Rente tijdens de bouw bijschrijven: wat het je kost

Rente die je bijschrijft in plaats van betaalt, telt rente over rente. Hier staat de formule, wat samenstelling doet en hoe lang je dit wilt volhouden.

1. Kort antwoord

Rente die je niet tussentijds betaalt, wordt bijgeschreven bij de hoofdsom van je lening. Vanaf dat moment betaal je rente over die rente ook.

Bijgeschreven rente = hoofdsom × ((1 + maandrente)^looptijd in maanden − 1)

Dat is meer dan de rente los vermenigvuldigen met het aantal maanden, want elke maand telt rente mee over de rente van de maand ervoor.

Op een lening van € 400.000 tegen 6% rente kost een vergunningstraject van acht maanden zonder tussentijdse betaling € 16.283 aan bijgeschreven rente. Dat is € 283 meer dan bij simpele rente zonder samenstelling.

2. Wat bijgeschreven rente precies is, en wat niet

Bij de meeste leningen betaal je elke maand rente, en blijft de hoofdsom tijdens die periode gelijk. Bij een vergunningstraject of een lange bouwperiode wil je dat soms niet: er is nog geen huurinkomst of verkoopopbrengst om de rente uit te betalen.

BRIX Calc noemt dat uitgestelde rente, of bijgeschreven rente. In plaats van maandelijks te betalen, telt de rente op bij de hoofdsom. De volgende maand betaal je dan rente over een iets hogere hoofdsom.

Dat is geen boekhoudkundige truc: het is een reëel bedrag dat je bij verkoop of herfinanciering in één keer terugbetaalt, samen met de oorspronkelijke hoofdsom. De rente verdwijnt niet. Ze schuift alleen op in de tijd, naar het moment waarop je wél geld binnenkrijgt.

Je ziet dit vooral bij transformatieprojecten met een lang vergunningstraject, of bij nieuwbouwprojecten waar de eerste huurder pas na oplevering intrekt. In beide gevallen zit er een periode tussen het afsluiten van de lening en het eerste moment waarop er geld binnenkomt om rente van te betalen. Zonder die inkomsten is periodiek betalen simpelweg niet mogelijk, en is bijschrijven de enige realistische optie.

Wat bijgeschreven rente niet is: hetzelfde als periodiek betaalde rente met een uitgestelde betaaldatum. Bij bijschrijven betaal je altijd meer dan bij simpele rente over dezelfde periode. De samenstelling zorgt daarvoor: elke maand reken je opnieuw rente over een hoofdsom die net iets groter is dan de maand ervoor.

3. De formule per component

BRIX Calc rekent de bijgeschreven rente maandelijks samengesteld:

Restschuld na n maanden = hoofdsom × (1 + maandrente)^n Bijgeschreven rente = restschuld na n maanden − hoofdsom

Je berekent de maandrente door de jaarrente te delen door twaalf. Bij een niet-finite of negatieve rente klemt de tool het percentage op nul. Zo kan een scenario-schuif de rente nooit onder nul duwen. Een lening kan in deze rekenkern dus nooit geld opleveren in plaats van kosten.

Dit onderscheidt zich van periodiek betaalde rente. Daar blijft de hoofdsom elke maand exact gelijk, omdat je de rente meteen afbetaalt. Bij die vorm is er niets om samen te stellen: elke maand reken je gewoon opnieuw over dezelfde hoofdsom, zonder dat er iets bij optelt.

Kies je voor een deel van je financiering periodiek en voor een ander deel bijschrijven, dan combineert BRIX Calc beide rekenwijzen binnen hetzelfde project. Het periodieke deel telt direct mee in je cashflow; het bijgeschreven deel telt pas mee bij verkoop, via de hogere restschuld.

4. Rekenvoorbeeld

Transformatieproject met een vergunningstraject van acht maanden vóór de verbouwing start, lening € 400.000 tegen 6% rente, bijgeschreven.

Restschuld na 8 maanden = € 400.000 × (1,005)^8 = € 416.283 Bijgeschreven rente = € 416.283 − € 400.000 = € 16.283 Simpele rente ter vergelijking = € 400.000 × 0,5% × 8 = € 16.000

Gevoeligheid: loopt het vergunningstraject uit naar 18 maanden in plaats van 8, dan stijgt de bijgeschreven rente naar € 37.572, tegenover € 36.000 bij simpele rente. Het verschil door samenstelling loopt op naar € 1.572: hoe langer de periode zonder betaling, hoe zwaarder het rente-op-rente-effect gaat wegen.

5. Wat is een acceptabele periode om rente bij te schrijven?

Dit zijn indicaties op basis van gangbare doorlooptijden in de Nederlandse vergunningspraktijk, geen norm. Reken bij twijfel altijd een langere periode door dan je verwacht: een vergunningstraject dat uitloopt, is eerder regel dan uitzondering.

Neem in je begroting daarom een marge op voor uitloop, net als bij de bouwkosten zelf. Een project dat drie maanden langer op een vergunning wacht dan gepland, betaalt al snel enkele duizenden euro's extra aan bijgeschreven rente. Dat geld komt nergens anders in de begroting terug dan in een hogere restschuld bij verkoop.

6. Twee fouten die dit getal vertekenen

Bijgeschreven rente vergeten in de totale investering. De rente is nog niet betaald, maar wel een reële kostenpost die de winst bij verkoop drukt. Een projectbegroting die alleen de betaalde kosten optelt, onderschat de totale investering met precies dit bedrag.

Bijgeschreven rente meetellen in de eigen inleg. Rente die je pas bij verkoop aflost, vraagt geen cash vooraf. Zet je haar toch in de teller van je ROE, dan ken je jezelf een te lage ROE toe. Dat gebeurt voor kapitaal dat je in werkelijkheid nooit hebt ingelegd.

Dit raakt ook direct de IRR. De uitstroom bij de project-IRR sluit periodiek betaalde rente uit. Bijgeschreven rente sluit ze niet uit, want die reken je pas af als onderdeel van de exit-schuld bij verkoop.

Beide fouten ontstaan doordat bijgeschreven rente niet als een aparte regel op een bankafschrift verschijnt. Ze zit verstopt in de restschuld. Daardoor vergeet je haar makkelijk bij het optellen van de investering, of bij het bepalen van wat je zelf hebt ingelegd.

7. Zelf doorrekenen

Vul je vergunningstraject en rentepercentage in bij de transformatiecalculator van BRIX Calc en zie de bijgeschreven rente direct in de totale investering, naast wat diezelfde rente periodiek betaald zou hebben gekost.

8. Veelgestelde vragen

Kan ik zelf kiezen tussen periodiek betalen en bijschrijven?

Ja, per financieringsfase. BRIX Calc laat je per fase instellen of de rente periodiek wordt betaald of wordt bijgeschreven bij de hoofdsom. Een project kan zo een aankoopdeel met periodieke rente combineren met een vergunningsfase waarin de rente wordt uitgesteld.

Waarom stijgt de bijgeschreven rente sneller dan lineair?

Elke maand reken je rente over een hoofdsom die de vorige maand al is gegroeid met de rente van daarvoor. Dat is precies het rente-op-rente- effect: hoe langer de periode, hoe groter het verschil met een simpele, niet-samengestelde berekening zoals in het rekenvoorbeeld hierboven.

Telt bijgeschreven rente mee in de LTC?

Ja, zodra je haar bij de hoofdsom optelt, telt ze mee in de restschuld en daarmee in de LTC-toets bij verkoop of herfinanciering. Vroeg in het project telt ze nog niet mee. Ze is dan simpelweg nog niet opgebouwd: de teller begint pas te lopen zodra de fase start.

Wat gebeurt er als het project langer duurt dan gepland?

De bijgeschreven rente loopt gewoon door zolang de fase actief is, en groeit maandelijks mee met de dan geldende hoofdsom. Een uitlopend project kost daardoor niet alleen meer tijd, maar ook meetbaar meer rente dan de oorspronkelijke planning liet zien.