Overdrachtsbelasting beleggingspand berekenen: tarief 2026
Welk overdrachtsbelastingtarief bij welk pand hoort en hoe je het bedrag berekent. Plus wat het verlaagde tarief doet met het rendement van een belegging.
1. Kort antwoord
Voor een woning die je niet zelf gaat bewonen (een beleggingspand, tweede huis of vakantiewoning) betaal je sinds 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting (bron: Belastingdienst, 2026). Dat is een verlaging ten opzichte van 10,4% in 2025.
Overdrachtsbelasting = koopsom × 8%
Op een koopsom van € 400.000 betaal je € 32.000 overdrachtsbelasting. In 2025 was dat op dezelfde koopsom nog € 41.600, een verschil van € 9.600 die direct in je zak blijft.
2. Wat het tarief precies is, en wat niet
Nederland kent per 1 januari 2026 dus vier verschillende tarieven, niet één (bron: Belastingdienst en Raad van State-advies bij het wetsvoorstel, 2026):
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Eigen bewoning als hoofdverblijf | 2% |
| Starters onder 35 jaar, onder de vrijstellingsgrens | 0% |
| Woning zonder hoofdverblijfstatus (beleggingspand, 2e woning) | 8% |
| Niet-woningen (bedrijfspand, kantoor, winkel) | 10,4% |
Het 8%-tarief is nieuw: de Raad van State noemt het al het "vierde tarief" naast de bestaande drie. Vóór 2026 viel een beleggingswoning onder het algemene tarief van 10,4%. Dat gold toen ook voor bedrijfspanden. Sinds 2026 is dat uit elkaar getrokken, in een aparte categorie met een eigen tarief.
Wat het tarief niet is: afhankelijk van de koopsom. Anders dan bijvoorbeeld de Engelse stamp duty kent de Nederlandse overdrachtsbelasting geen schijven die oplopen met de prijs. Het tarief hangt af van wat je koopt en hoe je het gaat gebruiken. Het hangt niet af van hoeveel je betaalt.
Er geldt ook een vijfde categorie die weinig particuliere beleggers direct raakt: aandelentransacties in vastgoedvennootschappen kennen sinds 1 januari 2025 een eigen tarief van 4%. Koop je een pand rechtstreeks op je eigen naam, dan is dat tarief niet relevant. Het speelt alleen bij de aankoop van aandelen in een vennootschap die het vastgoed bezit, een constructie die vooral bij grotere, zakelijke transacties voorkomt.
3. De formule per component
Koopsom is de kale aankoopprijs, exclusief andere kosten koper zoals notaris of makelaar. Die overige kosten tel je apart op bij de totale investering, los van deze OVB-berekening.
Overdrachtsbelasting = koopsom × toepasselijk tarief
Het lastige zit niet in de formule, maar in het juiste tarief kiezen. Een pand met een winkel op de begane grond en woningen erboven combineert twee tarieven binnen één transactie. Het woningdeel valt onder 8%. Het niet-woningdeel valt onder 10,4%. De notaris splitst de koopsom dan naar verhouding van de getaxeerde waarde van elk deel, en zet dat in de akte.
BRIX Calc laat je het tarief zelf instellen per project, met 2%, 8% en 10,4% als voorgeselecteerde opties. Bij een gemengd pand vul je het gewogen tarief in, of je splitst het project op in aparte kostenposten voor het woning- en het niet-woningdeel. Die tweede route is nauwkeuriger zodra de verhouding tussen beide delen ver van de helft-helft afwijkt.
De overdrachtsbelasting telt mee in de totale investering, en daarmee ook in elke LTC-toets die de bank erop loslaat. Een lager tarief betekent dus niet alleen minder kosten vooraf, maar ook een lagere noemer voor de LTC-berekening.
4. Rekenvoorbeeld
Gemengd pand: drie bovenwoningen bestemd voor verhuur en een winkelruimte op de begane grond, koopsom in 2026 verdeeld naar taxatiewaarde.
| Post | Bedrag | Tarief |
|---|---|---|
| Woningdeel (drie bovenwoningen) | € 550.000 | 8% |
| Niet-woningdeel (winkelruimte) | € 200.000 | 10,4% |
| Totale koopsom | € 750.000 | — |
OVB woningdeel = € 550.000 × 8% = € 44.000 OVB niet-woningdeel = € 200.000 × 10,4% = € 20.800 Totale overdrachtsbelasting = € 64.800
| Kengetal | Waarde | Wat het betekent |
|---|---|---|
| OVB bij correcte splitsing | € 64.800 | Elk deel tegen zijn eigen tarief |
| OVB als alles tegen 8% gerekend was | € 60.000 | € 4.800 te weinig, fout in het voordeel |
| OVB als alles tegen 10,4% gerekend was | € 78.000 | € 13.200 te veel, fout in het nadeel |
Gevoeligheid: bij een puur woningproject zonder winkelruimte (€ 750.000 volledig tegen 8%) betaal je € 60.000. Elke euro die in het niet-woningdeel valt, kost € 2.400 méér overdrachtsbelasting per € 100.000 dan hetzelfde bedrag in het woningdeel.
5. Wat betekent dit voor je rendement?
Wat het lagere tarief je oplevert, hangt af van het soort pand.
| Situatie | Effect op totale investering | Toelichting |
|---|---|---|
| Zuivere beleggingswoning | +8% op de koopsom | Vast onderdeel van de aankoopkosten |
| Gemengd woning/niet-woning | 8-10,4%, afhankelijk van de mix | Reken beide delen apart door |
| Vergelijking met 2025 | Tot 2,4 procentpunt lager | Directe verbetering van je ROI bij gelijke koopsom |
Dit is geen bandbreedte-indicatie maar een direct gevolg van de wetswijziging zelf: bij een gelijke koopsom is de totale investering in 2026 lager dan in 2025, puur door het lagere OVB-tarief. Dat werkt direct door in je ROI en je eigen inleg.
Op een project van € 400.000 koopsom scheelt de verlaging € 9.600 in de totale investering. Datzelfde bedrag hoeft dan niet meer uit eigen geld of lening te komen. Bij een gelijkblijvend leenpercentage verbetert dat je rendement op eigen vermogen licht, zonder dat er verder iets aan het project zelf is veranderd.
6. Twee fouten die dit getal vertekenen
Het oude tarief van 10,4% aanhouden. Rekenvoorbeelden en spreadsheets die vóór 2026 zijn gemaakt, gebruiken vaak nog het oude tarief voor een beleggingswoning. Controleer bij elk hergebruikt rekenmodel welk jaar de aanname stamt.
Bij een gemengd pand één tarief over de hele koopsom toepassen. Zoals het rekenvoorbeeld laat zien, scheelt de juiste splitsing duizenden euro's. Dat verschil loopt op ten opzichte van een enkel tarief over het geheel. Vraag de taxatie- of verdeelsleutel op bij de notaris, in plaats van zelf te schatten.
7. Zelf doorrekenen
Vul je koopsom en het toepasselijke tarief in bij BRIX Calc en zie de overdrachtsbelasting direct terug in je totale investering en eigen inleg.
8. Veelgestelde vragen
Geldt het tarief van 8% ook voor een tweede eigen woning?
Ja. Het 8%-tarief geldt voor elke woning waarvoor niet aan de hoofdverblijfseis wordt voldaan. Dat is dus ook een tweede huis of vakantiewoning die je zelf gebruikt, maar niet als hoofdverblijf. Alleen je enige, zelfbewoonde hoofdwoning valt onder de 2%. Verhuur je een deel van je hoofdwoning, dan blijft die woning zelf gewoon onder de 2% vallen.
Wat als ik een woning koop om te transformeren tot meerdere units?
Zolang het pand op het moment van aankoop een woning is, geldt in de meeste gevallen het 8%-tarief. Splits je het later op in meerdere zelfstandige woningen, dan is dat een aparte gebeurtenis die je losstaand laat toetsen. Vraag dit bij twijfel na bij de notaris, vóórdat je de transactie definitief maakt.
Verandert het tarief nog tijdens 2026?
Voor zover nu bekend niet: het 8%-tarief is door beide kamers aangenomen en geldt vanaf 1 januari 2026. Fiscale wetgeving kan wijzigen. Controleer bij een aankoop later in het jaar altijd de actuele tarieven bij de Belastingdienst, vooral bij een langlopend koopcontract dat over de jaargrens heen loopt.
Rekent BRIX Calc automatisch met het juiste jaartarief?
Je kiest het tarief zelf bij het invullen van je project, met 2%, 8% en 10,4% als voorgeselecteerde opties voor 2026. Zo blijft de tool bruikbaar ook als een tarief in een later jaar opnieuw verandert, zonder dat je op een update van de tool hoeft te wachten.
Waarom is het tarief voor niet-woningen niet ook verlaagd?
Het wetsvoorstel richt zich specifiek op het onderscheid tussen eigenwoningen en andere woonobjecten, niet op bedrijfsonroerend goed. Het tarief van 10,4% voor kantoren, winkels en bedrijfspanden staat los van deze wijziging en blijft in 2026 ongewijzigd, ook al koop je het pand als belegging.