangifte zitten er niet in.

Vergelijk daarna met het Verenigd Koninkrijk of lees het overzicht van alle markten.

9. Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander ook afschrijven op een Amerikaans pand?

Depreciation hoort bij de Amerikaanse aangifte over je Amerikaanse huurinkomen, en die doe je als buitenlandse eigenaar meestal ook. Voor je Nederlandse aangifte gelden andere regels, want box 3 kent geen afschrijving. Hoe beide op elkaar aansluiten hangt af van het belastingverdrag en je eigen situatie.

Kan ik een Amerikaans pand doorrollen naar een woning in Spanje?

Nee. Onroerend goed in de VS en onroerend goed daarbuiten gelden niet als gelijksoortig, dus een 1031 exchange werkt alleen van Amerikaans naar Amerikaans vastgoed. Verkoop je zonder herinvestering, dan houdt de koper 15% van de opbrengst in onder FIRPTA, tenzij een uitzondering geldt.

Waarom vraagt de tool mij zelf om het overdrachtstarief?

Omdat een landelijk tarief niet bestaat. Transfer tax is in de VS een zaak van staat en county, en op sommige plekken is er helemaal geen heffing. De standaardwaarde in de tool is daarom 0% en niet een verzonnen gemiddelde. Zoek het tarief van de county op.

Wanneer kan ik van de PMI af?

Op het moment dat je saldo 80% van de oorspronkelijke waarde bereikt, mag je schriftelijk om beëindiging vragen; op 78% moet je servicer de premie automatisch stopzetten. Dat gaat over de oorspronkelijke waarde, niet over een nieuwe taxatie. Voor hoogrisicoleningen gelden afwijkende regels.