LTV of LTC: welke van de twee begrenst je lening?

Een bank noemt vaak een LTV en een LTC tegelijk, en de strengste van de twee bepaalt je leenbedrag. Hier staat de formule, en welke wanneer knijpt.

1. Kort antwoord

Een bank noemt vaak twee percentages tegelijk: een LTV-grens op de marktwaarde en een LTC-grens op de totale investering. Je leenbedrag is altijd het laagste van de twee.

Leenbedrag = minimum(LTV% × marktwaarde, LTC% × totale investering)

Bij € 500.000 marktwaarde, 70% LTV, en € 620.000 investering met 80% LTC geeft de LTV-tak € 350.000 en de LTC-tak € 496.000. De LTV bindt: je leent € 350.000, niet € 496.000.

2. Wat LTV en LTC precies zijn, en wat niet

LTV (loan to value) zet je leenbedrag af tegen de marktwaarde van het pand in verhuurde staat. LTC (loan to cost) zet je leenbedrag af tegen de totale investering: aankoop, verbouwing en bijkomende kosten samen. Beide percentages spreekt de bank vooraf met je af, als onderdeel van de financieringsvoorwaarden.

Beide zijn grenzen die een bank vooraf vaststelt, geen bedragen die je zelf naar eigen inzicht kiest. Een bank noemt bijna nooit maar één van de twee. Ze noemt allebei, en de strengste van de twee wint. Dat is precies waarom je nooit kunt volstaan met het uitrekenen van maar één van de twee percentages.

Wat LTV en LTC niet zijn: uitwisselbaar. Een pand met veel bijkomende kosten (een grondige verbouwing bijvoorbeeld) heeft een hoge totale investering ten opzichte van de marktwaarde. Daar bindt vaak de LTV. Een pand dat je ruim onder de marktwaarde inkoopt, houdt juist een lage investering over tegenover een hoge taxatie, en daar bindt eerder de LTC.

Dit onderscheid is precies waarom LTC en LTGDV bij transformatieprojecten apart worden besproken van LTV bij verhuur. Transformatie kent doorgaans geen "marktwaarde in verhuurde staat" om een LTV op te baseren: daar is de verwachte verkoopwaarde (GDV) of de totale kosten de gangbare grondslag. Bij verhuur is de marktwaarde er wél, en spelen dus zowel LTV als LTC een rol, zoals in dit artikel.

Beide grenzen bestaan om een andere reden. LTV beschermt de bank tegen een waardedaling van het onderpand: bij een executieverkoop moet de opbrengst de lening dekken. LTC beschermt de bank tegen overfinanciering van een project: hij wil niet meer uitlenen dan wat het project daadwerkelijk kost, ongeacht wat de taxatie zegt.

3. De formule per component

LTV-tak = LTV-percentage × marktwaarde in verhuurde staat.

LTC-tak = LTC-percentage × totale investering, exclusief financieringskosten. Rente hangt zelf af van het leenbedrag, dus die zou in de LTC-noemer een cirkelredenering opleveren als je haar meetelt.

BRIX Calc klemt beide percentages op een bereik van 0 tot 100%, en neemt vervolgens het laagste van de twee uitkomsten als leenbedrag. Verschillen de twee takken minder dan een halve cent, dan noemt de tool ze "gelijk". Dat voorkomt een misleidende uitspraak bij afrondingsruis, in plaats van willekeurig één kant als bindend aan te wijzen.

De totale investering in de LTC-noemer is dezelfde grootheid die ook in je ROI en je eigen inleg terugkomt. Ze bestaat uit aankoop, verbouwing, overdrachtsbelasting, notaris en vergunningen samen. Eén bedrag voedt dus meerdere kengetallen tegelijk. Verandert de investering, dan verschuiven ze allemaal mee.

4. Rekenvoorbeeld

Verhuurpand met een grondige verbouwing, waarbij de bank zowel een LTV- als een LTC-grens hanteert.

LTV-tak = € 500.000 × 70% = € 350.000 LTC-tak = € 620.000 × 80% = € 496.000 Leenbedrag = minimum(€ 350.000, € 496.000) = € 350.000

Gevoeligheid: bij een marktwaarde van € 750.000 in plaats van € 500.000 verschuift de LTV-tak naar € 525.000. Die ligt dan bóven de LTC-tak van € 496.000, dus bindt vanaf dat punt de LTC in plaats van de LTV. Welke tak bindt, kan dus omslaan bij een andere taxatie, zonder dat er iets aan de kosten verandert.

5. Wat is een gunstige verhouding?

Dit zijn indicaties op basis van gangbare verhoudingen in de Nederlandse verhuurmarkt, geen norm. Vraag je bank altijd naar beide percentages tegelijk: een aanbod met alleen een LTV-percentage vertelt je niet het hele verhaal als er ook een LTC-grens geldt.

Een hogere LTC-grens dan LTV-grens komt vaker voor dan andersom. Banken willen doorgaans voorkomen dat een pand met een lage marktwaarde maar hoge verbouwingskosten volledig wordt gefinancierd op basis van die kosten alleen. Daarom blijft de LTV meestal de strengere van de twee zodra er stevig wordt verbouwd.

6. Twee fouten die dit getal vertekenen

Alleen de LTV uitrekenen en de LTC vergeten. Bij een pand met veel bijkomende kosten kan de LTC strenger zijn dan de LTV. Dat geldt ook als de LTV op het eerste gezicht ruim voldoende lijkt. Reken beide takken altijd door, ook als de bank er maar één expliciet noemt in het gesprek.

De totale investering met financieringskosten berekenen. Rente die je nog moet betalen, hangt af van het leenbedrag dat je nog niet kent. Die in de LTC-noemer meetellen maakt de berekening circulair. BRIX Calc rekent de LTC daarom bewust exclusief financieringskosten.

Beide fouten leiden tot hetzelfde soort probleem: een leenbedrag dat op papier hoger lijkt dan wat de bank in werkelijkheid toestaat. Dat kom je pas tegen bij de daadwerkelijke aanvraag, als de begroting al rondgerekend is en een tekort op de eigen inleg zich veel vervelender laat oplossen.

7. Zelf doorrekenen

Vul je marktwaarde, investering en beide bankpercentages in bij BRIX Calc. Je ziet direct welke van de twee grenzen bindt. Je ziet ook meteen wat dat voor je eigen inleg betekent.

8. Veelgestelde vragen

Kan de bank de LTV- of LTC-grens tijdens de looptijd wijzigen?

Niet zonder je akkoord: de grens staat vast in de financieringsvoorwaarden die je bij het afsluiten ondertekent. Wel kan een herfinanciering na een paar jaar tegen andere percentages worden aangeboden, afhankelijk van de marktomstandigheden en het risicoprofiel van de bank op dat moment.

Waarom rekent BRIX Calc de LTV op marktwaarde en niet op koopsom?

Omdat een bank het onderpand beoordeelt op wat het waard is, niet op wat je ervoor hebt betaald. Koop je onder marktwaarde, dan geeft dat juist extra leenruimte via de LTV-tak, boven wat de koopsom alleen zou toestaan. De bank kijkt naar de zekerheid die het pand biedt, niet naar de onderhandeling die eraan voorafging.

Wat gebeurt er als beide takken exact gelijk zijn?

Dan noemt BRIX Calc ze "gelijk" in plaats van willekeurig een van de twee als bindend te bestempelen. Het leenbedrag verandert daar niets door: het blijft het gedeelde bedrag van beide takken, alleen de uitleg erbij is anders. Dat voorkomt dat de tool een schijnzekerheid suggereert over welke grens precies bepalend was.

Verandert de bindende tak gedurende het project?

Ja, zodra de marktwaarde of de investering verandert. Een tegenvallende taxatie kan de LTV-tak verlagen tot onder de LTC-tak, of andersom bij meevallende bouwkosten. Reken daarom bij een grote wijziging in je project altijd beide takken opnieuw door, in plaats van te vertrouwen op de uitkomst van de eerste berekening.