Vastgoed investeren in Spanje: ITP, plusvalía en de valkuil

Hoe een Spaanse aankoop belast wordt: de ITP per autonome regio, de referentiewaarde waarover de fiscus rekent, en de plusvalía die je bij verkoop betaalt.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026.

Wat betaal je in Spanje bovenop de koopsom?

Reken op 8% tot 12% van de koopsom aan aankoopkosten. De grootste post is de ITP, de overdrachtsbelasting die elke autonome regio zelf vaststelt. Madrid vraagt 6%, Andalucía 7%, de Comunidad Valenciana 9% (2026). Daarnaast betaal je notaris, registro en juridische begeleiding. Bij verkoop volgt de plusvalía municipal.

Waarom de ITP per autonome regio verschilt

De ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is in Spanje een regionale belasting op bestaande bouw. Nederland kent één landelijk tarief; Spanje kent er zeventien. Twee identieke appartementen van € 400.000, het ene in Madrid en het andere in Cataluña, schelen ruim € 16.000 aan belasting.

Zes regio's rekenen bovendien in schijven in plaats van met één vlak tarief. Elk deel van de grondslag valt dan in zijn eigen tarief, net als bij de Britse stamp duty. BRIX Calc rekent die zes marginaal door en de rest vlak.

Tarieven per 3 augustus 2026, uit de rulesets van BRIX Calc. Regio's herzien hun tarief jaarlijks; controleer het bij de belastingdienst van de regio zelf.

Wat is de valor de referencia en waarom verrast hij Nederlandse kopers?

De valor de referencia is een referentiewaarde die het Catastro per woning publiceert. Sinds 1 januari 2022 vormt hij de minimumgrondslag voor de ITP en de AJD (Ley 11/2021). Koop je goedkoper dan die waarde, dan rekent de fiscus tóch over de referentiewaarde.

Dat is het spiegelbeeld van de Nederlandse praktijk, waar de koopsom de grondslag is. Een scherpe onderhandeling verlaagt in Spanje dus je prijs, maar niet je belasting. Wie een woning € 20.000 onder de referentiewaarde koopt in Andalucía, betaalt daar € 1.400 extra ITP over.

BRIX Calc heeft er een apart invoerveld voor. Laat je het leeg, dan blijft de grondslag de koopsom. Vul je een hogere waarde in, dan tilt de tool de grondslag op naar het hoogste van beide. Bij nieuwbouw geldt de referentiewaarde alleen voor de AJD; de btw rekent altijd over de prijs.

Nieuwbouw of bestaande bouw: twee volledig andere regimes

Bestaande bouw en nieuwbouw sluiten elkaar in Spanje fiscaal uit. Koop je van een particulier, dan betaal je ITP. Koop je rechtstreeks van een ontwikkelaar, dan betaal je btw plus zegelrecht, en géén ITP. Op de Canarische Eilanden vervangt de IGIC de btw.

Hoe BRIX Calc de plusvalía municipal berekent

De plusvalía municipal (IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond onder je woning, verschuldigd bij verkoop. Sinds het arrest van het Constitutioneel Hof in 2021 bestaan er twee rekenmethodes, en je betaalt de laagste van de twee.

De objectieve methode kijkt niet naar je werkelijke winst. Ze neemt de kadastrale grondwaarde, vermenigvuldigt die met een coëfficiënt die van je bezitsduur afhangt, en past het gemeentelijke tarief toe. De reële methode kijkt wél naar je winst en rekent alleen het grondaandeel daarvan.

plusvalía objetivo = € 90.000 × 0,19 × 30% = € 5.130

De coëfficiënten komen uit RD-ley 8/2023 en gelden nog in 2026: het Congres verwierp de verhoging op 27 januari 2026. BRIX Calc vult de wettelijke maxima in; jouw gemeente mag lager zitten.

Vul je alleen de kadastrale grondwaarde in, dan rekent de tool uitsluitend objetivo. Vul je ook de totale kadastrale waarde in, dan rekent hij beide methodes en kiest de laagste. Bij verlies komt er nul uit.

Rekenvoorbeeld: appartement van € 320.000 in Málaga

Een bestaand appartement in Málaga, Andalucía, met een valor de referencia van € 340.000. Je koopt onder die waarde, dus de ITP rekent over de referentiewaarde. De notaris- en registrokosten zijn wettelijk gestaffeld en dalen relatief naarmate de prijs stijgt.

De makelaarscourtage staat er bewust niet in: in Spanje betaalt de verkoper die. Voor jou als koper is het geen verwervingskost, en BRIX Calc telt hem daarom niet mee.

Wat je verder regelt: NIE, erfpacht en het verdrag

Zonder NIE-nummer kom je niet bij de notaris. Het is een Spaans fiscaal identificatienummer voor buitenlanders, en je hebt het nodig voor de akte, de bankrekening en de aangifte. Vraag het aan vóór je een voorlopig koopcontract tekent.

Erfpacht kent Spanje niet zoals Nederland. BRIX Calc verbergt het erfpachtveld daarom bij een Spaans project, en de motor telt het op nul. Een oude waarde uit een Nederlands project lekt er dus niet in door.

Je huurinkomsten vallen in Spanje onder de IRNR en in Nederland onder box 3. Het belastingverdrag tussen beide landen bepaalt wie wat mag heffen en hoe Nederland voorkoming geeft. Dat is specialistenwerk; leg het voor aan een belastingadviseur die beide stelsels kent.

Wat BRIX Calc voor Spanje wel en niet doet

De tool rekent de ITP per regio, de IVA of IGIC bij nieuwbouw, de AJD, de gestaffelde notaris- en registrokosten, de ICIO over je bouwkosten en de plusvalía bij verkoop. De IRNR-heffing op je huurinkomsten zit er niet in. Vergelijk de uitkomst met Zwitserland of Dubai, of begin bij het overzicht van alle markten.

Veelgestelde vragen

Betaal ik ITP of btw bij nieuwbouw in Spanje?

Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaal je btw plus AJD, en geen ITP. Op het vasteland is de btw 10%, op de Canarische Eilanden geldt IGIC van 7% (2026). De AJD ligt per regio tussen 0,5% en 1,5%. De twee regimes sluiten elkaar uit.

Wat gebeurt er als ik onder de valor de referencia koop?

Dan rekent de Spaanse fiscus de ITP toch over de referentiewaarde. Die vormt sinds 1 januari 2022 de minimumgrondslag (Ley 11/2021). Je kunt de waarde aanvechten, maar de bewijslast ligt bij jou. Zoek de referentiewaarde op bij het Catastro vóór je biedt.

Hoeveel plusvalía municipal betaal ik bij verkoop?

Dat hangt af van de kadastrale grondwaarde, je bezitsduur en het gemeentelijke tarief. Het wettelijke maximumtarief is 30% (2026). Je betaalt de laagste van de objectieve en de reële methode. BRIX Calc rekent beide door zodra je ook de totale kadastrale waarde invult. Verkoop je met verlies, dan betaal je niets.

Heb ik een NIE-nummer nodig om te kopen?

Ja. Het NIE is verplicht voor de notariële akte, een Spaanse bankrekening en je belastingaangifte. Aanvragen kan bij een Spaans consulaat in Nederland of bij de politie in Spanje. Reken op enkele weken, en start dus ruim voor de overdracht.