Vastgoed investeren in Dubai: 4% DLD en de servicecharges

Wat je in Dubai overhoudt van je huur zodra de overdrachtsfee en de servicecharges meetellen. Waar je als buitenlander mag kopen, en hoe off-plan werkt.

Bijgewerkt op 3 augustus 2026.

Wat houd je in Dubai over van je huur?

Veel meer dan in Nederland, want er is geen inkomstenbelasting, geen vermogensbelasting en geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Je grootste exploitatiepost is geen fiscus maar de servicecharge van je gebouw. Bij aankoop betaal je eenmalig 4% overdrachtstaks aan het Dubai Land Department, plus registratie en courtage.

Waarom bruto en netto in Dubai dichter bij elkaar liggen

De rendementsberekening werkt in Dubai structureel anders dan in Nederland. Een particuliere belegger betaalt geen inkomstenbelasting over zijn huur, en het emiraat kent geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Het gat tussen je brutohuurrendement en je nettorendement bestaat dus vrijwel volledig uit exploitatiekosten.

BRIX Calc dwingt dat af in de code: voor een Dubai-project geeft de OZB-functie altijd nul terug, en de invoervelden ervoor blijven verborgen. Zo kan een oud getal uit een Nederlands project niet stil doorlekken in je Dubai-exploitatie.

De 4% DLD-fee en de kosten daaromheen

De overdrachtstaks van het Dubai Land Department bedraagt 4% van de koopsom, en dat tarief staat vast. Formeel delen koper en verkoper hem, in de praktijk betaalt de koper hem vrijwel altijd volledig. Hij geldt voor bestaande bouw én voor off-plan.

Daaromheen zitten drie posten die je makkelijk over het hoofd ziet. De registratiekosten springen op AED 500.000: daaronder AED 2.000, daarboven AED 4.000, telkens plus 5% btw. Daar komt een bundel van ongeveer AED 580 bij voor de akte of de oqood-registratie.

Servicecharges per vierkante voet: de post die je opzoekt vóór je biedt

De servicecharge is in Dubai een jaarlijkse bijdrage per vierkante voet verhuurbaar oppervlak, en hij verschilt sterk per gebouw. RERA toetst de bedragen jaarlijks en publiceert ze in de service charge index; de betalingen lopen via het Mollak-systeem. Vraag het exacte bedrag per gebouw op, niet per wijk.

De spreiding is groot genoeg om een belegging te maken of te breken. Goedkope gebouwen in International City zitten rond AED 6 tot 10 per vierkante voet, mid-market torens in JVC rond AED 11 tot 15, en Burj Khalifa tegen AED 68. Villa's liggen doorgaans veel lager dan appartementen.

De mediaan over ruim 1.500 in Mollak geregistreerde gebouwen ligt rond zeventien dirham per vierkante voet (2026); het rekenvoorbeeld hierboven rekent met achttien. Dat cijfer is een indicatie, geen norm: je eigen gebouw kan er ver naast zitten. Het komt bovendien uit marktpartijen die de Mollak-gegevens samenvatten, niet uit een publicatie van de DLD zelf. Zoek het bedrag van jouw gebouw op in de service charge index van RERA.

Freehold of leasehold: waar je als niet-Emirati mag kopen

Buiten de aangewezen zones mag je als niet-Emirati geen eigendom verwerven. Regulation No. 3 of 2006 wijst de gebieden aan waar dat wel mag, en Law No. 7 of 2006 regelt de registratie. In die zones krijg je volledig freehold-eigendom, of een recht van vruchtgebruik of erfpacht voor maximaal 99 jaar.

Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown, JVC en Business Bay vallen binnen die zones. De lijst groeit met besluiten van de heerser, dus controleer per project bij het Dubai Land Department. Buiten de zones is eigendom voorbehouden aan burgers van de Emiraten en de Golfstaten.

Let bij een leasehold-unit op de resterende looptijd. Een aflopend recht van 99 jaar financiert lastiger en verkoopt slechter naarmate de einddatum nadert.

Off-plan kopen met een betalingsschema

Off-plan kopen is in Dubai gewoon, en in Nederland zeldzaam. Je betaalt de ontwikkelaar in termijnen tijdens de bouw, vaak 20% bij reservering, daarna termijnen gekoppeld aan bouwmijlpalen, en het restant bij oplevering. Een veelvoorkomend schema is 70% tijdens de bouw en 30% bij sleuteloverdracht.

Elke termijn gaat volgens Law No. 8 of 2007 naar een escrowrekening per project bij een door de toezichthouder erkende bank. De ontwikkelaar krijgt het geld pas bij gecertificeerde bouwvoortgang. Je koopt dus met gespreide inleg, maar zonder huurinkomsten in de tussentijd.

BRIX Calc kent een schakelaar voor resale of off-plan. Die zet de makelaarscourtage bij off-plan op nul, omdat de ontwikkelaar die dan betaalt. Het betalingsschema zelf modelleert de tool niet; je rendement bereken je op de totale koopsom.

Rekenvoorbeeld: appartement van AED 1.800.000 in Dubai Marina

Een bestaand appartement van 1.100 vierkante voet, gefinancierd met AED 900.000 hypotheek. Jaarhuur AED 140.000, servicecharge AED 18 per vierkante voet.

netto aanvangsrendement = AED 108.200 / AED 1.917.120 = 5,6%

Bruto 7,8% tegen netto 5,6%: 2,2 procentpunt verschil, en de servicecharge is daarvan de grootste helft. In een gebouw van AED 30 per vierkante voet zakt dat netto naar 4,9%.

Valutarisico dat eigenlijk dollarrisico is

De dirham hangt sinds november 1997 vast aan de dollar op 3,6725 AED, en de centrale bank verdedigt die koppeling binnen een marge van een tiende promille. Je loopt in Dubai dus geen dirhamrisico maar dollarrisico.

Voor een Nederlandse belegger telt alleen de euro-dollarkoers. Beweegt die 10%, dan beweegt je vermogen in euro's mee, zonder dat er in Dubai iets is veranderd. Reken je rendement daarom in beide valuta door. Vergelijk de fiscale opzet met Spanje of Zwitserland, of begin bij het overzicht van alle markten.

Wat BRIX Calc voor Dubai wel en niet doet

De tool rekent de DLD-taks, de getrapte registratiekosten, de courtage bij resale en de hypotheekregistratie, en zet de OZB hard op nul. Servicecharges vul je zelf in bij de servicekosten. Het off-plan betalingsschema, de housing fee en je Nederlandse box 3-positie zitten er niet in. Het belastingverdrag tussen Nederland en de Emiraten bepaalt hoe je huurinkomsten in Nederland uitpakken; leg dat voor aan een adviseur.

Veelgestelde vragen

Betaal ik belasting over huurinkomsten uit Dubai?

In de Emiraten niet. Een particulier die vastgoed verhuurt, valt buiten de vennootschapsbelasting op grond van Cabinet Decision 49 van 2023, en er is geen inkomstenbelasting. In Nederland telt je bezit wel mee; het belastingverdrag bepaalt de verdeling. Vraag dat na bij een adviseur.

Hoe hoog zijn de servicecharges in Dubai?

Ze lopen van ongeveer AED 6 per vierkante voet in goedkope wijken tot AED 68 in de Burj Khalifa (2026). De mediaan over ruim 1.500 geregistreerde gebouwen ligt rond AED 17 tot 18. Zoek het bedrag van jouw gebouw op in de service charge index van RERA.

Mag ik als Nederlander overal in Dubai kopen?

Nee, alleen in de aangewezen freehold-zones uit Regulation No. 3 of 2006. Daar krijg je volledig eigendom of een recht voor maximaal 99 jaar. Dubai Marina, Palm Jumeirah en Downtown vallen erbinnen. Daarbuiten kopen alleen burgers van de Emiraten en de Golfstaten.

Wie betaalt de 4% DLD-fee, de koper of de verkoper?

Formeel delen ze hem, feitelijk betaalt de koper hem bijna altijd volledig. Reken daarom met de volle 4% van de koopsom in je begroting. Samen met registratie, courtage en hypotheekregistratie kom je op ruwweg 6% tot 7% aan aankoopkosten. Bij off-plan vervalt de courtage, en zak je richting 4,3%.