Vergunning, leges en makelaar: kosten tussen aankoop en verkoop

Welke kosten tussen aankoop en verkoop in je begroting horen: vergunning, leges, makelaar en de rest. Per post de formule, en waar begrotingen misgaan.

1. Kort antwoord

Tussen "koopsom" en "bouwkosten" zit een derde laag kosten die veel begrotingen simpelweg missen: vergunningen, leges en de verkoopmakelaar bij oplevering.

Projectkosten = omgevingsvergunning + leges + verkoopmakelaar

Op een transformatieproject met € 350.000 verbouwingskosten en € 900.000 verkoopopbrengst tellen deze drie posten op tot € 22.600. Dat is 2,5% van de verkoopwaarde, en vaak over het hoofd gezien in een eerste inschatting.

2. Wat deze projectkosten precies zijn, en wat niet

Een transformatiebegroting bestaat grofweg uit drie lagen: de koopsom en kosten koper, de verbouwingskosten, en een derde laag. Die derde laag hangt aan het proces vast, niet aan de aankoop of de bouw zelf. Vergunningen, leges en verkoopcourtage horen allemaal in die derde laag.

Wat deze kosten niet zijn: verwaarloosbaar. Ze zijn stuk voor stuk gewone percentages of gewone vaste bedragen. Ze schalen mee met de verbouwingskosten of de verkoopopbrengst. Bij een groter project tellen ze dus ook groter mee, niet minder.

BRIX Calc rekent elke post apart uit, met een eigen invoervorm: vast bedrag of percentage. Zo hoef je ze niet handmatig te schatten en zelf op te tellen in een los rekenblad naast de tool.

Deze derde laag ontbreekt in veel eenvoudige rekenmodellen, omdat ze geen eenduidige plek heeft. Een vergunning hoort niet bij de koopsom. Ze hoort ook niet bij de bouwkosten in de gangbare zin. Ze is een kostenpost die het proces van bouwen en verkopen zelf met zich meebrengt.

Wie een spreadsheet bouwt met alleen de kolommen "aankoop" en "verbouwing", heeft simpelweg geen kolom waar deze posten in passen. Ze laat ze daardoor vaak onbedoeld weg, niet uit onzorgvuldigheid maar omdat de structuur van het rekenblad er geen ruimte voor biedt.

3. De formule per component

Omgevingsvergunning kan als percentage van de verbouwingskosten of als vast bedrag worden ingevuld:

Vergunningskosten = verbouwingskosten × percentage (of een vast bedrag)

Leges zijn de gemeentelijke kosten voor het aanvragen en beoordelen van de vergunning, eveneens als percentage of vast bedrag. Leges verschillen sterk per gemeente: er bestaat geen landelijk vast tarief.

Verkoopmakelaar rekent standaard met 1,5% van de totale verkoopopbrengst, als je geen eigen percentage invult:

Verkoopmakelaar = verkoopopbrengst × courtagepercentage (standaard 1,5%)

Alle drie posten zijn instelbaar. BRIX Calc verzint geen bedrag als een veld leeg blijft: een leeg vergunningsveld levert € 0 op, niet een geschat gemiddelde.

Dat is een bewuste keuze. Een geschat gemiddelde voelt behulpzaam, maar verhult dat de tool niets van jouw specifieke gemeente of makelaar weet. Een leeg veld dat € 0 toont, is een duidelijker signaal. Het nodigt uit om zelf een bedrag op te zoeken, in plaats van een ingevuld getal te vertrouwen dat toevallig goed lijkt te kloppen.

4. Rekenvoorbeeld

Transformatieproject: pand omgebouwd tot vier appartementen, verkoop na oplevering.

Projectkosten = € 7.000 + € 2.100 + € 13.500 = € 22.600

Gevoeligheid: bij een verkoopmakelaar tegen 2% in plaats van 1,5% stijgt de courtage naar € 18.000. Dat is € 4.500 meer, puur door een ander courtagepercentage bij exact dezelfde verkoopopbrengst.

5. Wat is een realistische inschatting?

Dit zijn indicaties op basis van gangbare transformatieprojecten in Nederland, geen norm. Leges verschillen sterk per gemeente. Vraag de actuele legesverordening op bij de gemeente waar je project ligt, in plaats van een landelijk gemiddelde aan te houden.

Grote steden hanteren doorgaans hogere leges dan kleinere gemeenten, al is dat geen vaste regel. Sommige gemeenten rekenen bovendien extra leges voor een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan. Dat is relevant bij vrijwel elk transformatieproject, omdat de nieuwe woonbestemming zelden al in het bestaande plan past.

6. Twee fouten die dit getal vertekenen

Leges vergeten naast de vergunning zelf. Vergunningskosten en leges zijn twee aparte posten met een eigen grondslag. Wie alleen de vergunningskosten begroot en de leges vergeet, mist een reëel bedrag dat de gemeente sowieso in rekening brengt.

De verkoopmakelaar pas bij de verkoop zelf meenemen. De courtage hoort in de projectbegroting vanaf het begin. Ze is geen losse post die je er bij de verkoop nog bij optelt. Zonder de courtage vooraf mee te rekenen overschat je de winst van het project gedurende de hele looptijd.

Beide fouten hebben hetzelfde effect op je ROI: een winst die op papier hoger is dan wat er werkelijk overblijft na verkoop. Dat verschil komt pas aan het licht bij de eindafrekening, op het moment dat bijsturen niet meer mogelijk is.

7. Zelf doorrekenen

Vul je verbouwingskosten en verkoopopbrengst in bij BRIX Calc en zie vergunning, leges en courtage direct als aparte posten in je totale investering. Wissel het courtagepercentage of het legesbedrag, en zie meteen wat dat doet met je winst en je LTC-toets bij de bank.

8. Veelgestelde vragen

Zijn leges hetzelfde in elke gemeente?

Nee. Leges zijn een gemeentelijke bevoegdheid en verschillen daardoor sterk in hoogte en berekeningswijze. Sommige gemeenten rekenen een percentage van de bouwkosten, andere een vast bedrag per vergunningstype. Vraag de legesverordening van jouw gemeente op vóór je een vergunning aanvraagt.

Waarom rekent BRIX Calc de verkoopmakelaar standaard op 1,5%?

Dat is een gangbaar courtagepercentage in de Nederlandse markt, gebruikt als startpunt zodra je zelf geen percentage invult. Je past dit percentage altijd zelf aan naar wat je eigen makelaar rekent, of naar een vast bedrag bij een andere gemaakte afspraak.

Tellen deze kosten mee in de LTC-toets van de bank?

Ja. Vergunning, leges en verkoopmakelaar horen bij de totale investering, en die is de noemer van de LTC-berekening: het leenbedrag afgezet tegen de totale kosten van het project. Een bank die deze posten meetelt, komt op een hogere investering uit dan een begroting die ze vergeet, met een lager effectief leenbedrag als gevolg.

Wat als de vergunning wordt afgewezen na aanvraag?

De leges zijn doorgaans niet-restitueerbaar, ook bij een afwijzing. Dat verschilt per gemeente en per reden van afwijzing, dus check dit vooraf bij de gemeente zelf. De vergunningskosten voor bijvoorbeeld een architect of adviseur kunnen deels doorlopen. Dat geldt als je de aanvraag aanpast en opnieuw indient, in plaats van helemaal opnieuw te beginnen.

Verschillen deze kosten tussen verhuur en transformatie?

Vergunning en leges spelen bij beide, zodra er een verbouwing plaatsvindt. De verkoopmakelaar is specifiek voor transformatie relevant, omdat het project eindigt met een verkoop. Bij verhuur komt in plaats daarvan een verhuurmakelaar in beeld, met een eigen kostenpost in de exploitatie.

Kan ik zonder verkoopmakelaar verkopen om die kosten te besparen?

Ja, en BRIX Calc laat je de courtage dan gewoon op € 0 zetten in het formulier. Bedenk wel dat een verkoop zonder makelaar meer eigen tijd kost en dat een deel van het netwerk en de onderhandelingsvaardigheid van een makelaar wegvalt. De besparing op courtage weegt niet voor elke belegger op tegen dat reële verlies aan tijd en netwerk.