Vastgoed investeren in Australië
Wat een Australische aankoop anders maakt: stamp duty per staat, land tax over de grondwaarde, negative gearing en de regels voor buitenlandse kopers.
Bijgewerkt op 3 augustus 2026.
1. Bestaande woningen zijn voor jou dicht
Sinds 1 april 2025 mogen buitenlandse kopers in Australië geen bestaande woning meer kopen, op enkele uitzonderingen na. Die maatregel liep eerst tot 31 maart 2027. In de begroting 2026-27 kondigde de regering een verlenging aan tot 30 juni 2029.
Wat wel mag: nieuwbouw, bijna-nieuwe woningen en onbebouwde grond met bouwplicht. Voor elk van die aankopen vraag je vooraf goedkeuring aan bij de Foreign Investment Review Board, via de belastingdienst ATO. Daar hoort een aanvraagfee bij die met de waarde meeloopt en jaarlijks per 1 juli meebeweegt.
Die volgorde is belangrijk. Je tekent pas nadat de goedkeuring rond is, of je neemt een ontbindende voorwaarde op. Koop je zonder goedkeuring, dan riskeer je een gedwongen verkoop. Op grond met bouwplicht rust bovendien een termijn waarbinnen je moet bouwen.
2. Negative gearing: verlies aftrekken van je overige inkomen
Negative gearing betekent dat je verlies op een verhuurpand aftrekt van je andere inkomen, zoals salaris of winst. Australië staat dat toe zonder plafond en zonder wachttijd. Blijft er meer verlies over dan je overige inkomen, dan schuift het restant door naar het volgende jaar (ATO, Rental properties guide).
Dat mechanisme verklaart het hele Australische beleggingsmodel. Beleggers accepteren jaren negatieve cashflow, omdat de fiscus een deel van het verlies terugbetaalt en de waardegroei het moet goedmaken. De Verenigde Staten kennen dat niet: daar beperken de passive activity loss-regels precies dit, zoals in het VS-artikel staat.
Voor jou als Nederlandse belegger is de vraag: welk Australisch inkomen heb je nog meer? Meestal geen. Dan werkt negative gearing niet als jaarlijkse teruggaaf, maar alleen als voorwaarts verrekenbaar verlies tegen latere Australische winst.
3. Stamp duty per staat, plus 9% voor buitenlandse kopers
Stamp duty is in Australië een staatsbelasting, geen federale. Elke staat heeft eigen schijven en eigen toeslagen. Hieronder staat New South Wales, de staat waar Sydney ligt en die BRIX Calc als model gebruikt.
| Deel van de waarde (A$) | Tarief FY2026-27 |
|---|---|
| 0 tot 18,000 | 1,25% |
| 18,001 tot 38,000 | 1,5% |
| 38,001 tot 103,000 | 1,75% |
| 103,001 tot 387,000 | 3,5% |
| 387,001 tot 1,290,000 | 4,5% |
| 1,290,001 tot 3,870,000 | 5,5% |
| Boven 3,870,000 (woningen) | 7% |
| Toeslag buitenlandse koper (hele waarde) | +9% |
Bron: Revenue NSW, transfer duty rate table en surcharge purchaser duty, boekjaar 2026-27. Geraadpleegd 3 augustus 2026. De schijfgrenzen bewegen jaarlijks mee met de inflatie.
Die toeslag van 9% rekent over de volledige waarde, ook over het deel dat in de laagste schijf valt. Op een woning van een miljoen dollar is dat 90.000 dollar bovenop de gewone duty.
4. Land tax over de grondwaarde, en de 5% zonder drempel
Land tax is een jaarlijkse staatsbelasting op de onbebouwde grondwaarde, vastgesteld door de Valuer General. Ze staat los van de gemeentelijke council rates, die je daarnaast betaalt. Je eigen woning is vrijgesteld; een verhuurpand niet.
| Grondwaarde (A$) | Land tax belastingjaar 2026 |
|---|---|
| Tot 1,075,000 | Nul |
| 1,075,001 tot 6,571,000 | 100 plus 1,6% boven 1,075,000 |
| Boven 6,571,000 | 88,036 plus 2% boven 6,571,000 |
| Toeslag buitenlandse eigenaar | 5% van de hele grondwaarde |
Bron: Revenue NSW, land tax thresholds and rates; drempels vast sinds 1 januari 2025, toeslag buitenlandse eigenaar verhoogd van 4% naar 5% per 1 januari 2025. Geraadpleegd 3 augustus 2026.
Let op het verschil in de laatste rij. De gewone land tax kent een vrijgestelde voet van ruim een miljoen; de toeslag voor buitenlandse eigenaren kent die niet. Je kunt dus nul gewone land tax betalen en tegelijk duizenden dollars toeslag. BRIX Calc rekent precies dat: vul je de grondwaarde in en vink je de vlag voor buitenlandse eigenaar aan, dan verschijnt de toeslag ook onder de drempel.
5. "De Australische regels" bestaan niet: zes staten en twee territoria
Australië heeft zes staten en twee territoria, elk met een eigen stamp duty, een eigen land tax en eigen toeslagen voor buitenlandse kopers. Alleen de inkomstenbelasting, de vermogenswinstbelasting en de FIRB-toets zijn federaal.
Een vergelijking tussen Sydney en Brisbane gaat dus niet alleen over huur en waarde. De aankoopdrempel en de jaarlast verschillen mee, en soms is dat verschil groter dan het rendementsverschil. Zoek per staat de tarieven op bij de eigen belastingdienst, bijvoorbeeld Revenue NSW of het Queensland Revenue Office.
BRIX Calc modelleert bewust alleen New South Wales, als representatieve staat. Reken je een pand in Melbourne of Brisbane door, dan kloppen de transactiebelasting en de land tax in de tool niet. Ook first-home-buyer-kortingen zitten er niet in; de schaal gaat uit van een belegger.
6. Rekenvoorbeeld: een nieuwbouwwoning in Groot-Sydney
Een nieuwbouwwoning van 165 m² in Groot-Sydney, gekocht in 2026 door een Nederlandse particulier met FIRB-goedkeuring. Grondwaarde volgens de Valuer General: 720.000 dollar. In de invoertabel staan de bedragen in lokale notatie met komma's; in de lopende tekst houden we de Nederlandse punt aan.
| Post | Bedrag (A$) |
|---|---|
| Koopsom nieuwbouw | 1,150,000 |
| Transfer duty over de schijven | 45,938 |
| Surcharge purchaser duty (9%) | 103,500 |
| Conveyancing | 1,800 |
| Transfer registration fee (NSW LRS) | 183 |
| Totale investering | 1,301,421 |
De registratiefee volgt het NSW LRS-tarief 2026-27 van 182,73 dollar inclusief GST. De FIRB-aanvraagfee staat hier niet in: die hangt van de waarde af en verandert elk jaar op 1 juli. Tel hem apart op.
Transfer duty = 11.602,50 + 4,5% × (1.150.000 − 387.000) = 45.937,50
Huur: 850 dollar per week, dus 44.200 per jaar. Daar gaan af: surcharge land tax 36.000 (5% van 720.000), council rates 1.900, verzekering 1.700, beheer 2.652 en onderhoud plus leegstand 2.652. Samen 44.904.
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| Aankoopkosten boven de koopsom | 151.421 A$ | 13,2% van de koopsom, waarvan 9 procentpunt alleen de toeslag |
| Bruto huurrendement | 3,4% van de totale investering | Laag; Sydney is een groeimarkt, geen rendementsmarkt |
| Surcharge land tax per jaar | 36.000 A$ | 81% van de bruto huur, elk jaar opnieuw |
| NOI | min 704 A$ per jaar | Vóór rente draait de exploitatie al onder nul |
| Fiscaal verlies met 60% financiering | min 43.484 A$ per jaar | Rente 42.780; verrekenbaar met Australisch inkomen, niet met je Nederlandse |
Reken je eigen pand door met je eigen grondwaarde en huur in BRIX Calc.
Gevoeligheid: zonder de toeslag voor buitenlandse eigenaren komt de NOI op plus 35.296 dollar en het bruto rendement blijft gelijk. Eén vinkje verklaart dus het hele verschil tussen een Australische en een Nederlandse koper.
7. Zelf doorrekenen
Zet het land op Australië, vul de koopsom, de grondwaarde en de huur in, en vink aan of je een buitenlandse koper bent. Dat ene vinkje stuurt beide toeslagen: 9% bij aankoop en 5% per jaar. De tool toont oppervlaktes in m², rekent de makelaarscourtage niet als koperskost en laat de Nederlandse vergunningsposten weg.
Vergelijk daarna met het Verenigd Koninkrijk of lees het overzicht van alle markten.
8. Veelgestelde vragen
Mag ik echt geen bestaande woning kopen?
Het verbod geldt sinds 1 april 2025 voor buitenlandse personen, inclusief tijdelijke inwoners en buitenlandse bedrijven. Uitzonderingen zijn smal en draaien om projecten die het woningaanbod vergroten. De regering kondigde in de begroting 2026-27 verlenging tot 30 juni 2029 aan. Controleer de actuele stand bij de ATO.
Werkt negative gearing ook zonder Australisch salaris?
Nee, niet als jaarlijkse teruggaaf. Je verrekent het verlies alleen met Australisch belastbaar inkomen. Heb je dat niet, dan schuift het verlies vooruit naar latere jaren met Australische winst, bijvoorbeeld bij verkoop. Hoe dat samenloopt met je Nederlandse aangifte verschilt per situatie.
Waarom betaal ik 36.000 dollar toeslag terwijl de gewone land tax nul is?
Omdat beide een andere grondslag gebruiken. De gewone land tax heft alleen boven een grondwaarde van 1.075.000 dollar. De toeslag voor buitenlandse eigenaren kent geen vrijgestelde voet en rekent 5% over de hele grondwaarde. Bepaalde ontwikkelaars zijn vrijgesteld; particuliere beleggers niet.
Wat gebeurt er als ik later verkoop?
Buitenlandse residenten krijgen de korting van 50% op de vermogenswinstbelasting niet. Daarnaast houdt de koper sinds 1 januari 2025 vijftien procent van de verkoopprijs in als voorheffing, zonder ondergrens, tenzij je een verklaring van de ATO overlegt. Reken die inhouding mee in je exitplanning.